房市漫谈之郑州，中原之星的愿景

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十四篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

由于贝壳官网并没有郑州的“贝壳指数”数据，因此本次分析还是采用安居客的二手房数据。

虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。（直到现在，还有朋友问我为什么要用二手房价格来分析，而不是选新房，）

安居客二手房数据显示，18年下半年，郑州房价有一次急速上涨过程，不到半年时间，房价从1.26万涨到了1.39万，涨幅为1300元。此后到了2019年，先是缓慢下跌，由于2019年所谓的小阳春，又上调了一段时间，到了2019年下半年有一个明显下跌过程，幅度在600元左右。到了2020年，先是有一个上调，然后又进入下跌状态。

相较于长沙房价走势的清清白白，郑州房价的走得比较挣扎，不过，郑州房价还没跌透，只是刚刚开始。目前，郑州的房价比长沙贵了30%左右，两个城市的关键数据对比如下：

• 2019年郑州GDP为11589.7亿元，增速6.5%；
• 2019年长沙GDP为11884亿元，增速8.0%；

• 2019年末郑州常住人口1035.2万人，比上年增加21.6万人，其中城镇人口772.1万人；
• 2019年末长沙常住人口839.45万人，比上年增加23.98万人，其中城镇人口667.9万人；

• 2019年郑州城镇居民人均可支配收入42087元，
• 2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元。

从上述关键数据对比可知，两座城市的GDP相差无几，常住人口郑州比长沙多了大约200万，但是城镇人口，郑州比长沙仅多了大约100万。城镇居民人均可支配收入方面，长沙大幅领先于郑州。

以上数据表明，郑州并不比长沙出色，考虑到长沙的房价相对合理，那么郑州的房价显然不合理。

有人可能会说郑州是国家中心城市定位，对于国家中心城市，关键还得看各自省份的经济社会发展成果，国家中心城市本身有一种按照地理位置合理分配的属性，希望这些城市以点带面，促进所在地区的经济发展，长沙距离武汉太近，因此落选情理之中。

考虑到科教文卫，郑州也基本上全方面弱于长沙，即便是郑州引以为傲的交通便捷性，也没有甩开长沙。国家中心城市定位并不能让郑州房价的溢价高出长沙30%，何况综合数据层面，郑州没有比长沙强。

郑州房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷太危险了。

1、人口方面

2019 年郑州全市常住人口 1035.2 万人，比上年增加 21.6 万人，增长 2.1%；城镇人口 772.1 万人，城镇化率 74.6%，比上年提高 1.2 个百分点。

过去几年，郑州常住人口增量还是很可观的，9年间，常住人口增加了约200万。

2、经济方面

2019年郑州完成生产总值11589.7亿元，比上年同比增长6.5%。分产业来看，第一产业增加值140.9亿元，下降4.9%；第二产业增加值4617亿元，增长6.2%；第三产业增加值6831.8亿元，增长7.1%。

作为比较，2018年郑州GDP为10143.3亿元，同比增长8.1%。其中，第一产业增加值完成147.1亿元，同比增长2.1%；第二产业增加值完成4450.7亿元，同比增长8.1%；第三产业增加值完成5545.5亿元，同比增长8.3%。

相较于去年，郑州19年的经济数据下滑得还是比较厉害的，全面下滑。尤其是第二产业的增速，下滑了1.9个百分点。（第一产业占比较小，即便负增长也不足为患）

工业方面，全年规模以上工业企业增加值比上年增长6.1%。分经济类型看，国有企业增加值增长12.8%；集体企业增加值增长0.6%；股份制企业增加值增长3.9%；其他类型增加值下降3.6%。虽说郑州的国营经济对GDP的贡献大约41%，但是在工业方面，国营经济的影响力还是很强的，去年的规模以上工业附加值增速主要靠国有企业挑着。

主要工业产品产量有升有降。其中，移动通信手持机（手机）21369.6万台，比上年增长3.2%；汽车60.7万辆，增长3%。郑州不愧是富士康基地，年产2亿多台手机。但是，必须清醒的认识到，富士康属于一种候鸟型的公司，用人庞大的属性注定了其对人力成本很敏感。而且，目前全球智能手机出货量自2018年开始，已经连续两年负增长。未来，郑州的智能手机生产基地前景并不好。

2019年郑州全市建筑业总产值4729.5亿元，比上年增长11.9%，数据不错。

而且，在全年规模以上工业企业营业收入与上年持平的情况下，利润总额下降1%，说明去年郑州的工业赚钱很难。

固定投资方面，全年固定资产投资完成额比上年增长2.8%。分产业看，第一产业投资下降26.1%；第二产业投资增长1.2%；工业投资增长1.6%；第三产业投资增长3.2%。基础设施投资增长10.9%。2019年新开工项目874个，计划总投资1909.1亿元，下降40.5%。实话实说，这样的下降幅度比较惊人。

总的来说，过去一年，郑州的经济数据并不乐观，下滑的有点明显。郑州的工业产业布局比较单一，富士康对郑州的影响力很大，但是考虑到智能手机的负增长和手机厂商相继在越南、印度等地设厂，未来前景还是很紧张的。

结论：

人口、经济和政策三个方面来说，人口郑州还可以，政策无需多言，放水是会放水，但绝不可能到房地产，除非庄家想砸了自己好不容易建立起来的游戏系统。

关键还得看经济，依据过去几年郑州的经济数据，以及产业布局情况，前景不容乐观，再结合当前国内小环境和国际大环境，今年会进一步下探。

同时我们也得看看郑州的商品房库存情况，贝壳数据显示目前郑州在售房源10万多套。克而瑞数据更是显示，目前郑州商品房库存达到12万左右，19年下半年库存明显增长。不仅如此，去库存周期最近半年内也明显拉长，目前达到了创新高的16.3个月，充分说明郑州的房子不好卖。

想上车的朋友，得想想自己会不会成为接盘侠。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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