房市太火房价太贵，加国买房难已超1990年房市泡沫期

加拿大房价贵早已是不争的事实，但最近国家银行的一项报告更是指出一个残酷的现实，想要在加拿大房价最高的大温地区买套房子，光是攒个首付款，就需要工作34年。这种可负担性已经是1990年房市泡沫以来的最差记录。

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根据国家银行的这份报告，加拿大每个家庭想要购买房屋，所需要的最低门槛（最低比例首付款）已经达到加拿大有史以来的最高水平。

根据国家银行可负担性监测报告显示，随着房价正在以11年来的最快速度增长，一个中等收入的家庭想要攒出一套房屋的首付款，至少需要平均60个月的时间。

这是加拿大对房市可负担性有记录的40多年来最长的攒首付款时间，已经超越了1990年加拿大房地产泡沫时期的水平。

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报告作者、国家银行经济学家Kyle Dahms 和 Camille Baillargeon指出，从加拿大全国来看，对于中等收入家庭，想要买房已经变得前所未有的困难。

其中最难的还要属房价最贵的区域——大温地区。

国家银行假设每个家庭每月收入存储10%、首付款支付比例6%来计算，加拿大各个大城市之间的差距也十分显著。

在房价最高的大温，中等收入家庭攒一套公寓的首付款需要58个月；而如果想要买一个独立屋，所需要攒首付款的时间是409个月，大约是34年.

相比之下，在蒙特利尔、渥太华、卡尔加里、温尼伯、埃德蒙顿和魁北克城，买一套公寓所需要攒钱的时间则少于2年（24个月）。

买房最容易的要属魁省的魁北克城，攒钱交首付买独立屋所需时间26个月，攒钱交首付买公寓所需时间18个月。

而公寓市场可负担性最好的还要属阿尔伯塔省的卡尔加里和埃德蒙顿，公寓首付款对于当地家庭来说所需时间都在1年半之内，分别为17个月和15个月。

除大温之外，房价居高不下的还有多伦多地区，公寓的可负担性与大温接近，但独立屋的可负担性则要比温哥华大区好很多，大约需要工作289个月（约24年）能攒够一套独立屋首付款。相比大温，少了约10年的时间。

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不过报告也指出，如果依靠这些数字来攒钱，想要买房几乎是完全不可能的。

只要那些已经在相对低价位时期进入房市的人，具有条件置换房屋。或是不用担心首付款的人，也就是有人愿意资助买家缴纳首付款的人，才有可能成为新的有房一族。

不过国家银行的报告也指出，由于近期超低的贷款利率，使得购房者如果解决了首付款的难题，在还贷款月供方面则有比以往任何时期都更好的条件。

从温哥华来看，独立屋的可负担性与去年同期持平，公寓的可负担性还比之前略好1.3%。

从对短期的未来预测来看，恐怕形势并不会有丝毫缓解。

根据加拿大皇家银行RBC在1月中旬发布的房价预测报告中，预计今年全国房价平均还将上涨8.9%，如此看来，靠攒工资做首付款基本无望了。

唯一欣慰的是，月供贷款的还款负担相对较轻，因此想要买房或是换房的潜在买家们，接下来就是去想办法找首付款资源了！

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针对房市目前这种状况，唐汉先生专为加拿大之声写了一篇财经文章“皇家银行RBC预测：2021年加拿大房市将迎来又一历史新高”

以下和大家分享：

  2020年底，加拿大房屋市场如过山车一般刺激：争夺战、价格战不断上演，买家或恼怒或绝望，这种情况将在2021年继续上演。新冠疫情冲击，驱使买家们移居到郊区、郊外、乡村，中央城区downtown租金下滑，家庭储蓄上升，人间众生相及悲喜剧交替。

我们预计：

2021年，加国房市将量价齐升，达到新高。整个加拿大范围内，几乎所有的省份都将如此。房屋均价将上涨至66.9万元，涨幅8.4%；销售量达58.8万，增幅6.5%。

2022年房市热度将有所下降，实现“软着陆”。当然，我们不排除2022年或更早，也有“硬着陆”之可能。疫情之下，诸事难料。

01

房屋价格大幅上涨

疫情期间，加拿大房屋不仅价格上升，其上升的速度也加快了。2020年加国房屋均价上升8.5%,几乎是2019年的5倍！我们预计这种动量将持续，2021年价格上涨8.4%。全加范围内，供求关系紧张。2022年有所缓和，价格温和上涨3.9%。

唐汉注：英文版文件有图表，请查阅rbc.com/economics

02

价格涨幅最大的是加拿大中部省份、BC省、大西洋沿岸诸省

我们预计，价格上涨强劲的省份是：安省升9.6%，Quebic升8.6%，BC升8.3%，Nova Scotia升9.5%，PEI省9.5%。

而草原省升幅相对弱一些：阿省升0.9%，Newfoundland下跌（-0.4%）。

需要注意的是，BC、安省、魁省的郊区物业升幅强劲，而Downtown的公寓物业2021年内将保持平稳。

唐汉注：请查阅英文原版，有图表。

03

因为存量稀少，买家们价格争夺战，白热化

房源少，将导致价格继续上涨。
疫情前强大的需求，加之2020年夏季市场复苏，几乎将整个国家的现有物业存量用尽。2020年房市的供应量，与市场的10年供应量均值，两个数据对比分析：安省2020年供应量较10年均值，下跌至50%；魁省和大西洋省下跌61%，BC省在2020年底为29%。这些大城市（除了Downtown之外），可供买家们选择的范围很少，因而竞争白热化。

但是，草原省、Newfoundland的供应较为充足，压力少些。

04

卖家成为争抢的宠儿

2021年整个年度，加拿大各省的房屋卖家，非常抢手。

让我们观察价格压力指标，即，销售量与新上市房屋数量的比率。比率如果高于0.6，房价上升就有动力。2020年，很多省的比率都高于0.6，如：BC省0.76，安省0.72，魁省0.97。

唐汉注：请查阅英文原版，有各省数据的图表。

05

强劲的需求，导致房市再创历史新高

2020年春季，新冠疫情下房市活动几乎停滞，但是，夏季后反弹，该年成为加拿大房市最强劲的年头。整个加拿大范围，销量为55.23万套，增幅13%，已经超过历史高点2016年，当年销量为53.91万套。

我们预计：2021年销售更为强劲，将达到58.83万套。原因为：史上极低的贷款利率、变化的市场需求、家庭储蓄上升、消费者信心增强，等等。

这种局面不可能永远持续。随着供应增加、利率上扬，渐渐地，市场冷却信号将行出现。移民数量萎缩不振，也是一个因素。我们估计2022年销售将降至正常水平，即51.5万套左右的销量。

06

整个加拿大范围，都进入增长模式，历史罕见

2020年，几乎所有省份都呈现增长。这种全国范围内的增长，最近发生的年份是2004年。我们预计，2021年这种全国范围的增长模式将会重演，全加销量将上升6.5%，其中最强劲的两个省份，我们估计BC省将上涨17%，阿省将升12%。其它省份相对温和，升幅从1.2%至5.8%。

07

买家们对利率甚为敏感，乃潜在之风险

2020年春季开始，贷款利率下降，购房成本下降，导致更多买家进入市场。我们估计利率将保持低位。

必须明确的是，如今的利率是历史低位，如果利率稍微上扬，可能驱使许多买家退出市场。任何的突然性地大幅度增加利率，将产生风险。

08

其它几个风险因素

有好几个风险因素，需要记忆于心。

其一，疫情发展最为重要，它仍然可能打断房市。好消息是，大面积的疫苗接种在即，将减少相关风险。

其二是移民放缓，如果持续下去，将影响房市。目前为止，不利的移民情况影响了出租市场，如果进一步发展，有可能影响加国各大城市的公寓市场，甚至扩展到其它类别的物业。过去几十年，强劲的移民是加国房市的强大动力。

最后，如果房市过热，政策制定部门将出面干涉，出台新的限制性政策。

亲爱的读者，您对2021年的房产走势此有何看法，欢迎在文末留言~

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