地产一年：很多东西是限不住的

2017年差不多就这样很快的过去，最近几天大家应该很快会看到各种总结的数据和观点

对于这个行业，其实我们回过头来看还是有很多没有完全显现，在这样一个所有人都觉得混沌不清的市场里，我还是想和大家聊点什么，这一年地产里我所看到的几个片段和棱角，但是穿插在一起或许就是一个完整的故事

1、压住一二线换来的是三四线的逆袭

我们都知道今天房地产是调控年，整个调控的强度和密度前所未有，还有很多政策很多时候是以前从来没有发生过的，比如说限价、限售、推迟预售证等，再加上银行端在今年整个房地产信贷压的非常紧，所以基本上整个行业都处于一个速冻的状态

上海不少的地产同行今年一年都在做同一件事情：等预证。

上海商品房预售证迟迟没有批量供应导致了市场成交量的急速萎缩，所以我们理所当然的会认为，整个行业不好了

但是其实时间点到现在，2017年房地产的成交数据差不多已经出来了

——来自丁祖昱在祥生品牌发布会的演讲

2016年的成交量可以说是天量，达到12万亿，没想到今年在天量的基础上再破天量达到13万亿的规模

为什么会有这样的结果，大概只有一个逻辑可以解释：三四五线的成交量已经很好的补充了一二线的短板，甚至还超出很多

所以现状就很明显了，对于房地产真相样本来说，很显然一二线房地产不能代表中国楼市本身，不管是价格还是量，都不足以作为全部参考

当我们限制一二线城市的成交的时候，今年一年的数据我们可以看到，三四线城市很好的补充而且逆袭

曾经在很多网站论坛上看到这样一句话：地产就是一个池子，压了这里就涨了那里。好像这句话你没办法解释出为什么，但他总是正确的

2、茶水费的概念第一次真正意义上被普及

做地产，其实业内人都知道，如果一些热销项目比较难买，需要问问内部人员或者打点什么关系然后让自己可以买到。

这种伎俩本质上一直存在，但是大家都保持低调的沉默，沉默到我还真不知道应该怎么定义这笔费用

而好巧不巧，今年就这样名正言顺的给这笔费用做了定义：茶水费

百度第一页出来就是

所以说到这里有这么一个笑话，说一个媒体曝光了一个减肥机构，在减肥成功后要勒索用户要加钱这样的不诚信做法，没想到新闻曝光之后，这家减肥机构生意爆红，不得不在门口排号做生意

当然，笑话归笑话，这背后藏着的经济学原理大家也都知道，只是没人愿意说破，因为说透也没意义

在大量项目处于限价的模式下，商品房交易本质上就不属于市场化行为，茶水费只是一个载体，通过茶水费我们还可以看到假离婚、假结婚、假社保的身影

每一次调控，每一次政策的落地，都是一次品牌的背书，免费的传播拥有房产的重要程度。所以很多时候我甚至开玩笑的和朋友们说，调控房地产应该像调控互联网一样，学会删帖，而不是宣布更多的政策。这么一个庞大的产业，任何搅动一定会兴起风浪，不论最终方向往哪里，总能激起浪花拍打堤坝

说一个真实，当严格禁止茶水费的政策宣布后，我有好几个圈外朋友过来问我，怎么才能买到茶水费的资格

这也是玩笑，但背后一样隐藏着好奇窥视的动机

房地产里真的不需要有茶水费的概念，甚至都不应该对外普及，统统算在房价里，开发商企业自己可以赚走，买房人可以贷款，这样多好

限价，很多时候限制的市场统计的那个价格

3、一些房企在寻觅二手房的生意

这里的二手房并不是说开发商去做二手房生意，而是真的有一些开发商朋友在问我这件事：自己的项目已经到现房了，我低价买入办出产证，然后再以二手房的形式对外销售可不可以

他们这么问的最大动力就是：如今管控的是一手房的价格，二手房的统计数据因为不会公开不会对外，所以就有可能卖出高价获得利润

我听了之后说，你这么做不是增加了大量的税费成本么

他说：没办法，赚钱不容易啊

这是一手房项目目前推进艰难的前提下不少房企像无头苍蝇一样的想解决办法

但是另外一件事却是真真正正在发生的。目前有不少的中小开发商，在一线城市收购早些年国外基金公司整体持有的住宅类项目

然后整体买下来，办小产证，然后可以高价对外卖

为什么可以高价对外卖，因为还是那个逻辑，此时的项目属于二手房，房管局不管控，所以他们可以“明目张胆”的对外销售

所以很显然，所有人都在尝试突围当下的窘境。一手房市场被严格管控的时候，自然房企会在运营类市场或者二手房市场寻找出路

而如果一手房市场依然有很高的价值，那么做运营也好做二手也好，本质上依然是曲线救国的模式，买海外基金公司持有项目如此，前段时间有一些国企一次性卖使用权住宅租赁项目也是如此

都是挂羊头卖狗肉，只要羊头值钱，那么狗肉就会一直被装点成羊头对外销售

4、限钱之后我们看到的暗流汹涌

今年到了下半年，有一个非常明显的趋势，就是去杠杆这个政策也放到了地产行业里，所以我们可以看到很明显的一点

不少银行都开始暂停受理房贷业务

伴随着首付比例的越来越高以及银行对房贷发放的越来越严格，更多的客户被要求以接近总价的模式买房

而在这样的背景下，我们在最后一个月也看到这样的场景

居民存款的下滑，7月至11月，居民储蓄存款少增1.1万亿元，这个数字说实话挺大的，爱储蓄的中国人，每年的居民存款可以达到6万亿。而减少的这一块我不知道去哪里了，但是我也不知道除了能去房地产还能去哪里

这是下半年的楼市

上半年和钱有关的消息是这个

消费贷创造了历史新高，而且也是那么巧，差不多也是万亿

为什么就恰好在今年上半年消费贷突然崛起，我不知道这笔钱最终流向哪里，但是我依然不知道如今我们买什么东西需要贷款，或者说需要那么大的贷款

大家都是卖车了？？？

这依然是限制后产生的蝴蝶效应，当一样东西是好东西的认知被人记住之后，越不让你买会越发的激发出想要购买它的欲望

这已经不是什么经济学了，这属于本能

5、哪怕限制你拿地，依然会有其他的突围模式

我不知道大家还记得这件事情哇，年初的时候上海地产圈还挺轰动的，旭辉被剥夺在上海拿地的机会

我曾经一度认为这对旭辉是一个致命的打击，对于这一家刚刚扎根上海为总部没多久的房企来说，不让在上海拿地几乎是断了他所有的干粮

结果一年下来，前几天，我还在朋友圈看到，旭辉今年已经破千亿了

这依然是一个面对“限制”逆袭的一个绝好案例，还是那句话，很多东西是限制不住的，只要你有价值，只要我想要和你发生关系，你总能找到切入口

那些遇到困难就房企的开发商，本质上也不会在这个行当里生存太久

说实话房地产这行，虽然今年调控上遇到的问题比较多，但是回头去看，每一年都多多少少经历过不少的风浪，而能够抗住风浪一路下来的，都手上有几把刷子

所以都不是一两次的政策就可以彻底打压的

房地产的未来很艰难，而且会越来越艰难，而大部分我们在排行榜上能够看到名字的开发商，也一定会扛过来的

所以不知道大家看到这里是否能够看出我想表达什么

毫无疑问2017年的房地产主旋律就是限，限价、限量、限卖、限购……

但是各种限制的背后我们也同样可以看到，当一个产品被干预太多之后，背后总是能产生各种各样的蝴蝶效应来补充和改变

限制本身代表着一种转移，很多东西其实是限制不住的

特别是对于我们地产人而言，当我们认定了这是我们的职业的时候，虽然有各种艰难，我们依然会想尽一切办法去克服攻克，不论是阴谋还是阳谋，本质上还是代表着我们对这个行业的热爱

2017年已经差不多过去了，这一年我收获最大的一句话其实是这句，我特意让小伙伴做了一张海报

悲观的人往往正确

但乐观的人往往成功

这一行很艰难很艰难，但我们看看数据，大部分的房企和开发商依然在保持进步，依然在保持高速的扩张

这或许就是盲目的乐观，而正是这样的乐观给到这些房企和房企里的人心无旁骛的心

我们做房地产的，是否正确不重要，如何武装自己，为自己获得更好的成功，或许是没一个地产人真正需要思考的

毕竟之前那些文字已经说到了，这一行会很难，但是难的背后依然会有大量故事在萌芽发生

地产2017-2018

毫无疑问，我们需要辞旧迎新

但是同样的，我也希望大家可以

乘风破浪，继往开来

明年的地产走势我们书写不了，可以写的，大概就是自己了。祝新年好

以上为正文，来自真叫卢俊

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