地产项目违约，信托公司为什么不处置抵押物？

来源丨信托圈内人

近年来，信托行业受到较大冲击，尤其是房地产信托成了信托公司踩雷的“高发地”。

不少地产公司都通过信托渠道融资，房地产信托在信托总量中也有不小的比例。最新监测数据显示，截至7月22日，今年以来信托行业共发生116起违约事件，违约金额达743.84亿元。其中，房地产信托成为行业“违约大户”，违约金额达到578.46亿元，占比约为77.77%。

在多重监管约束下，信托公司对房地产领域的投融资需求持谨慎态度。多位信托公司人士表示，下一步房地产信托业务的发展方向依旧是在控制新增或者尽量减少新增的情况下，尽全力化解存量的风险项目。

在信托产品发行前，信托公司一般要求地产公司提供足够覆盖本息的抵押物作为风控措施，包括各种不动产，然后到国土资源局/不动产登记中心去办理抵押手续，抵押方式为一般抵押，第一顺位受偿。于是，理财经理在向投资人介绍产品时，就会重点强调：极端情况下，如果融资人不还钱，信托公司就处理抵押物还钱。

在此，先抛出一个现象：通过处置抵押物兑付投资人本息的信托项目极少。今年的华夏幸福、某大等巨无霸房企，给沉浸在处置抵押物还钱的理财经理和投资人们生动地上了一课。

一是司法集中管辖

以某大集团为例：所有涉及某大的案件，都将被移交广州中院集中管辖。按信托合同，信托公司可以在注册地所在地起诉某大集团，占据主场优势，可以提前查封某大的资产。但是，由于司法集中管辖，只能在广州中院起诉。集中处理，会面临繁琐且冗长的流程，诉讼之路会很艰难。

信托公司和融资人是合同关系，一方违约，另一方不是单方面就可以处置的。通常情况，处置抵押物需要一审、二审胜诉，法院判决后信托公司才能执行。抵押权和所有权是两码事。司法集中管辖，注定了处置抵押物不会太顺利，至少时间线会被拉长。

当然，司法集中管辖的目的是防止诉讼瓜分资产，保全资产，对某大集团及其他债务人有保护作用。

二是成立债权人委员会

大企业暴雷后，在地方政府的指导和支持下，都会成立债权人委员会，如海航、苏宁、华夏幸福等，债权人可以选择加入或不加入。

如果加入债委会，债委会成员保持一致行动，并受债委会决议的约束，不得单独或联合其他方采取对化债不利的的举措，包括不得采取诉讼、执行、司法保全等强制措施。这等于是“躺平”，抵押物也就没有意义了。

如果不加入债委会，可以单独的依据信托计划的意愿采取追偿措施，但是，其无法获得债务重组、处置、资产状况等状况、政府部门等相关信息。极端情况下还可能引起交叉违约，导致融资人无法正常经营，进入破产程序，无法清偿信托计划债务。

债权人委员会的目的，是保证各金融机构统一行动，有利于化解融资人的债务危机，维持其持续稳定经营，避免出现交叉违约，进而损害债权人利于。

但是，债权人委员会更像是一群没有资产在手的债权人一起抱团取暖，摇旗呐喊，争取最有利于自身的条件。

在没有债权人委员会的情况下，债权人都是独立的个体，行动上不会出现一致性，如果有足值的抵押物，信托公司按照法律程序追偿，可以保证投资人的本息回款。但是，如果存在债权人委员会这一庞大的统一行动体，信托公司在司法处置上存在诸多障碍，具体障碍在实际操作中就会明白，如联名要求法院查封抵押物，避免国有资产流失等等……

债权人委员会如果成立，信托公司短期内处置抵押物回款的这一美好愿望也泡汤了。对于融资人是大企业来说，信托公司短时间内通过处理抵押物还钱就是一个伪命题。

当然，这也并不是说地产项目的抵押物并非是完全没有作用。有足值的抵押物，还是能让信托公司占据主动权的，进能走司法程序，退能“躺平”，而且如果处置对应的抵押物，还是可以优先受偿的。如果没有抵押物，那么也只能跟着一起报团取暖，摇旗呐喊了，最终兑付多少是多少。

所以，抵押物能保证兑付的下限，买地产类信托，一定要有足值的抵押物！

去年，信托行业风险事件频发，房地产业是“爆雷”重灾区。房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模比达61.34%，信托行业受到波及。

今年上半年，部分信托机构频频变身“开发商”，接盘房地产项目公司的股权，成为绝对控制人。信托机构通过增加持股比例对房地产项目实现控制权的案例屡见不鲜。

日前，普华永道发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》中分析认为，“随着资管新规过渡期结束，信托业务压降和监管高压态势仍将持续。未来影响信托行业发展的政策因素还包括：规范地方政府融资平台，防控地方政府债务风险；规范房地产融资，防控房地产金融风险；信托业务去通道、去嵌套等。信托资金投向基础设施和房地产等领域的占比预计将继续下降，而信托风险资产规模仍有上升趋势。”

为化解信托业不良资产风险，推动信托业转型发展，2021年5月银保监会下发《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，支持信托保障基金、AMC等专业机构与信托公司合作处置后者固有不良资产和信托风险资产。此次下发的通知允许信托公司通过风险资产转让、委托专业机构处置资产、反委托收购等方式处置风险资产，使得信托公司对风险资产的处置更加灵活及市场化。

虽然整体监管框架已经形成，但同时也面临着AMC处置信托业资产经验不足、以及如何进行合理估值定价、明确责任赔偿界限等难题。为此不良资产行业观研邀请行业资深讲师带来《信托业风险资产投资与处置专题培训》，促进行业的学习和交流，促进信托业风险资产化解。

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