2022年地产放松：节点、进度与当地楼市表现
摘要
■2022年以来房地产需求端政策放松回顾。
第一阶段（1月1日至2月16日）：以放松公积金贷款、购房补贴、放宽落户为主，力度相对温和。包括马鞍山、南宁、宣城、南昌等提高公积金贷款额度，北海、福州等下调公积金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落户限制，昆明、绍兴、杭州、玉林等推出购房补贴政策。
第二阶段（2月17日-3月1日）：非限购城市下调首套首付比例。2月17日，菏泽部分银行下调首套首付比例至20%，为2022年首个下调商贷首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区域、蚌埠等城市先后将首套房首付比例下调至20%。期间，限购城市（尤其是一二线城市）下调房贷利率并加快放款节奏，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。
第三阶段（3月1日至5月15日）：以郑州“19条”为起点，普通二线和三四线城市集中弱化“三限”。3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，是2022年首个正式发文放松“三限”政策的城市，此后：①普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放松限贷；福州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购条件；青岛、芜湖等放松限售。②强一二线城市放松较温和，以限售和限购政策微调为主，包括苏州、南京、长沙、上海临港等。
第四阶段（5月15日至11月11日）：二线城市放松力度加大。全国层面，”515”新政、“930”新政出台，支持首套居住需求。地方层面的房地产政策主要有三个特点：①房贷利率迎来“普降”；②普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑。较多城市将首、二套首付比例向20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等；较多城市取消或大幅松绑限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等；部分城市取消限售，包括哈尔滨、义乌、常州等。③强二线城市放松力度加大，但核心区限购和限贷政策仍总体偏紧。5月起强二线城市放松节奏明显加快，成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷政策，但涉及核心区限购取消以及限贷政策调整仍较为谨慎，9月中旬苏州等城市限购取消后撤回。
第五阶段（11月11日以来）：强二线城市放松提速。11月11日，“金融16条”提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。11月11日，杭州首套房认定实行“认房不认贷”，二套首付比例降至40%，标志强二线城市放松提速。截至2022-11-26，已有成都和西安跟进放松。
■需求端政策放松的效果。
正文
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2022年以来房地产需求端政策放松回顾
1.1.第一阶段（1月1日至2月16日）：公积金放松为主，力度温和
2022年初需求端政策放松较为温和，以松绑公积金、购房补贴、放宽落户为主。1）放松公积金贷款方面，马鞍山、南宁、宣城、南昌等城市提高公积金贷款额度，北海、福州先后下调公积金二套房首付比例，自贡将公积金首套房认定标准放松为“认贷不认房”，济南、青岛、三明等地则放松了公积金贷款的使用条件。2）放宽落户方面，淄博、海南全面放开落户，天津放宽积分落户申请条件，浙江除杭州市区外全面放开专科以上毕业生落户限制。3）购房补贴方面，昆明、绍兴、杭州针对人才提供购房补贴，玉林对购房新市民提供购房补贴及契税补贴。
1.2.第二阶段（2月17日至2月末）：非限购城市下调首付比例
2月17日-2月末，从菏泽开始，非限购城市集中下调首套首付比例，一二线城市下调房贷利率等，主要是金融机构以不违背调控政策为前提条件在自身权限范围内做出的调整。2月17日，菏泽工行、建行、农行对名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%，为2022年首个下调商贷首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区域、蚌埠等非限购城市先后将首套房首付比例下调至20%。与此同时，限购城市（尤其是一二线核心城市）开始下调房贷利率并加快放款节奏。2月21日，广州六大行集体下调房贷利率，首套房、二套房利率分别由此前的5.6%、5.8%下调20BP至5.4%、5.6%；2月22日，深圳房贷利率由去年12月的LPR+45BP下调至LPR+30BP；2月起宁杭苏等城市的首套、二套房利率也有不同幅度下调。此外，上海、杭州等城市加快了房贷放款进度；上海等城市还上调了房地联动价。
1.3.第三阶段（3月1日至5月15日）：以郑州“19条”为起点，普通二线和三四线城市集中弱化“三限”
3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（又称为“郑州19条新政”），将首套房认定标准放松至“认贷不认房”、微调限购条件等，是2022年首个正式发文放松“三限”政策（限购、限贷、限售）的城市，此后较多城市效仿郑州对“三限”政策进行松绑：
（1）普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放松限贷政策，包括降低首、二套首付比例或调整首套房认定标准，南宁、兰州、廊坊等二套首付比例低至40%；福州、衢州、秦皇岛等取消限购政策；绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购条件，如调整住房套数的认定标准；青岛、衢州、芜湖等放松限售。
（2）强一二线城市放松相对温和，以限售和限购政策微调为主。苏州、南京等微调限售政策，南京和上海非主城区限购边际放松，长沙等推出将存量房用作租赁房以置换限购额度的做法。
1.4.第四阶段（5月15日至11月11日）：强二线城市放松力度加大
全国层面，”515”新政、“930”新政出台，支持首套居住需求。（1）2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出将首套房贷款利率下限由LPR下调至LPR-20BP，为2017年以来首次出台全国性放松政策。（2）2022年5月20日、8月20日，5年期以上LPR两次分别调低15BP至4.3%；（3）2022年9月30日前后，央行、银保监会、财政部、税务总局四部委陆续发布三项政策，提出局部阶段性放宽首套房贷款利率下限、阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠、下调首套公积金贷款利率多项措施。
此后地方层面的房地产政策主要有三个特点：
（1）房贷利率迎来“普降”。“515”新政后，除一线城市外的多数城市将首套房贷利率向下限靠拢，苏州、厦门、南京等强二线城市也迎来首套房贷利率的明显下行；“930新政”后，满足条件的城市首套房贷利率大幅下调，多数降至3.8%-3.9%之间。
（2）普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑。①较多普通二线和三四线城市将首、二套首付比例向20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、安阳、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等，部分城市强调首套房认定标准采用“认贷不认房”，包括南京、濮阳、开封等；②较多城市取消或大幅松绑限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等；③部分城市取消限售，包括哈尔滨、义乌、常州等。
（3）强二线城市放松力度加大，但核心区限购和限贷政策仍总体偏紧。5月起强二线城市放松节奏明显加快，成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷政策，但涉及核心区限购取消以及限贷政策调整仍较为谨慎，9月中旬苏州等城市限购取消后撤回。
1.5. 第五阶段（11月11日以来）：强二线城市放松提速
11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。
11月11日，杭州首套房认定实行“认房不认贷”，二套首付比例降至40%，标志强二线城市的放松开始提速。截至2022-11-26，已有成都和西安跟进放松。
我们选取2022年以来政策放松力度较大的四个强二线城市，包括南京、杭州、苏州和成都，对政策放松后的市场表现进行观察。
2.1. 南京
当前南京房地产市场仍然偏弱。房价表现弱势，10月二手房价同比（贝壳）降至-7.5%；成交面积处于持续“磨底”状态，10月一、二手房成交面积累计同比跌幅仍达到-33.6%、-31.8%；商品住宅去化周期处于2014年以来偏高水平。
土地市场表现趋弱。南京2022年第四轮土拍平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交；城投为绝对拿地主力，拿地金额占比100%。
2.2. 杭州
当前杭州房地产市场热度一般。房价趋于回落，10月二手房价同比（贝壳）降至-5.4%；成交面积处于“磨底”状态，10月一、二手房成交面积累计同比跌幅仍达到-32.7%、-41.9%；商品住宅去化周期2022年下半年以来随着供应减少小幅回落。
杭州土地市场热度一般。2022年以来的三轮土拍溢价率持续处于5%左右的低位。城投拿地占比持续提升，由首轮土拍的18.5%升至第三轮的37.5%。
2.3. 苏州
当前苏州房地产市场边际略有好转。10月一、二手房成交面积累计同比为-16.1%、-12.1%，连续2个月回升且跌幅在主要强二线城市中相对温和；商品住宅去化周期2022年下半年以来有所回落；但房价仍处于下跌状态，回暖不明显。
但苏州土地市场表现偏弱。2022年四轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率有所下降，全部地块底价成交。城投为拿地主力，全口径拿地金额105.9亿，占比59.1%，较今年第三轮明显提升。
2.4. 成都
成都房价在主要强一二线城市中相对稳定，10月一、二手房价均同比上涨；10月一手房成交面积累计同比为-16.1%，仍处于“磨底”状态；商品住宅去化周期2022年下半年以来小幅回升至12.9个月。
成都土地市场表现偏弱。2022年第三轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，超九成地块底价成交。民企拿地意愿较低，城投拿地占比大幅提升，城投全口径拿地金额占比71.1%，较今年第二轮的27.0%大幅提升。
2.5.总结
今年以来放松力度较强的四个样本强二线城市中，尚未观察到市场景气度已明显好转的城市。四个城市土地市场都相对偏冷，并且在今年第三、第四轮土拍中各项指标继续有所削弱；房地产市场表现最弱的是南京，商品房成交价、量、去化周期均有所走弱；边际略有好转的是苏州，近2个月成交量、库存小幅改善，但房价仍处于下跌状态，价格回暖尚不明显；杭州和成都市场较一般，杭州二手房价趋于回落且销售仍处于“磨底”状态，成都商品住宅出清周期仍在走高。
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