南通，一个房价很神奇的城市
最近应众多粉丝的要求，我们调研了南通。
意外的发现，这真是一个很有意思的城市。今天来跟大家说一说
01
被忽略的环沪南通其实利好频出
南通，位于上海北翼，而被称为“上海北大门”。
近年来凭借各种规划利好成为环沪一大热门板块。
1）、首先是南通甩掉“南通，难通”的帽子
曾经因为跟上海隔了一个江，这样的天然阻隔，让即使近在咫尺的南通被大家所遗忘。
多年前，苏通大桥的建成，打通了整个南通及盐城等地的南线交通走向，也大大拉进了跟上海的距离。
在建的沪通铁路将结束南通没有高铁通上海的历史，未来还有规划中的京沪二线，北沿江高铁直达上海，通苏嘉甬高铁直达苏州，杭州，宁波。
意味着，南通不仅结束了没有高铁的历史，而且一举成为上海北的高铁枢纽，从某种意义上说，南通将是连接上海和苏北的流量中枢。
已经开工轨道交通1号线的南通还是上海第三机场的有力竞争者。
2）、南通的GDP全省第四，仅次于无锡
再来说说经济实力。
这个以教育和惊人的升学率而出名的城市，近年来在经济方面表现则是更加出色
不仅GDP超过江苏传统经济强市徐州，常州，位列作为经济强省江苏GDP第四大市，仅次于苏州，南京，无锡，更难得是还在保持高速增长。
2017年，南通以7734.6亿元的GDP和7.8%的增长，排名全国第18名，地级市第6位，潜力不凡。
当然，和各种规划利好和经济增长相应带来就是不断攀升的南通房价了。
02
南通楼市，本地人的疯狂持久不退
我们实地走访了很多盘，发现一个很特别的现象。
南通的楼市相对于其他环沪城市而言，火爆程度更持久一些，而且在南通，你几乎看不到外地炒房客。什么意思？简单来说，这火爆的背后是，南通本地人自己在抢房
目前南通除了启东个别区域外，其他地方都还是不限购不限购，但是限价。严重的一二手倒挂，让这个全中国最多建筑老板、轻纺老板、钢丝绳老板的城市，本地人全民疯狂。
到底有多疯狂？
前段时间，一个南通最边边上几年前还只有两个项目以7、8K均价在卖的老板块——苏通园区的一个新盘正式开盘。
1.1-1.3万/㎡的均价竟然全部售罄。即使那里现在的配套仍旧是极度缺乏，即使那里竖满了大烟囱，即使有传言江边的码头要搬到那里，依然挡不住购房者的涌入。
除了营销的成功以及销售的成功，我们要开始思考，在热点板块全面破万的情形下，所谓的刚需还有哪些选择？首改、改善以及投资者还可以选择哪里？
03
热点板块再无万元盘
南通房价全线外拓，新兴板块有哪些？又有哪些是价值高地呢？为此我们对热点板块做了一个解析，仅供参考。
在正式解析之前，热点板块的标准是什么？
笔者认为至少要有以下两个特征：
一，地理位置区分明显；
二，区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻。
我们发现，港闸区（市北高新、北大街、五水）、崇川区（新东区、老城区、新城区）、开发区（能达、苏通）、中创区、通州区便真正符合这些特征。
如果说2016年末的土拍吹响了重点板块全面破万的号角，这次苏通园区某盘的开盘直接宣告热点板块的全面破万。
目前来说，港闸均价基本在14000元/㎡左右，崇川区均价基本在14000-30000元/㎡，开发区均价基本在13000元/㎡左右
其中新城>主城>中创区>五水>市北高新>北大街=能达=通州金沙>苏通。
以上所列的板块，它们地理位置区分明显、区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻。
热点板块的存在名副其实：
港闸汇聚了万科、绿城、苏建这样的品质开发商；
崇川区拥有火爆的学区、高昂的房价；
开发区能达板块八个新项目争奇斗艳；
通州金沙合作项目顶了半边天。
随着土地出让起拍价的不断上涨，房企拿地成本越来越高，未来的售价同样水涨船高。自行盘点了一下，在上述的热点板块，基本没有低于万元以下的项目。
高溢价之下，除了购房者会转向外围，开发商也会全面向外线拓展。
比如碧桂园拿下的川姜镇项目，阳光城拿下的五接项目，恒大拿下的张芝山项目，富力拿下的世纪大桥南项目。
投资的判断其实就是对未来的赌博，而对于开发商来说，经过严谨的计算，大概率下是赌赢的，比如阳光城五接项目，首次开盘以及二次加推基本售罄，硕果累累。
04
五大高价值板块领涨
那么，南通房价全线外拓，新兴板块有哪些？又有哪些是价值高地？
中央创新区
价值指数：5
适宜人群：首改、改善、投资
中创区排名第一价值高地，笔者认为应该是实至名归的。
无论从规划中的配套（大剧院、美术馆、紫琅湖、森林公园、双地铁、三甲医院），还是从目前正在开挖的湖面、修建的隧道、森林公园以及创新学校的进度来看，都是名副其实。
从中创区土地拍卖的情况看，中创区显然已经不是刚需所能触及的。而首改、改善以及部分投资群体还是有很多的机会。国城X府碍于限价，价格很美丽；中创X都会，作为中创区内第一个新商品房项目，备案价对于刚需来说，还是有些高。
投资的意义不言自喻，如果一个城市举全市之力在做的事，你都不敏感，何谈投资。
先锋镇
价值指数：4
适宜人群：刚需、首改、投资
先锋镇价值指数排名第二基于以下三个方面判断：
一是其地理位置与中创区实在太近，可以享受各种配套辐射；
二是坊间流传着中创区东扩的说法，不得不引人注意；
三是5月底中南以7227元/㎡的楼面价拿下世纪大道南地块，未来售价可能高达15000元/㎡，创区域新高。
在中南拿地之前，先锋镇其实很少进入大家的视线。规划建设的南通火车东站客运站、地铁二号线先锋站，立马让先锋上升了一个等级。总归来说，随着以后中创区高房价的外溢，先锋的发展，绝对不能忽视。
平潮镇
价值指数：4
适宜人群：刚需、首改、投资
港闸以下，前有滨江新城的规划，现有高铁新城的概念，平潮也是一个值得关注的板块。因为，任何城市的高铁新城，都会撇开与主城区的联系，独立高效发展。
这里有南通高铁站，沪通铁路由此向南，半小时可到上海；这里有地铁一号线南通西站，可以通达全城。
目前整个板块除了南通同仁置业开发的璟御华府，基本没有项目在售。2017年9月，经过469轮的厮杀，同仁置业以楼面价7680元/㎡，溢价211%拿下CR2017-023地块，把吃瓜群众吓得目瞪口呆，预估售价也将要超13000元/㎡。
张芝山镇
价值指数：3
适宜人群：刚需、投资
张芝山镇目前在售的项目不多，可以说是一个非常孤独的板块。整个区域的价值与先锋镇类似，承载着更高价值板块的溢出，这就是开发区能达板块。
目前能达板块的普遍售价为13000元/㎡，而且门槛较高。张芝山的火爆一是基于稍低于能达的售价，二是相对宽松的购买门槛。可以这么说，开发区越是火爆，价格越高，张芝山的价值将越来越凸显。
幸福镇
价值指数：3
适宜人群：刚需、投资
如果不是近期幸福新城的拍卖，幸福镇的火爆可能还要晚一段时间。至于为什么这么火，原因可想而知，目前地铁二号线已经坐实年底开工，而二号线的第一站便是幸福镇，预计二号线将于2023年开通。
川姜镇、五接镇、兴仁镇
价值指数：2
适宜人群：刚需、投资
以上三个板块目前价值程度相对仍是偏低的。首先类似于川姜、五接与主城区的距离确实稍远，二是所在区域目前仅各有一个品牌开发商开发的项目，三是区域的客户比较孤立，客群范围较小。
五接镇项目的火爆主要是由于低总价、低首付；川姜镇项目的火爆，主要是客群比较固定，高收入业主较多。而兴仁镇，除了机场大道，没有任何利好，而板块内是否有机场与房价的上涨关系并不大。
05
慢慢等待好的机会
南通目前新房市场依然火爆，但也开始出现分裂现象。一些性价比低的楼盘去化率明显降低。2017年那种手捧全款还要托关系茶水费才能买到房的行情已经少见很多。
刚需上车的朋友，既然已经错过了上一波行情，不用着急不如挑选一些真正优质的项目。
投资的朋友们，抓住目前的高价值板块的机会。
改善的朋友们，也就那几个了，跟着**风向标走，总是没错的。
如果还没明白，就把文章再看一遍。希望大家都能买到合适自己的“好”房子。
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