房地产销售环节税务风险控制关键点（下）

朱光磊陈正坤地产财税圈 2021-12-10

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第一章：房地产开发流程与涉税简介

第二章：购买土地环节税务风险控制关键点

第三章：公司设立环节税务风险控制关键点

第四章：房地产业融资环节税务风险控制关键点

第五章：房地产开发环节税务风险控制关键点

第六章：房地产销售环节税务风险控制关键点（上）

销售环节税务风险控制关键点（下）

第六节售楼处、样板间的涉税问题

一、售楼处的涉税问题

1．售楼处的分类

（1）在自己的地块内单独修建的售楼处，属于临时设施，不计入容积率，待销售完成后，将其拆除。

（2）在自己的地块内单独修建的售楼处，属于永久性建筑，计入容积率，无产证，待销售完成后，移交给业主。

（3）在自己的地块内单独修建的售楼处，属于永久性建筑，有双产证，销售完毕后将其转作自用或出租。

（4）在租来的空间上修建的售楼处，销售结束后，拆除或者无偿赠送。

风险提示

对于售楼处的处理财税存在着差异，因而对于信息披露要求高的上市公司只能按准则进行披露，按税法进行纳税。但是对于信息披露要求不高的房地产公司，可以统一按税收的规定进行财务处理，减少财税差异。

2．建造时的处理

方法一：会计上，对于属于临时性设施的（1）（4）类，按长期待摊费用处理。对于属于永久性设施的（2）（3）类，作为固定资产（或开发成本、投资性房地产）处理。以上会计处理最符合会计准则，同时也符合企业所得税法的相关规定，也能获得税务机关的认可，但是采用这种处理方法比较烦琐，因而实践中采用得较少。

方法二：根据国税发〔2009〕31号第二十七条规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因而国税发〔2009〕31号将售楼处统一作为开发成本——开发间接费处理，从税收角度，税务机关这么做是为了减少费用化的项目，增加对象化的成本，但是不区别营销设施的性质而采取一刀切的做法值得商榷，也产生了与会计上的差异，对于会计信息披露没有特殊高要求的企业，可以按统一将售楼处作为开发成本——开发间接费处理，以减少财税差异调整的工作量。

3．使用时的处理

方法一：售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。

第（1）种售楼处，可以按三年摊销，或者拆除时做损失扣除。

第（2）种售楼处，可以按三年摊销，或者移送业主时转销售成本。

第（3）种售楼处，可以按不低于20年进行折旧，折旧时应计算分摊土地成本计入资产原值。

第（4）种售楼处，可以根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（简称《企业所得税法实施条例》）第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

方法二：对于会计信息披露没有特殊高要求的企业，根据国税发〔2009〕31号第二十七条，统一将售楼处作为开发成本——开发间接费处理。不将售楼处作为独立的成本核算对象。售楼处投入使用不计提折旧，售楼处成本归集在开发成本——开发间接费科目中，作为全部开发产品成本的附属成本统一分配。待房屋销售时，按销售面积占全部可售面积的比例统一分摊与结转销售成本。由于方法二操作简易，在房地产业内，采用方法二的公司要多于采用方法一的公司。

风险提示

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”，因而开发企业自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。售楼处自投入使用之次月交房产税是明确的，问题的难点在于售楼处房产原值的计量，根据财税〔2010〕121号规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通常情况下售楼处没有单独的地价，售楼处交付时，还办理不出售楼处的土地使用证，售楼处的地价只能采用分摊的方法进行计算，有按建筑面积法与实际占地法两种分摊地价的方法，导致了两种不同的纳税结果。

二、样板间的涉税问题

1．样板间的分类

样板间的分类比较简单，通常只有两种，即在开发房屋中可用于销售的实景样板间与搭建的不可用于销售的效果样板间。实景样板间在开发的商品房中建造，待展示结束可以用于销售。效果样板间在开发房屋外建造，待展示结束后拆除。

对于样板间的处理财税同样存在着差异，因而对于信息披露要求高的上市公司只能按准则进行披露，按税法进行纳税。但是对于信息披露要求不高的房地产公司，可以统一按税收的规定进行财务处理，减少财税差异。

2．样板间的建造

方法一：会计上，对于属于临时性设施的效果样板间，按长期待摊费用处理。对于属于永久性设施的实景样板间，作为开发成本处理。以上会计处理同时也符合企业所得税法的相关规定，也能获得税务机关的认可。

方法二：国税发〔2009〕31号文第二十七条规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因而国税发〔2009〕31号将样板间也统一作为开发成本——开发间接费处理。可以不再区别临时展示性样板间还是实景性样板间，统一按开发成本——开发间接费处理。

3．使用时的处理

方法一：计入长期待摊费用的临时性样板间，需要计提折旧和摊销，并计入“销售费用”。可以按三年摊销，或者拆除时做损失扣除。

对于计入开发产品的实景样板间，不计提折旧。

方法二：对于会计信息披露没有特殊高要求的企业，根据国税发〔2009〕31号文第二十七条，统一将样板间作为开发成本——开发间接费处理，投入使用不计提折旧，样板间成本归集在开发成本——开发间接费科目中，作为全部开发产品成本的附属成本统一分配。待房屋销售时，按销售面积占全部可售面积的比例统一分摊与结转销售成本。由于方法二操作简易，在房地产业内，采用方法二的公司要多于采用方法一的公司。

第七节
合作建房

合作建房是房地产行业一个最具热点、最富有争议的术语，关于合作建房的文件非常多，表述大同小异，但是这么多的文件难以明确界定合作建房，各人只能是管中窥豹。

一、文件依据

笔者经过统计，省级以上关于合作建房有文号的文件超过20个，其中国家层面的有国税函发〔1995〕156号、国税函〔2004〕241号、国税函〔2005〕1003号、国税发〔2009〕31号、财税字〔1995〕048号，但是关于合作建房的文件大多数属于对于个别案例进行认定的批复性文件，国家层面关于合作建房最具重量级而普遍适用的税收文件有以下三个。

1．营业税

国税函发〔1995〕156号：问：对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房，是指有一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方以建筑物为代价换取若干年的土地使用权，甲方以出租使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

（1）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

（2）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提取的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

2．土地增值税

财税〔1995〕48号：关于合作建房的征免税问题。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3．企业所得税

国税发〔2009〕31号第三十六条规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（1）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

二、文件解析

1．营业税

以上三个文件中，营业税关于合作建房的文件规定最为详细，营业税文件将合作建房分为两类：以物易物类与合营企业类，以物易物类又分为以地换房与租地换房两小种，业务清晰非常易于理解，不做更多的讨论。出现争议的业务存在于合营企业类的合作建房，“建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提取的方式参与分配，或提取固定利润，或者房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则按‘转让无形资产’征税”。国税函发〔1995〕156号对于合营企业类的合作建房，甲方如何将资金投入合营企业，如何将资金或产品分回及合营企业的法律形式没有做任何规定进行明确，由于共担风险的合作建房行为可以免营业税，因而引发了在实践中的无数遐想。其中，合营企业的法律形式与资金或产品的收回渠道是文件与实践最难协调统一的部分。

问题53：合营企业的法律形式与文件适用性分析。

（1）法人制合营企业。如果合营企业为法人制企业，甲方以股权形式投入合营企业土地使用权，房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，那么“对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税”。形式与实质统一，完全可以适合。

甲方以股权形式投入合营企业土地使用权，房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提取的方式参与分配，或提取固定利润，或者房屋建成后双方按一定比例分配房屋，这时，分回的利润或房屋，法律形式上表现为分红。甲方对合营企业的资产注入形式表现为投资，完全满足股权投资的法律形式，因而按“转让无形资产”征税是值得商榷的，税务机关为了降低执法风险也不倾向于按“转让无形资产”征税。

对于债权形式的土地使用权投入，即使合作建房合同约定甲方投入土地使用权属于共担风险收取固定收益的投资行为，但是由于缺少股权投资的法律形式，也难以取得不征营业税的优惠。

遵从合同约定还是遵从法律证据，是税务机关执法时的两难选择。大部分税务机关为了减少执法风险，更愿意尊重法律证据，这也是多年税法实践中税务机关出于趋利避害本能而理性选择的结果。

（2）非法人制合营企业。非法人制合营企业，如果采取合伙制企业形式，由于合伙企业与各普通合伙人之间承担无限连带责任关系，普通合伙人与合伙企业之间的无形资产转移被视为无偿划拨，不属于有偿转让无形资产的行为，因而“房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提取的方式参与分配，或提取固定利润，或者房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则按‘转让无形资产’征税”也无法实施。

如果合伙企业与有限合伙人之间进行资产的转移，则会产生另一种不同的思考。

经过以上分析，可以知道，营业税合作建房中由于文件本身的不明确指代，已经不能适用所有的组织模式。关于合营企业的征税模式，只能是特定历史条件下对于一种特殊形式合作建房进行的特殊规范，由于历史的环境已改变，该条款的合作建房已不具有普遍适用性。

2．土地增值税

曾有许多专业人士希望探求财税〔1995〕48号的奥秘，因为根据这个文件合作建房可以规避土地增值税，但是在现在的历史条件下未见成功的案例。财税〔1995〕48号是一个关键性主语缺失的文件，笔者可以将它补充或理解成两种完全不同意思的文件表述。

“关于合作建房的征免税问题。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的（行为），暂免征收（全部）土地增值税；建成后转让的（行为），应（全部）征收土地增值税。”

“关于合作建房的征免税问题。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的（部分），暂免征收（该部分）土地增值税；建成后转让的（部分），应（全部）征收土地增值税。”

笔者曾与推动该文件出台的人士交流过对该文件的看法，该人士认为，该文件属于当时对于特殊案例的发文，有其特殊的案例背景。

3．企业所得税

国税发〔2009〕31号对于合作建房有一个完全违反上位法的规定，在企业所得税采取法人税制的情况下，仍然坚持“未成立独立法人公司的，投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理”，肯定了未成立独立法人公司，也可以适用股息、红利的情形。国税发〔2009〕31号再次肯定了实质与形式背离的时候，可以按实质进行征税，但是实践中该条一直被实操税务机关所诟病。按国税发〔2009〕31号对于合作建房的规定，投资方从合伙制项目取得的该项目的营业利润应视同股息与红利进行相关的税务处理，由于合伙制项目不是企业所得税的纳税义务人，投资方从合伙制项目取得的营业利润是否可以作为股息而免税呢？相信答案是坚定的，不能。

三、合作建房法律渊源探索

合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院于1995年12月27日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》即（法发〔1996〕2号）文。法发〔1996〕2号规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

因而合作建房实质上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，同时还需要办理土地使用权变更登记手续，土地使用权有偿转让是合作建房的基础。

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）继续明确：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

法释〔2005〕5号的阐述口径与国税函发〔1995〕156号中合作建房之合营企业类对于投资与转让的认定基本趋同，都采用了风险认定的模式，即“不承担经营风险，只收取固定利益的”认为是转让，共担风险的属于股权性质的投资。这也是国税函发〔1995〕156号中合作建房之合营企业类区分投资与转让分别征税的法律渊源。法释〔2005〕5号从法理的角度按风险承担来区分投资与转让行为，国税函发〔1995〕156号参照这种法理来区别征税从行文的角度具有合理性也没有争议，但是税收实践是一个更重视法律证据的领域，对于法律实质与形式严重背离的业务，税务机关从趋利避害的角度更愿意从法律证据链来认定经济业务以降低执法风险。

我的经验

从目前实践案例来看，合作建房免税案例或多或少涉及发改委或者国土局在开发前端环节的宽松把握，为开发后端顺利分割产证留下伏笔，并不仅仅是通过税收政策免税那么简单。

第八节
同是违约金纳税并不同

【案例6-7】

甲房地产公司2016年9月16日开盘预售，张某、王某各支付定金5万元，根据合同约定，支付定金后一周内应支付完购房首付款30万元，否则按日收取滞纳金。张某由于种种原因没有支付首付款，定金被甲房地产公司没收。王某第15日才支付完购房首付款，同时支付滞纳金2000元，与甲房地产公司签订房屋销售合同。

问题54：没收张某的定金5万元是否需要交增值税？

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。张某支付完定金后没有支付首付款也没有与甲公司签订销售合同，因而甲公司没有向张某销售不动产，没收的定金也不属于“销售不动产收取的全部价款和价外费用”，没收张某的定金5万元不需要交增值税。

问题55：收取王某的滞纳金2000元是否需要交增值税？

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。关于价外费用的具体范围，《增值税暂行条例实施细则》中做了较详尽的列举，但是由于纳税人实际业务的复杂性，仍然会存在列举不尽的情况。因此，本条规定只对价外费用进行了概括性描述，没有进行逐一列举。同时，本条规定明确了对代收的符合条件的政府性基金和行政事业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于价外费用范畴。由于王某与甲房地产公司签订房屋销售合同，产生了销售不动产的行为，因而收取王某的滞纳金2000元属于销售不动产收取的价外费用，应按适用的税率或者征收率缴纳增值税。

第九节
合同签订过程中应关注的财税问题

经济合同作为经济业务的源头，是公司管理的重要组成部分，对实质相同的业务，采用不同的合同约定会直接导致不同的财税结果，一个合理的合同条款约定，可以减少公司层面许多经济风险。现对合同管理中涉及的财税问题进行探索。

【案例6-8】

甲公司是一家商业地产开发商，与韩国S公司的销售合同约定，甲公司销售一整幢写字楼给S公司，房屋标准层单价为10000元/平方米，车库单价为0元，车库套内面积为0平方米。同时约定，该幢写字楼下的业主共用地下车库16410.46平方米，甲公司为S公司提供可续展20年使用权，直至土地权期限届满。如果地下停车位可以办理产权证，甲公司配合S公司办理权属登记，发生的税费按相关法律由甲乙双方各自承担。甲公司利用地下空间16410.46平方米实际划出车位194个，全部交付S公司。当地营业税金及附加税率为5.55％。

该合同在甲公司与税务机关之间引发了争议。税务机关认为，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》“单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售，即需要按市场价核定车库的计税价格，并按计税价格×0.0555要求甲公司补营业税及附加。按每个车位10平方米，地下车位市价8000元/平方米，预计补税金额为194×10×8000×0.0555=861360元。

问题56：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税或者增值税？

该问题的核心在于税法规定，单位“无偿”赠送不动产或土地使用权，视同销售，需要就无偿捐赠的部分额外征税，根据甲公司的合同约定，甲公司按10000元/平方米销售房屋给S公司，附送车库194个，从割裂的观点来看，车库属于附送的产品，给税务机关按视同销售征税提供了证据。

但是从整体联系的观点来看，该行为不属于“无偿”赠送，而是属于捆绑销售，属于“有偿”赠送，不适用税法的相关规定。经甲公司与当地税务机关多次沟通，现税务机关没有立刻征税，但是该合同给甲公司带来了很大的税务风险。这属于合同条款的签订没有关注财税问题而带来的风险。

实际上只需要在签订合同时，约定10000元/平方米的单价含地下车库款即可规避这种税务风险。这时根据合同约定，车库就属于明确的捆绑销售，车库的价格已经在10000元/平方米的单价中体现，税务机关没有理由怀疑车库属于无偿赠送。

一、涉及财税问题合同条款管理的特点

合同中涉及财税问题条款的管理，事前管理比较简单，但是一旦合同管理失当，合同签订业务发生后，就会产生很大的财税风险，给公司带来很大的经济损失，特别是针对大资金大运作的经营方式，一个小环节的失误就会带来较大金额的经济损失，这更加体现出事前控制事半功倍，事后控制事倍功半的特点。

二、合同管理中涉及财税问题的主要关键节点

1．票据实质合法问题的明确约定

现在制造并贩卖假发票已经成为一条产业链，制造假发票的技术与水平达到比较高的境界，在这种环境下，财务人员对假发票的审核更多仅限于形式合法，而现实中一些发票属于形式合法但实质不合法，比如买来的第三方企业虚开的真票。这时可以通过合同约定的方式，约定由于对方提供的票据不合法而导致买方损失的，对方必须赔偿。这样通过合同的方式，给对方提供的票据进行约束，以免由于票据不合法而导致买方公司产生额外的企业所得税支出，保留买方公司的追索权。

2．按时取得发票

合同中约定，付款时收款方应提供合规的发票或收据，否则，买方公司有权拒绝付款，由此产生的纠纷由收款方承担一切后果。

3．提前取得发票

根据国税发〔2009〕31号文的规定，预提成本不得超过合同总额的10％（公共配套除外），除此外没有发票的成本不得在企业所得税前扣除。再根据土地增值税的相关规定，没有发票的成本不得在土地增值税前扣除。

由于质保金往往需要在工程决算后1～2年才能支付，如果按付款金额取得发票，极有可能在土地增值税清算时，质保金仍未取得发票，质保金部分的成本在土地增值税清算时不得扣除，将会增加公司的土地增值税负。

参考一些公司的习惯做法，可以在合同中约定，工程竣工决算后，乙方应向甲方公司开具全额发票（含质保金），以此来降低甲方公司的土地增值税负及企业所得税风险。

三、财务部参与合同会签

经过以上分析，我们知道，业务部门对商业条款的合理性把握得更加精准，律师对合同本身是否存在明显的违法、违规行为把握得更为专业，而财税人员对合同涉及的税收或财务风险有自己更为专业的职业判断，不应忽略财税人员对合同风险管理的贡献，应该让财务人员参与合同的会签，以帮助公司从财税后果角度全面控制合同的风险。部分涉税合同条款可以通过标准合同条款的方式固定化到公司的所有格式合同中。其他类似案例6-8所产生的涉税风险，需要财务人员在参与合同会签的过程中通过自己的职业判断一事一考量。

本文摘自：房地产税收面对面：实务与案例（第三版）

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