八卦：这家华裔发展商如何沟通主流 拿地改用途
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编者按
这是一篇刊发在2016年4月的旧文，最近有不少朋友相询类似事宜。将它翻找出来重新刊发，希望能给读者起到借鉴作用。
1工业用地的擦边球
曾由李嘉诚创立，现老板为他儿子的好友许知仁的发展商协平世博（Concord Pacific）在2016年3月末斥资1.85亿元，收购了北美啤酒巨擘Molson Brewery位于温市褔溪（False Creek）旁的酿酒厂物业。
现年46岁的许知仁(Terry Hui)，他是发展万博豪园的加拿大太平协和(Concord Pacific)集团主席。许知仁与李嘉诚长子李泽钜私交甚笃，是大学时代的好朋友。
被收购的Molson啤酒厂物业位于布拉德桥（Burrard Bridge）南端，该啤酒厂已有55年历史。温市议员郑文宇曾表示“温市政府无意把酿酒厂剔除于工业土地用途范围”
协平世博副总裁Peter Webb在回复《每日邮报》的声明中表示，协平世博已经完成了购买摩森康胜位于温哥华布拉德桥(Burrard Bridge)下的酿酒厂物业项目，并且会将已有的物业回租给摩森康胜用以继续酿酒。
“我们已经把这片物业卖给了协平世博集团，并且至少要再租2年这里的酿酒厂，我们还会在卑诗省建一个新的酿酒厂”，摩森康胜的公司事务总监Jennifer Kerr说道。
此地块吸引多家对该物业有兴趣竞标者，但最终落入协平世博之手。协平世博计划打造高科技城市综合体，吸引知名高科技公司进驻，并提供住宅等配套生活设施，现已有多家国际高科技公司有意迁入。
2加拿大地产大亨的崛起
荣康建筑原来的大股东廖桂，于九十年代初，陷入财政困难。在九四年，转手卖给大股东许教武，即许知仁的父亲。
荣康建筑的老板许教武育有四子：分别为知仁、智勇、智豪及智扬。其长子许知仁，八十年代初在美国加州柏克莱大学修读物理，而同期李泽钜亦在史丹福大学修读土木工程。李泽钜的宿舍室友，正巧就是许知仁的老友，而两所大学位置相差不远，许知仁因此认识了李泽钜，在大学时期常有往来。
十多年前许知仁协助小超人在加拿大发展万博豪园时，许母更做了媒人，介绍王富信给李泽钜认识。
九○年，许知仁母亲朱苑林，安排了一次烧烤聚会，让李泽钜认识了现任太太王富信。王富信的父亲王华瑞，五、六十年代在香港开抽纱厂，八十年代退休移民加拿大，王富信那时候就在UBC读书。李泽钜与王富信拍拖叁年后，于香港结婚。李泽钜结婚时，许知仁还充当了伴郎。
许氏家族入主荣康后，公司才有了大发展。许家搭上李嘉诚的长实集团后，从此扶摇直上。荣康建筑从此在长实于香港的楼盘建筑中分到了一杯羹。而以往长实的楼盘大多由李嘉诚信任的得力助手陈国强旗下的保华德祥，负责建筑工程。荣康随后接下不少长实的相关楼盘工程，如嘉湖山庄、黄 埔花园二期商场，至近期的泓景台及毕架山一号等，荣康因而与保华德祥一样，被冠上长实御用建筑商称号。
许教武在八0年代初，申 请移民加拿大。许在温哥华搞起地产发展生意，不过规模并不算大，只是四十多个单位的小型发展项目。
许知仁完成学士课程后，再到加州Santa Clara大学修读电子工程硕士，八五年毕业后，他到温哥华与父亲会合，跟随父亲做生意。
那时候，刚毕业于史丹福大学的李泽钜，也被老父安排到加拿大搞物业发展，让他小试牛刀学做生意。李泽钜身为李家的长子，初中时就被安排在加拿大接受教育，他还学习自主，过独立生活。到美国斯坦福大学念土木工程之前，他已经取得加拿大公民身份。
许知仁与李泽钜又再在加国聚头，二人于是拍档，成立Grand Adex集团，在温哥华市中心False Creek发展名为Regatta-HongKong公寓式物业。
八七年，许知仁加入李氏家族公司，担任太平协和行政总裁，与李泽钜拍档搞万博豪园。李泽钜一方面要在加国投入搞万博豪园，另一方面因为成为长实执行董事，经常加、港两边走，许知仁就成为他的得力助手，长驻在加拿大，跟李泽钜一星期最少通电话叁次， 二人私底下关系十分友好。
婚后李泽钜长驻香港，而加国太平协和的业务就交由许知仁打理。1993年太平协和另外两名投资者，分别各佔10%的李兆基及郑裕彤对加国物业发展并不看好而退股，许知仁就向两大富豪承接股份，并 担任太平协和主席。
前些年，许知仁更从和黄手上购入16%太平协和股份，令他拥有该公司权益，一跃成为加拿大地产大亨，继续在加国发展物业，二千年更成 为和黄旗下赫斯基石油的董事，深获李家重用。
3对更改用途的各方表态
协平世博将很快向温市府申请更改土地用途，希望在2019年啤酒厂租约到期后即可动工。
协平世博表示：“介于温哥华急需住房供应及创造就业率的两大刚性需求下，协平世博将相应三级政府的号召，引用其在开发大型城市项目上的经验与相关审批部门以及公众携手创建一个崭新的城市综合体。 协平世博也会引进其在投资科技资讯产业上累积的资源，为这个社区带来一个以高级知识科研中心，以吸引本地和国际科技公司入驻。在项目完成后，此社区将变成为温哥华一个充满活力的地方，更成为温哥华通往国际的一个桥梁“
支持者拿高科技和就业说事
温哥华市长罗品信对温哥华太阳报表示 ”我的目标是带动高产能，高技术的就业率。 在这个项目上的任何一种方案必须把新科技，技术领域的就业考虑在内。“
温市市议员雷健华表示，就业职位对城市发展尤关重要，而协平世博曾公开表示希望在该区打造高科技和绿色能源产业。雷健华说：「或许比该区的历史性重工业更适合。
温市议员认为，高科技环保就业岗位比重工业或更适合该区的发展。受访都市规划专家指，工业土地已被赋予时代新定义，在城市中心以外另找工业用地，也是不错的选择。
城市规划专家，对协平世博的计划给予支持。土地使用谘询公司Coriolis总裁沃伦伯格（Jay Wollenberg）表示，事实是因运输不便，没有製造业公司希望迁入市中心，更令希望在工作地点附近居住的有潜力员工却步。他说：「政客们要关注的是这里需要何种工作机会，正确的做法是将切实可行的选择放在桌面上讨论。」
城市发展研究所（Urban Development Institute）行政总裁麦克马林（Anne McMullin）认为，目前工业用地的本质已经改变，例如以前我们认为高炉及锯木厂是工业用途，但目前区域发展策略已对此定义为”就业区域“。她也认为工业用地应获得保护，但如果其他地方的物业可以用来替代，也是一个选择。麦克马林说：”如果他们建造一个商业地盘，可以聘请与现在Molson啤酒厂同样数量的僱员，我就不认为这有任何问题，这其实有正面意义。“
反对者指应保留工业用地
郑文宇回应说：”酿酒厂地盘为工业用途，协平世博若以工业用途开发为高科技园区没问题，但掺入住宅区不能接受。若考虑公司员工居住方便，可在周边开发。“他更指出，大温区域局（Metro Vancouver）要求保留工业用地，因此即便温市通过协平世博的计划，大温区域局董事局也要投票通过才可实施。郑文宇说：「这将非常、非常困难。」
4更改用途的理由
协平世博副总裁居德玮指，协平世博在加国经营约30年，有着长期战略规划。居德玮表示大型计划往往有各种意见，并不认为那就是阻力。该发展计划与三级政府吸引高科技公司，以及增加就业目的一致，有信心能获得许可。
他说，1980年代福溪北岸工业用地变为世界博览会会场，此后协平世博将这片约200英亩地盘，改造为多功能住宅区，目前楼宇约有50幢。
居德玮以「正中下怀」来形容酿酒厂物业特点，与公司发展战略符合。他说：「我们通过风险投资公司等方式，与海外多家大公司接触，他们对改建酿酒厂的构想，表现出浓厚兴趣。」
地产开发及规划须了解公众、政府及市场需求，居德玮指该计划为综合性开发，除写字楼外，还将有住宅供科技公司员工居住，超市、咖啡店等生活机能将俱全。
5商业之外的幕后功夫
协平世博历年来赞助包括温哥华龙舟节、温哥华烟花节、温哥华爵士音乐节等等，并且成为了温哥华太阳长跑、温哥华光明节等知名活动的主办方。
此外，协平世博还为数十家机构提供慈善捐助，如BC省截瘫协会（British Columbia Paraplegic Association）、不列颠哥伦比亚大学法学院（UBC Faculty of Law）、BC省癌症基金会（BC Cancer Foundation）、温哥华交响乐团（Vancouver Symphony Orchestra）等等。
大家可能早知道，有些商界大佬，平时为人低调，只在各种慈善或文化场合出现。
6民意的前尘往事
上文中有提及许知仁与李泽钜拍档，成立Grand Adex集团，在温哥华市中心False Creek发展名为Regatta-HongKong公寓式物业。
1988年，Regatta-Hong Kong二百一十六个单位在香港通过长实推出，而这些住宅只保留卖给香港人，这个消息令到加拿大政府极度不满，当时BC省省 政府总理Rita Johnson更高调批评李氏的做法令加拿大人民惊恐。
事件回溯到1986年，世界博览会在温哥华举办：
福溪沿岸约173英亩的土地，直到1970年代末期还都是一片荒废的工业用地。为了庆祝温哥华建市百年纪念，当时的卑诗省康乐及保育厅长鲍尔夫（Sam Bawlf），建议在这片土地上举办1986年博览会，反映温哥华作为加拿大港口城市和交通枢纽的角色。
从1983年开始到1986年，包括卑诗体育馆（BC Place Stadium）、万国广场（Plaza of Nations）等在内的158个世博会相关建筑陆续建成。在1986年世博会期间，有来自世界各地的2,200万人前来参观。
落幕之后，各国的临时展厅或拆卸、或废弃。旧址为靠海的长形地带，发展前景良好，地皮为BC省政府的公产，可以较优惠的价格购得。生活在温哥华的李泽钜，以他土木专业的眼光看好这块地皮，认为将来可发展综合性商业住宅区。
八七年时，李嘉诚为首的香港财团，以太平协和公司名义在温哥华以32亿港元投得世界博览会会址的地皮(即现时万博豪园)，令加国本地人感到不满，认为把一幅足足有六分之一温哥华市中心地皮卖给外国人，不合乎本地人利益。
他们担心将来有成八千 个单位的万博豪园，亦只保留卖给香港人。事后李泽钜虽然出面承认自己没有充分关注本地人的感受，亦澄清日后世博地皮的物业发展不会只保留给香港人。
1989年3月，正在进行平整工程的地盘内，发现了一张措词严峻的“告示”，上面写着：“加拿大同胞们，请制止癌症扩散。醒来吧！否则太迟了！
政府出卖我们，鼓励华人渗透，买光我们的土地，提高我们的税。中国人口超过十亿，正像野火般蔓延！我们的前途呢？我们下一代的前途、文化和机会呢？倘若我们不制止这种癌症的扩散，我们的孩子将一无所有！政府辩称这是有利于国家，怎样有利呢？中饱他们的私囊而已！谁得益呢？可以打赌，不是我们！看看中国和西藏发生了什么事，如果我们想维持一个民主国家，现在站起来，为着你们的权利团结起来，否则太迟了！”
省督林思齐博士为平息民怨，要太平协和保证，在这块极优惠的地皮上兴建的物业必须优先向当地人发售。这意味着兴建的物业将不可先期在香港卖好价钱。当时加拿大地价楼价低廉，这是公认的事实。
万博豪园总体规划由李泽钜一手设计，建筑群的最大特色是，保留了原有湖光山色之天然美，他辟出50英亩作为社区公园，使其成为居家休闲胜地。
6协平世博的股权变更
协平世博以发展整体规划的社区而闻名：
1987年，为了在温哥华市中心世博会旧址上兴建万博豪园（Concord Pacific Place），协平世博发展有限公司（Concord Pacific Developments Inc.）于同年成立。
福溪西端佔地约207英亩、横跨3公里海岸的博会旧址整块地皮，大致相当于香港岛的整个湾仔区外加铜锣湾。这在加拿大建筑史上，也是开天辟地头一遭。
投资浩大，非长实集团所能承担。于是李嘉诚拉他同业好友李兆基、郑裕彤加盟，与加拿大帝国商业银行旗下的太平协和公司（李嘉诚占10%股权）共同开发。决策为各大股东（李嘉诚个人及集团占50%股权，另50%为各股东分占），具体操作为李泽钜。
90年代末，协平世博与上市公司Burcon 集团合并，Burcon 集团是加拿大数一数二的办公楼和商铺地产投资公司牛津物业（Oxford Properties）的控股公司。
2000年代初，协平世博单独上市，并随后进行了私有化。如今，协平世博是一家活跃在住宅和商业地产投资与开发领域的私有制企业。
6编者的话
看来从80年代，香港的地产发展商在BC开发地皮以来，加拿大民意对于外资的注入后的担心，从来没消停过。
只不过现在被关注的对象，随着大批来自中国大陆的新移民的登陆，而有所转移。相比在加拿大已经打下了30年基础和公共关系润滑的香港地产商，大陆开发商如何从过往中得到经验借鉴，这是留给大家思考的问题。
比如说，前一阵子，对于同样的一块地，有大陆背景的地产公司介入。但它被媒体（Eg.温哥华太阳报）引发的非正面民意给吓跑了。
而协平世博扎根温哥华近30年，不忙着赚快钱，明白如何引导民意及做好公共关系，树立企业形象，按照本地游戏规则做。比如，常年赞助温哥华太阳报举办的Vancouver Sun Run,这其中年复一年的水滴石穿的功夫，在加拿大，生意要做大，如何能只低头赚钱，而不花点时间去做慈善，和媒体、社区联系密切呐？
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其次，对于股东和合伙人之间：如何合作，如何信息公开，而不是光想着自己赚钱，利用信息不对称赚钱，拿着股东的钱在玩，在捞偏门做生意。自以为聪明，一旦出事，就容易人人激愤，没发收拾。
另外，本文给大家的启发还在于：建立人脉圈子的重要性。有许多商业机会，比如李嘉诚当年就拉着香港的另外两个地产发展商搭建筹备公司，共同发展项目。还有，让孩子读书要尽量去就读名牌学校，不在于当时在学校学到多少知识，还有从这时候起步的人脉关系。
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