业委会培训资料四：如何申请使用维修资金？（维修范围、申请资料、流程图...）

目 录 

第一部分  如何召开业主委员会会议、补选委员

一、如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（一）业主委员会职责（二）业主委员会主任、副主任职责（三）业主委员会委员职责（四）业主委员会委员资格终止（五）业主委员会会议类型

【实务操作】

（一）准备阶段（二）议事阶段（三）公示阶段

【重点关注】

（一）业主委员会的性质（二）召开会议的法定人数要求（三）委员委托代理人参会的情形（四）指定召集会议的情形（五）会议议定事项的限制性规定

二、如何补选业主委员会委员

【基本常识】

（一）需要补足委员的情形（二）有候补委员时直接替补（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

【实务操作】

（一）准备阶段（二）补选阶段

【重点关注】

（一）设置候补委员的意义（二）委员低于法定人数时的处理（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施

第二部分  如何召开业主大会会议

【基本常识】

一、业主大会会议形式二、业主大会会议类型三、业主大会会议的法定人数要求四、业主大会会议议定事项五、业主大会会议表决通过的法定条件

【实务操作】

一、会议筹备二、发布公告三、投票表决或征询意见四、回收统计意见五、通报大会议事决定

【重点关注】

一、业主大会会议召开难的应对措施二、业主大会会议表决难的应对措施三、业主代表的履职方式

第三部分　如何选聘、解聘物业服务企业

【基本常识】

一、物业服务合同二、物业服务企业退出项目的要求

【实务操作】

物业服务企业选聘流程图

一、启动阶段

二、选聘阶段

（一）接受报名和推荐（二）确定备选名单（三）召开业主大会（四）发布表决结果公告

三、交接阶段

（一）解聘原物业服务企业（二）签订《物业服务合同》（三）完成交接手续

四、备案阶段

（一）备案（二）归档

【重点关注】

一、更换前期物业服务企业的注意事项

二、选聘物业服务企业前的准备工作

四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体

五、签订物业服务合同的注意事项

六、物业管理的移交应注意的事项

（一）档案资料的移交（二）承接查验的程序（三）物业服务企业退出时应履行的义务（四）移交的法律监管

七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径

八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处理

第四部分 如何申请使用住宅专项维修资金

【基本常识】

一、业委会在申请维修资金中涉及的工作二、维修资金使用申请前提条件三、维修资金使用范围四、维修资金使用分摊

【实务操作】

一、常态维修

（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料（二）常态维修维修资金申请使用流程（三）常态维修复核需提交的资料    二、应急维修（一）应急维修的情形（二）应急维修的程序

【重点关注】

一、维修资金使用申请主体要明确二、维修项目事实要清楚三、维修方案制定要合理四、维修项目公示要到位五、维修表决要真实

第五部分  如何开展业主委员会日常工作

一、如何管理公共收益

【基本常识】（一）公共收益（二）共有部分（三）共有部分经营【实务操作】（一）公共收益的分配（二）公共收益的使用范围（三）公共收益监管【重点关注】（一）公共收益的来源（二）公共收益在公共维修中的使用（三）前期物业管理期间公共收益的处理（四）公共收益可以用于业主委员会工作经费

二、如何管理档案资料

【基本常识】工作档案的内容【实务操作】（一）档案资料的管理（二）档案资料的交接【重点关注】

（一）工作档案管理的重要性

（二）档案资料损毁或遗失的责任后果

（三）档案资料不移交的责任后果

三、如何管理印章

【基本常识】（一）印章的种类（二）印章的名称【实务操作】（一）印章的刻制（二）印章的管理（三）印章的移交（四）印章的补刻【重点关注】（一）业主大会印章的使用范围（二）业主委员会印章的使用范围

第四部分 如何申请使用住宅专项维修资金

【基本常识】

一、业委会在申请维修资金中涉及的工作

业委会在申请使用住宅专项维修资金的过程中，主要涉及到维修资金的申报；维修资金使用方案的提出与公示；双三分之二投票的组织和投票结果的公示；使用申请的提出；组织实施维修和更新、改造工程；选择施工单位、工程造价咨询机构和工程监理单位等。

二、维修资金使用申请前提条件

（一）申请使用维修资金的基本条件：

1、维修、更新、改造项目（以下简称维修项目）属于以下范围且超过保修期；

住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；

（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

2、该物业区域已开立维修资金账户，且账户内有余额，余额不足或列支范围内有业主未交存维修资金的，申请人已明确不足部分的承担主体或补足方案并承诺实施到位；

3、使用方案按程序公示并经列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。

（二）业主未交存维修资金或余额不足：

发生维修事项，列支范围内有业主未交存维修资金或余额不足，管理规约或议事规则对此有明确的处理方式的，从其约定；没有的，申请人可组织列支范围内全体业主参考下列方案进行表决：

1、已交存业主全额分摊维修费用，其超过依法分摊的费用由未交存业主或余额不足业主补齐，或由后者按标准依法交存到维修资金专户。

2、列支范围内全体业主分摊维修费用，维修资金代管机构按比例拨付已交存业主分摊费用，不足部分垫资维修后，垫资人依法追究未交存业主或余额不足业主民事责任；

3、业主认定的其他方式。

三、维修资金使用范围

请见上面红字👆

四、维修资金使用分摊

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担；

（六）维修项目涉及尚未出售房屋的，开发建设单位或者公有住房单位应按照尚未售出房屋的建筑面积、分摊维修和更新、改造费用。

【实务操作】

一、常态维修

（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料

1、业委会备案文件；（核原件留复印件）

2、经办人身份证明、委托证明；（核原件留复印件）

3、《住宅专项维修资金使用申请表》；（原件）

4、《维修和更新、改造使用方案》（原件）、《维修资金使用征求意见情况说明》（原件）；

5、《维修和更新、改造使用方案》及第三方监管资料公示的照片；

6、维修工程预算（原件）、施工合同（核原件留复印件）及《住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》（原件）；

7、需要维修的部位或设施设备的实物照片，并注明具体维修部位及设施设备名称；

8、单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，同意聘请第三方监管的还需提交审价出具审价意见；

9、其他相关资料。

（二）常态维修维修资金申请使用流程

（三）常态维修复核需提交的资料

市维修资金管理中心拨付预算费用时，需提交以下资料：

1、《商品住宅专项维修资金使用申请表》；（原件）

2、《商品住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》；（原件）

3、工程预算票据（原件）。

通知拨付结算费用的，同时需提交以下资料：

1、《住宅专项维修资金使用结算表》；（原件）

2、《住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》；（原件）

3、《维修资金使用结算分摊清册》（原件）和工程结算票据（原件）。

二、应急维修

（一）应急维修的情形

应急维修是指发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的维修。

紧急情况包括：

1、屋面防水损坏造成渗漏；

2、电梯故障危及人身安全；

3、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

5、危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

（二）应急维修的程序

发生屋面漏水、外墙五分之一以上有脱落危险、电梯、消防故障等危及房屋使用安全的紧急情况时，各区房管局要告知业委会或社区居委会按照以下内容规定办理相关手续

发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：

住宅专项维修资金划转业主大会管理前，使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请；

区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.其他相关材料。

区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日内进行审核；经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；

业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

前款所称紧急情况包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏；

（二）电梯故障危及人身安全；

（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

【重点关注】

一、维修资金使用申请主体要明确

（一）维修资金使用法定申请主体是小区业主委员会。维修资金衍生于业主的物权，属小区全体业主所有。维修资金的申请主体为所在物业小区业主委员会，物业小区没有成立业主委员会的，可以由社区居委会作为使用申请主体向区房屋行政主管部门提出维修资金使用申请。

（二）物业服务企业负责维修资金使用申请的配合协助工作。物业小区需要使用维修资金的，物业服务企业应根据维修和更新、改造项目提出使用方案，并将方案提交给业主委员会或社区居民委员会。

一般情况下，物业服务企业不能作为维修资金使用申请主体，但受业主委员会或社区居民委员会书面委托的除外。严禁物业服务企业越俎代庖，误导或以利益操纵业主委员会或社区居民委员会进行维修资金使用申请。

二、维修项目事实要清楚

（一）维修项目是否属于质保期内。按照国家有关法规规定，小区开发建设单位或施工单位应承担质保期内的养护、维修责任。因此，对需要申请维修资金的项目应首先查明所需维修项目是否已超出质保期，若查实已超出质保期，则还要附有相关证据及材料。

（二）维修项目是否属于人为损坏。物业小区公用设施设备若属人为损坏的，则应由公安、司法等部门进行责任认定，并由相应的责任人进行赔偿，而不能简单地申请维修资金来修复。

（三）维修项目是否应由专营部门承担。物业小区内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备需要养护并维修的，应注意甄别相关专营部门责任；对属专营部门承担的维修项目，其责任认定一定要清晰明确、有根有据。

（四）维修项目是否属于物业服务企业日常小修范围。依照物业服务企业与业主委员会签订的《物业服务合同》规定，物业小区内公用设施设备的日常养护和易损件更换的日常小修应由物业服务企业负责，不得纳入申请维修资金的范围。

（五）维修项目是否申请过维修资金。若该维修项目曾申请过维修资金，且尚过维修质保期，是由于施工质量原因导致项目需再次维修的，则应明确相应责任，依《物业服务合同》责令前期维修的施工单位或相关责任人负责维修。

三、维修方案制定要合理

（一）维修范围要清晰。申请使用的维修项目应符合相关规定，且维修项目的具体部位、维修事项要清晰明确，不得模糊。

（二）维修预算要合理。维修项目在工程概算的基础上要有详细的工程费用明细。如：房屋漏水应按单户造价，并按定额出具报价单，报价单中需含施工工艺、用材规格、型号、单项工程量及单项报价金额等详细数据。这样能从一定程度避免施工单位打夹帐、虚报、混报，方便区局审查和业主进行监督。

（三）维修单位的选定标准及方式要说明。施工维修单位的选定最好通过招投标方式，如果是协议招标，则要书面说明选择的标准及理由，并存档备查。此外，还要审核施工维修单位是否具有相应的资质。如：维修房屋漏水要有省市建设部门颁发的建筑业防水施工资质；维修电梯要有国家、省颁发的许可证；维修门禁、监控、消防系统要有安防、智能化改造的资质等。

（四）第三方审价监管要明确。单项维修项目预算超过5万元或者综合维修项目预算费用超过10万元的，同意聘请第三方监管的还需提交审价出具审价意见。因此，小区业主委员会制定的《维修资金使用方案》应明确对维修项目实行第三方审价监管内容。对小额维修不需要实行第三方审价的，也要有业主表决意见。

四、维修项目公示要到位

（一）公示要件要齐全。使用方案表决前，必须将使用方案向住宅维修资金列支范围内的业主公示，公示内容主要包括：维修项目、维修单位、维修金额、是否超过质保期，第三方监管单位，拟准备维修时间等主要事项。

（二）公示时间要到位。使用方案公示时间不得少于7日，主管部门要采取抽查、回访等方式进行检查。

（三）公示地点要明显。使用方案必须严格按照规定在小区公示栏和列支范围内的相关楼栋单元大门等明显位置进行公示。申请人应拍照，并将相关照片作为申请资料一并提交区房屋主管部门。

五、维修表决要真实

（一）表决方式要科学。使用方案公示后，业主委员会或社区居民委员会应组织使用列支范围内业主对使用方案进行表决。根据实际情况，确定不同的表决方式。符合条件的，可以由业主委员会或社区居民委员组织并开会进行投票或业主签字的方式进行表决；条件不成熟的，也可以采取逐户上门进行调查的方式进行表决。

（二）表决结果要真实。一般情况下，征求业主意见的签名须由业主本人或配偶签字。若为家人或他人代签的，下列两种情况可认可该代签行为：一是业主本人或配偶提供书面签字的委托书；二是在签名栏上除留存代签人的签名及联系电话外，还留存了业主的姓名及联系电话。

未完待续······

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