展望2018房市：影响房价的六大因素

这几年加拿大的房市是冷冷热热，房价也是潮起潮落.2017已近尾声，2018的脚步已是清晰可闻。对于明年的房价，唱衰的有，唱好的更是大有人在：

看跌派

加拿大房地产协会（CREA）属于悲观派，在他们2018年房市展望报告中，预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.4%；

看涨派

加拿大皇家地产（Royal LePage）的新年地产展望报告似乎比较乐观，根据他们对全国53个城市的市场调查，预测加拿大房价综合指数将增长4.9％，平均房价会升至$661,919。

另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。

加拿大皇家银行（RBC）也预测明年全国房价会涨2.2%，房屋均价则为$501,400：

如果您想在2018买房，至少有六大因素会影响明年的房价：

1

压力测试

从明年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)将正式开始施行按揭压力测试（stress test），就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。

目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。

TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

皇家地产的主席Phil Soper则认为，联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主，因为越贵的物业按揭要的越多，因此可能影响到高端物业的交易，进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。

Soper同时指出，OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构，因此不少买家或被迫走进“灰色市场”，找次级按揭机构贷款，比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。

2

利率

加拿大央行在2017年已经两次加息，目前的主利率为1%。加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）在一份报告中指出，就是这个主利率上涨，将让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5％，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷，房价下跌势所难免。

丰业银行预测说，未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。

加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，明年年底的利率升至2%。

TD银行没有做具体的预测，但认为就房市而言，加息对不同地区的影响不一样，比如多伦多及GTA地区，温哥华及大温地区，还有房市日暖的蒙特利尔地区，这里的居民会感受到更大的挑战，加息会令他们的按揭月供增加更明显。

皇家地产的主席Phil Soper表示，利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法，央行明年继续加息，但比起10年前，或是5年前，现在的按揭利率仍然不高。

3

千禧一代

虽然加拿大的婴儿潮一代（baby boomer）多数已经退休，但他们的后代——千禧一代（millennials）多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。

联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。

皇家地产今年6月份的一份调查显示，这个年龄组中，只有35%的人买了房，而在没有买房的年轻人中，近70%表示会在未来5年内买房，其中近60%甚至想买独立屋！ 

4

移民

另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。

皇家地产的主席Phil Soper指出，移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。

5

其他政治因素

某些时候，其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次贷危机影响到加拿大，令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。

具体到2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。

6

海外买家

有统计数据显示，关注加拿大房产的中国买家中，为了教育及自用的潜在买房者最多。

之前普遍认为，外籍人士、尤其是中国人对加拿大住宅市场的投资，导致房价持续高速增长，这是导致加拿大首次使用外国买家税来冷却房市的重要原因。

不过，苏富比国际地产加拿大公司和居外（Juwai.com）联合发布的一份报告显示，中国买家去年希望进入加拿大房市的首要原因是教育，而不是投资。报告统计了居外每月超过200万的中国用户后，得出的数据是，关注加国各地房产的中国用户中，关注蒙特利尔房产的中国用户，有46%称为了教育目的；关注温哥华房产的目的是教育的占44%、多伦多41%、卡尔加里9%。

报告披露的统计数据是，大部分中国买家寻找的住宅物业价格都在65万5,050加元以下，这与很多人认为的中国买家主要关注高端房产不相符。

投资是中国买家关注加拿大房产的第三大原因。从投资方面考虑，中国买家仍然关注温哥华和多伦多房市。关注温哥华和多伦多房市的中国用户中，有27%的人称主要为了投资；然后是蒙特利尔的23%及卡尔加里的21%。

综上所述，无论是RBC，还是TD，还是皇家地产，均预测加拿大房价2018年会升高，不过升幅不会很大。

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