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厦门楼市，没有你想象中的艰难
上周我几乎在同一天收到朋友发来的同一条消息和同一个问题：
说实话，起初看到这条的消息我也是蒙圈的
而后迅速发酵，一时间厦门楼市崩盘论到处流传，某种程度上甚至开始影响全国楼市的预期。
一直以来厦门以在二线城市中靠后的经济总量和全国第四的房价非常容易让人看不懂，或者...被妖魔化。
终于这次走上风口浪尖。
对此，我们做了一个决定：
放弃做一个口嗨者，直接飞到厦门，人肉调研厦门市场
因为只有真正作为个体切入到厦门市场一线里，才能真正感受厦门楼市的真实反馈。
一张图表达我们的工作量吧
以下是我们的市调结果
01
这次我们实地走访厦门六区（思明，湖里，集美，海沧，同安，翔安）14个热门板块22个小区作为样本。
由于时间紧，天气热难以面面俱到，如果个中有出入，敬请包涵，也欢迎指正。
细分板块如下：
先从厦门宇宙中心—思明区和湖里区也就是俗称的岛内开始吧。
02
思明，宇宙中心的核心区，最优质的教育和旅游资源拥有者。
这里我们抽样了两个热门板块，传统富人区筼筜湖和新兴富人区会展北。
从抽样结果中看，回调约为8%~15%左右。
会展北作为后劲板块反而更抗跌，原因在于筼筜湖的紧密楼间距和较老房龄导致楼盘间价格更分化，会展北作为金融会展商务区有着更新的楼盘面貌和亮眼的CBD规划。
值得一提的是，筼筜湖在售的帝景苑，从各种渠道打听到报价从12万/㎡到18万/㎡不等，未来恐怕也是个容易被妖魔化的厦门版的“汤臣一品”。
相对思明相对均衡，岛内另一个核心的湖里，分化不小。
五缘湾作为岛内豪宅片区，15年5月率先启动行情，涨价8k，打响了厦门楼市涨价第一枪。
板块进一步细分为湾东，湾西，湾北，由于学区品质老旧不同价格也有差异。
例如同为湾东国贸蓝海有降8K的楼盘，号称亚洲十大豪宅的恒禾七尚成交极少基本略有下降，而湾北的国贸天琴湾由于品质和湾北整体配套则逆市上涨，在均价9万基础上出现了11万6的成交。
总体而言，富人区表现出相当抗跌性，毕竟不差钱。
而老破小扎堆的地方就没有这么幸运了。
抽样的东渡的古龙公寓作为老小区出现1万5到2万跌幅
其旁边某个小区发现甚至有人急需变现挂出2万8的均价，打破岛内2字头几乎绝迹神话。
换个角度看，这些岛北的老房子应该是上车岛内的最低门槛了。
03
无论哪种价值体系，岛内都是厦门不可动摇的价值核心，而对应的就俗称岛外的四区：集美，海沧，同安，翔安，这其中集美和海沧是发展比较早而已经相对成熟的。
海沧，我们选取了离整个岛内最近的板块—海沧新城，以及重点打造的马銮湾。
海沧新城整体配套成熟，不过可能是从08年就开发而房龄偏大的缘故，回调相对反而大些。
马銮湾是目前厦门重点打造的湾区，虽然配套还不算完善，不过规划前景看好，未来2号和4号线地铁也将在这里交汇。
这也是海沧目前新盘集中扎堆板块，在目前周边二手房普降情况下，开发商新盘压力颇大。
集美，厦门的一大科教中心和高铁枢纽。
总体而言，作为岛外最成熟区域，桥头和杏林湾房价受岛内影响较大普遍跌幅在5K到10k之间，而作为刚需的高铁北站由于基数低反而降幅不高。
04
同安和翔安作为两大刚需阵地则是最有可能改变命运的板块。
同安，坐拥厦门另一大湾区—环东海域，以及发展成熟的同安老城。
环东海域由于普遍处于开发状态，一方面二手成交不多，所以跌幅不大，普遍3K左右。
另一方面，未来可期规划和交通的前景和不错海景资源，所以也是同安新盘最扎堆的板块，厦门行情第一棒地王就诞生这里。
不过目前生活配套还是比较匮乏状态，看重成熟配套不妨去看看同安老城。
各方面配套的成熟和刚需板块低均价，降幅也不多，约3K左右。
而另一大刚需阵地翔安也大抵相似。马巷镇均价2万3，降幅3k左右保持稳定。新店的情况大致相似，降幅也差不多3k左右。
南部新城则值得说道，两区离岛内最近的板块也是厦门高价地王最扎堆地区。
处于旋涡中心的融创东南府，因为高价拿地和政府限价，加上板块二手房普跌5k和目前市场的观望情绪，一直被传销售惨淡。
对此我们特地暗访东南府，从样板间看还是一贯的融创水准线，去化情况则是告知低层接近售罄，高层在售。
真实情况如何，见仁见智。
当下市场环境下，现在房企最看重的高周转显得还是艰难的。
但可能最值得惋惜恐怕就南部新城又一即将开盘的高价地王项目，虽然还未开放样品间，就暗访下来种种细节，随便举一例，比如这个类似汤臣一品的入户连廊：
这应该是个非常有匠心的项目，这样市场环境下，据说已经选择放弃高周转，亏本做口碑了。
有时候着实让人感叹，房地产真是个神奇的市场，疯狂时，烂尾楼如抢珍宝，观望时，再好的匠心也会被市场误伤。
05
经过一番实地调查，现在我们可以很明确告诉大家：厦门确实在回调盘整，但是就目前状态来说，崩盘说是无稽之谈！
这轮厦门整体回调大约7%~15%，市场一线真实回调情况是，岛内由于价格基数大，普跌约10k上下，岛外普跌4k左右，网上传的“岛内普跌15k~20k，岛外普跌6k~15k”是少数楼盘，但是具体仍要看板块和项目。
不差钱的豪宅，尤其岛内的，还有学区&地铁房普遍抗跌。
老破小尤其学区一般的在这轮洗牌中跌幅最大，如果投资的话谨慎选择，但较大回调也是某种意义上的刚需上车的最低门槛，包含岛内。
厦门整体板块形成如下图的价格格局：岛内豪宅化，岛外刚需环形外溢，甚至环厦的角美，厦门湾也日渐成为刚需们新选择。
05
那么厦门房价是否还会继续下跌？
对于这个问题的答案，我想用三个问题回答。
厦门为什么会有这轮回调？
首先得承认厦门楼市在先前行情中确实有些过热了。
除了各种疯狂的房价，直接表现就是各种狂热的地王。
但就全国来说，当时过高预期下不合理的高地价是普遍性的。
直到2017年3月的厦门史上最严调控出台。厦门市场上狂热的投机性需求被慢慢抽干。结果就是过热的厦门楼市被缓慢降温。
这也是目前中国大量的城市现状，连上海郊区的项目平价出售都卖不掉的项目比比皆是，这不是城市个案，是特殊调控周期内出现的共性现象。
至于目前流传的“地价腰斩”，道理反而简单了，开发商资金回笼慢以及土地出让条件苛刻导致的土地预冷。
现在这个适当回调下的稳定局面，其实是厦门调控的结果，或者也是厦门愿意看到的。
06
中国城市这么多，为什么偏偏厦门这么高。
房价某种程度也是能反映一个城市的基本面的。
厦门地少人多矛盾一直存在，比深圳还小的土地上还有很多难以开发山地。我还看一个很特别的数据，厦门城市绿化率达到了令人发指的39.5%。
在厦门荣誉墙上，数了下有近半是有和环境有关。
还要规划更多的绿化用地。
厦门，一个绿化最变态的城市。
这些都加剧住宅土地供应不足，而且是客观存在的，很多开发商长期拿不到地，长期供不应求是厦门房价上涨的底层逻辑。
和二线垫底的GDP总量垫底状态不同，厦门在含金量更高GDP密度倒是和房价排名差不多。
经济结构相当优质，作为民营经济发达的闽南贸易中枢和服务业中心，几乎可以说是福建最优质经济的体现。
闽南众多实力上市公司的实际总部，一大半都在厦门，你也可以把他看做福建的“上海”。路上我就遇到不少知名闽系品牌总部。
厦门的经济面远比GDP呈现的更优质。
作为少有的政治级别超过省会的副省级城市，也是少有的在教育上比省会更强势的城市。
更不用说厦门那闻名全国的优美环境。
当你理解这几点，也就不难理解民富的福建人民对于厦门的极致偏爱。
因此厦门房价不是由当地工薪阶层决定的，而是由全省乃至全国富人引导的。
不利之处在于外来高净值人群占比过高，客观上也推高了厦门房价收入比，被动抬高本地人买房成本和杠杆率。
另外一个城市房价的稳定还是取决这个城市的未来。
根据国务院原则同意的《厦门市城市总体规划（2011—2020年）》：到2020年，城市常住人口控制在500万人以内，对比下还有近百万增量空间。城市建设用地控制在440平方公里以内，也就说土地还会继续稀缺。
目前看起来厦门人口增速在放缓，但更真实的指标—小学生入学年增长率，厦门已连续五年蝉联全国第一。
最新数据上对成交已经了反馈。
7月，厦门二手房共成交2524套，其中二手住宅成交总计1857套，日均成交60套，创下今年单月成交量新高。
已经有些开发商重新表示了对下半年的土拍拿地的兴趣，也包括翔安那个准备亏本换口碑的开发商在内。
但对于现在厦门的市场，我还看不到任何有出利好的趋势，维稳是乐观的态度，对于那些刚需和改善个体来说，在投资性需求被抽干的当下，时间可能是最宝贵的。
厦门楼市不论是在转型还是关仓，一切都是未知，但有一点可以肯定了。厦门楼市的艰难，没有超出你的想象。
07
这次厦门之行，由于行程的匆忙，没有再去鼓浪屿，而是去了看了一张沙盘。
这张位于厦门规划馆的沙盘每一处的建筑，交通，乃至山川形胜都被建模还原了，这里了隐藏厦门对当下的尊重和对未来思考。
而作为生活在这个城市人们，这个城市的幸与不幸，都将一并承担前行。
那天，我在里面呆了一个下午。
厦门规划馆里面有一段话，我觉的写的非常好，整理摘录了如下：
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