【身临寒冬】二手房贷收紧甚至停贷和存款利率下调意味着什么？
1、二手房贷收紧甚至停贷
为什么现在各地出现二手房贷款收紧甚至停贷现象？这其中又包含了两个问题：其一是为什么银行收紧房贷，其二是为什么收紧二手房的房贷。
问题1：为什么银行收紧房贷？
这个其实不算意料之外的事儿，因为去年国家就出台政策规范银行房贷占比，当时我还写文章分析过，详见旧文《重磅！央行发布通知限制银行的个人住房贷款比重》。
12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。《通知》自2021年1月1日起实施。该通知为房贷设置了“两道红线”
第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
银行收紧个人住房贷款就是为了满足“第二道红线”。收紧房贷可能原因是各大银行没有放贷额度了，或者说个人住房贷款额度吃紧，需要精打细算，目的都是为了符合国家遏制房地产泡沫的需求。今年春节之后，政府也想尽办法防止银行以消费贷、经营贷等方式给房地产输血，可以说是全方位限制资金流入房地产领域。
还有一个因素是整个中国银行系统已经清楚明白认识到国家去房地产泡沫的意志态度，今后几年可能是房地产剧烈变动的几年，出于风险管控，银行也不敢随意放贷，否则有因为弃贷成为坏账的风险。
问题2：为什么收紧二手房的房贷？
原因很简单，国家不希望看到房企短时间内大面积出现问题，收紧二手房的房贷，有利于引导人们购买新房，这样就有助于房企回款，缓解房企现金流压力。
有的房地产企业为了回笼资金还提出了全额支付折价的促销措施，本质上也是企业现金流出现问题，急于回款。
我在去年的旧文《房地产杂谈：再评恒大7折卖房！》已经分析过，房地产是一个资金密集型行业，非常考验现金流运转的效率，资金来源主要来自于购房资金（包括按揭贷款、定金、预收款等）和各种杠杆资金，其中，最重要的杠杆来源于银行借贷、企业发债、信托私募等。《旧文《房地产杂谈：银保监会的房地产信托排查》》
去年开始，国家就切实收紧房地产融资渠道了，也就是说房地产的冬天其实开始一两年了。贝壳研究院公布的数据显示，2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，为近三年以来的低点。
2020年，房地产信托业务规模为2.28万亿元，同比下降15.76%。前几天，信托业协会发布数据显示，截至2021年一季度末，投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元，较2020年一季度下降15.75%；
总的来说，银行收紧二手房贷主要体现了国家去房地产泡沫的意志。
2、银行调整存款利率
银行调整利率表示银行依赖“房地产”赚容易钱的时代结束了，银行也要节衣缩食了！（据报道工行3年期大额存单下降60BP到3.35%了）
所谓的人民币存款优惠利率报价方式改变不是根本原因。
房贷利率上浮、存款利率却下调，估计很多人比较困惑。
其实，不用困惑，银行和房地产是形影不离的两个行业，一荣俱荣、一损俱损。上个世纪80年代末，日本房地产泡沫泡沫之前，全球市值前10，好几家日本的银行。之后的故事就不用我赘述了。
银行调低存款利率，本质上就是降成本，为什么降成本，因为收益降了，尤其是房地产日落西山，容易钱不好赚了，所以银行必须降息节约成本。
我前年就明确告诉大家，房地产不行，银行也必然不行，别去投资银行板块。有些大V不厌其烦忽悠人投资农业银行，说什么股息，你贪银行股息，它磨损你的本金，人口老龄化和扩大内需下，投资什么不是显而易见么？
过去两年的股市，地产和银行就是难兄难弟，可能还要外加一个保险。
我国银行已经走到了改革关键期，银行暴利时代可能不复存在。过去很多年，我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务，我们的货币只是在房地产内部内循环，不断地助推房地产泡沫，泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。
由于水分太少，根本无法照顾更广大的中小微企业，以至于还有高层给银行下命令增加对中小微企业的贷款。一个社会，资源的有限的，你如果这里资源倾斜多了，那边势必营养不足。
如果不破除我国金融体系对房地产的依赖，那么实体经济将永远不见好转，这就是国家为什么出台“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重（也就是房贷集中管理制度）”的根本原因。（这两个措施效果显著，导致泰禾集团、华夏幸福、恒大等一批批陷入困境）
我们国家的银行过去依靠房地产赚钱真的太容易了，而且房地产放贷是最安全和简单的，房地产这多好啊，低息吸储，放贷给房企、再放贷给个人，一举多得，坐享其成赚利差。
以后，银行赚钱可不会如此简单了，这就是银行所存在的价值陷阱，对于银行来说躺赚的日子不多了未来面临利润下滑的风险，去年gwy甚至喊出让银行让利的口号。
金融投资方面，我非常不看好银行和房地产两个板块，过去两年，也证明了，他们两就是最垃圾的两个板块，今年虽有异动，不过是无奈挣扎罢了。
现在房地产黑洞就是中国经济转型升级的刹车片、阻碍了我国经济转型升级，完成不了产业升级、消费升级，我们的后辈可能要去东南亚讨生活了。
未来，我国还要扩大内需，这就表明利率下行大趋势不可阻挡！
提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。
如果您通过筛选，那证明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。（旧文《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》）
备注：图片来自网络
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