这是老子，喝醉后，说的房地产
是啊，老子现在喝醉了，江小白，对着瓶子上骚包文字喝醉了，完了之后没有想初恋也没想苟且，脑子里飞的都是房地产各种闲言碎语
是的，就是这么没出息，喝醉了还想房地产，怪不得这一辈子就当码字狗
前阵子公司里的鱼大宝，当着我的面说，如果是我，现在也不喜欢看你的账号了，没以前写的那么霸气
是啊，老子也晓得没以前霸气，没以前阳刚，没以前爱吹牛逼啊，但是还能怎么办呢
不过话也说回来，房地产这一行，如今特么还有什么好聊的
我随便说一点，几乎都会把自己弄的哑口无言
所有人都知道，从去年930开始，这房地产调控的密度已经超过了女生大姨妈的频率了，都快赶上新婚夫妻啪啪啪啪了。从限购限贷限售限价，下辈子我都不会遇到的政策这辈子也算见全了。
但是这么调控下我们回过头来看，今年房地产成交了多少，呵呵说出来吓死你13万亿啊
13万亿什么概念啊，去年吓破所有人胆子的2016年行业也只有12万亿啊。地产这个行当多少年就是8万亿左右徘徊啊，所以不少人都说十万亿十万亿，打心眼里觉得这池子就能装这么多钱
12万亿出来的时候，我下巴几乎到胸口了，今年马上过完，这13万亿的数字，估计我的B罩杯胸要下垂到肚脐眼了
所以你说这个行当还有什么好聊的，不论你怎么聊，这个产业就是这么能耐，更快更高更强，放在房地产里显得那么的贴切
都说地产要调控要调控
调控其他啥东西的都没有，首先你得调控预期啊，这个预期不改，不管你怎么限，需求依然是存在，大家还是一窝蜂的往里扎。
在中国，楼盘降价了就有人会砸售楼处，每当这种事情发生的时候网上都会骂声一片说没有素质没有契约精神，这么说当然也没错，但是我们可以认真的想想，一样价格会波动的东西，股票跌到2000点的时候怎么都没看人去砸证券公司啊。
这特么就是对地产约定俗成的判断啊，我们认为房子就是会涨的，这个就是预期。
在中国其实讲道理没啥用，我们都讲规矩，而房地产这行这么久以来就养成了一个规矩，就是房子会涨价，所以一有一个项目价格跌了大家就受不了，因为这个坏了规矩
这特么才是预期
所以本身调控最重要的就是要调控预期啊，这个预期不调，其他一切都没用。预期怎么改，要让人知道，房价是有下跌盘整可能的。起码让人知道有可能性，才会一点一点的调整预期。
怎么样才有可能，就是要让市场容忍接受一些极端事件的
什么是极端事件，就是你要让有的开发商破产啊，你要让房子卖不掉啊，你要让一些项目打折都卖不掉啊
注意哦，不是没有购买资格的那种卖不掉哦，而是你必须降价我才愿意买的卖不掉哦，你懂我意思吧
市场能够接受这样的极端事件，我们的预期才会一点点的调整啊
但是地产这一行有么，说实话我作为一个地产人今年是从来没见到过，反过来我反而看到这家过千亿了，那家要冲万亿，日子好像都过的很不错的样子
而且那些被收购的，我从来不认为他们是这场游戏中的输家，我从来没见过哪个店铺门口吆喝着清仓大甩卖的时候老板脸上是哭丧着脸的，一个个都是笑着点钱
什么，你说网上很多人都在喊着房价下跌？
呵呵，这些话你都能信啊，这群每天负能量感叹房价太高人生奔溃的人，热切期盼着房价下跌，但是你没听到他内心里想说的下半句：房价跌到我能买得起的时候我来个抄底然后囤个十套然后京沪永远涨
自以为可以抄底的，都是韭菜，而所有的韭菜，都幻想着自己可以成为有产一族走上人生巅峰
所有人都以拥有房产为荣，这特么才是预期，这才是地产里最恐怖的地方
好了，如果说预期是漂浮在行业上空所有人的信仰，那再和大家说说底层逻辑
什么是底层逻辑，底层逻辑不是赚多少钱赔多少钱有多少买卖，笨蛋，底层逻辑是现金流啊。从来没有一家公司是亏本死的，所有公司都是死于现金流
房地产公司为什么要高周转啊，不就是现金流太紧张一块钱掰成两个硬币来使用么。
让我们来看看底层逻辑里谁的现金流最紧张啊。王东岳先生早就对外说过，不是个体不是公司，是地方政府啊。
我们去看看各个三四线城市的现金流，真的紧的一逼，从08年的城投债到12年的地方债再到前几年的ppp，地方政府无时不刻都在借明天的钱补昨天的债啊。债务这么多怎么办，你不能断了他的卖张皮续命的能力啊
说实话除了一线城市，现在大量的地方政府运营一个城市这么久了，还没学会让空间盈利啊。所以本质上我们也不能怪开发商不会做商业，根上的城市增值还没跟上脚步呢
一来二去，还是要靠土地维持，这是现金流的最底层，不能断啊不能断，强调一百万遍都不过分
所以你看中央其实都着急到什么程度了，什么城市群啊，控制一线总量啊，本质上就是给三四线加人呗，不管回去干吗，起码都回去了呗。
回去了就有住房需求了，回去了就带动三四线城市了，回去了起码土地就能值钱了
所以你再搭配着看同步的去库存的策略，什么是库存，三四线城市的才是库存。人回去了，经济发展怎么样不知道，房子先买起来，库存先去掉了。不然你以为碧桂园6000亿是怎么出来的，真靠一个五星级的家？
好了，说了顶层信仰和底层现金流，最后和大家说说中间段的
鱼头掌舵，鱼尾使劲，但是鱼中间段是肉最多的
看看中间段是什么
前段时间朋友圈看到一张图，这张图我也不贴了，反正我看的第一眼以为是看到瀑布，后来才知道这是人民币货币总量M2的曲线图
这个钱反正就是每年印了很多很多，和大家聊通货膨胀没有意义，钱怎么来的不重要，我们需要知道几点，第一这个钱印了所以要花，不然没意义，但是还有一点更重要这个钱的总量比一年GDP产值要多很多，所以这个钱花出去还要拿回来，不然会出大事情
好，怎么花出去快拿回来也快
买房啊
这世道还有比通过房地产流转钱更快的载体么
通过卖地钱转一圈，通过卖房再赚一圈，这不仅是鱼中端了，还特么是一鱼两吃啊
但是大家都知道，货币超发也有危害，所以今年除了去库存还有一个重要策略，就是去杠杆，把杠杆尽可能的去掉才能控制被动式的货币超发
好，那什么是杠杆
特么房地产本身就是一个巨大的杠杆好不好
去年12万亿，今年13万亿，最大的买家是谁啊，分明就是银行啊
一个人可以三成就可以买到房子，这就是一个巨大的撬杠杆行为啊。所以去杠杆毫无疑问就是去地产啊。今年年底那么多银行拒绝发放房贷，本质上不是不看好这块业务啊，而是从体系上就不给你杠杆的机会啊
所以很多时候调控的逻辑，一定是不能伤害绝大部分人的利益，调控房价很大程度上会伤害不少人的利益，而让行业流动性降低，相对速冻，短期来看影响是最小的
房地产就是这么一副面孔，被人正面反面都蹂躏了一百遍，之后还要喊爽，嗯
房地产最期待的场景是什么：把房价锁住，而且地产杠杆也去掉
房价高企对大多数人有利，而没有杠杆本质上也最大程度的去掉泡沫。这个或许是楼市发展最美好的样子了吧。泡沫不在，价格也稳定
最后，再说点废话，怎么形成上面这个概念
有一个方法，就是取消房地产，那一切的价格就存在在纸面上不会流动也不会消失
当然，这个是不可能的
所以换了一个办法，名字叫租售并举，本质上就是重新定义房地产这个概念
把房地产从过去单一的商品房，定义为商品房+租赁房
租售并举首先是中间段发力，抽掉行业里大量的现金，逼着产业链上所有人去转型，然后试着在底层面教会地方政府如何通过租赁赚钱，也就是运营空间赚钱，然后也在空中层改变人们的预期
所以这才是我特么认为这一次政策牛逼的地方，真是牛逼大发了
但是这一轮的调控到底会怎么样，其实我也不知道，我知道了我也牛逼大发了，但是有一点是确定的，很多东西都是时间的积累才呈现的，所以这一次转型也太需要时间了，而且是从头到尾坚定不移长时间的坚定
就像贾跃亭一样，喊着回国没人信，结果这一次融资了大家也不信，因为我们都是厦大的
这事成不成，我真猜不到，毕竟你们知道的，我就是一个码字狗，口嗨我最棒
不过有一点我可以和大家说
就是不用怕
这句话是真的，我忍着酒劲和大家说的
这个就是咱们这个行当最最最最最牛逼的地方，就是你看上去上穷水尽，行业发展到快崩溃的时候，本质里其实底盘稳着呢
这底盘是啥，底盘还不只一个，两个。
第一来自每年中国居民都有6万亿的储蓄，这太厉害了，换成银行就是存款准备金啊，有这在和老百姓有关的房子就不会出大事在这个中国人的良好习惯在如今看来是救命的。
第二大量的农村用地价值还没有激活，一样是地，而这一块的能级还没释放，理由仅仅是因为定义他是农村用地，真的到了万不得已的时候，我们给他换个名字，一瞬间身价百倍
不然你说大力推进小镇模式是干嘛的，反正我是没觉得谁现在把小镇做的有多好，估计就是为后面留后手
所以啊，有钱也有地，所以这一块怎么玩都不会有大事
所以看到现在如果你还没看懂老子说的是什么，我就告诉你，爱买的买，不买的等，都不会有啥大事，未来日子好着呢
好了，码字有点累了，我想去看一部电影，电影的名字我忘记了，里面一句台词我很喜欢
别急，让子弹再飞一会
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