房市漫谈之贵阳，刚需小伙伴咋办？
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十二篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
终于分析到了西南“茅台省”省会贵阳了，为什么说是“茅台省”呢？因为目前茅台市值2万多亿，远超贵州省GDP，2019年茅台贡献了贵州将近2成的税收。
贵阳最热闹的时期当属15年开启的那波“云计算·大数据”，那个时候，人工智能、大数据、云计算风靡全球，而贵阳也借助领导人关怀和自身努力，获得了相应的产业支持。
不过，最近两年人工智能已经明显降温了，相应的热点炒作也回归到了理性。
安居客数据显示，当前贵阳的二手房均价为0.88万/平米，相较于18年最高均价1.03万/平米来说，每平米跌了大约1500元，跌幅大约15%。
从安居客过去三年的二手房数据来看，贵阳的房价自18年高点以后，一路回调，期间甚至没有一点“反抗”，毫无疑问，贵阳的房价处于下行通道。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
贵阳房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。
1、人口方面
2019年末，贵阳市常住人口为497.14万人，相比2018年增加8.95万人。其中，城镇人口数量为378.47万人，占比76.13%；乡村人口数量为118.67万人，占比23.87%。
拉长时间线来看，过去9年，贵阳新增常住人口总数大约为65万，平均每年大概7万人，比不了明星城市，但是也不错了，毕竟还有一定的增量。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，贵阳GDP为4039.60亿元，同比增长7.4%。其中，第一产业增加值161.34亿元，增长5.6%；第二产业增加值1496.67亿元，增长8.2%；第三产业增加值2381.59亿元，增长7.0%。
增速领先全国平均水平，不过对于贵阳这样的小体量省会城市，这样的增速也不算多么抢眼，比如湖北的襄阳2019年GDP为4812.8亿元，增速达到了7.9%，也高于贵阳。而且，相较于18年的经济增速，贵阳19年的经济增速降速也比较明显，达2.5个百分点。
工业方面，全年规模以上工业增加值比上年增长6.3%。重点产业（行业）规模以上工业增加值比上年增长7.2%，占规模以上工业增加值的83.3%；其中，装备制造业增加值增长31.6%、铝及铝加工业增加值增长12.1%、电力生产及供应业增加值增长10.0%、烟草制造业增加值增长9.8%、橡胶及塑料制品业增长7.5%。（可见，增速比较好的产业基本上属于传统工业门类，新兴产业贡献微弱！）
35个工业门类中“23升12降”，其中废弃资源综合利用业增长226.3%、汽车制造业增长103.6%、 计算机、通信和其他电子设备制造业增长69.9%、黑色金属冶炼和压延加工业增长38.2%，这四个行业增加值仅占全市规模以上工业增加值的8.2%。（有34%的工业门类负增长，四个增长亮眼的工业门占比较小，也就是说新兴产业还没有形成气候）
固投方面，全年固定资产投资比上年增长1.5%。分产业看，第一产业投资下降5.8%；第二产业投资增长2.0%；第三产业投资增长1.7%。投资是区域经济发展后劲的重要“标尺”，从这里来看，贵阳的发展后劲不足。
其中，房地产开发企业投资比上年增长19.3%。其中，住宅投资增长15.7%；办公楼投资增长16.1%；商业营业用房投资增长12.2%。还是比较依赖房地产的。
2019年贵阳在施工的住宅商品房面积为5217.68万平米，19年新开工的住宅商品房面积1988.19万平米，比上年增长45.5%。
有多么夸张呢？仅拿19年新开工的住宅面积举例，假设每户家庭住宅面积100平米，那么，仅19年新开工的住宅面积就够约20万家庭居住了，再假设每户3人，那就是60万。考虑全部存量，那就是大约150万了。
贵阳，你哪来的这么多人啊？
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，贵阳过去几年的常住人口保持基本的增长，但是每年的增量比较有限。
经济方面，经济发展降速明显、产业布局还是比较偏传统，新兴产业还有很长的成长空间。
2019年贵阳的房价收入比为8.2，在普遍奇葩的中国房价里面还算比较小的，但是依旧高于长沙的6.4。按照房价收入比来看，贵阳的房价估值比长沙高28%。
对于贵阳的房价，打对折可能是小概率事件，但是再跌个2成还是有很大可能的。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。
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