【正本清源】某城市房地产新政解剖，走进合理房价新时代！

郑州房地产新政属于急病乱投医，或被约谈；即便不约谈，效果很可能也极其有限！市场共识一旦达成，很难逆转，郑州最优策略还是加速经济转型升级，这才是郑州未来保持竞争力根本。

货币安置需要金融支持的，现在国家早就不是棚改了，而是老旧小区改造和保障性住房建设。

十四五期间重点城市保障性住房建设规模800万套，今年要建设240万套。出生人口都要千万级别以内了，你们用不着担心房事！（旧文《房地产税想转移给租客？异想天开！》）

1、散户之殇！

散户的悲哀在于无法团结一致，很容易被资本引导的舆论轰击下败北而接盘，但凡团结一点、意志坚定一点，就不会拿买钻石的钱买个砖头。

目前很多城市降低了首付，这其实代表了房地产确实在下行，为了帮房企清库存，所以搞的这种方法，但是，这实属饮鸩止渴，相当于抬高了家庭杠杆，让家庭资金被房地产锁住，以后所在地的消费肯定被掣肘。

这种城市本质表明了其发展的疲软，已经无法从长远角度考虑城市未来的发展，只能顾眼前问题，拆东墙补西墙。

这其实对房地产来说是利差，相当于告诉人们，我们不行了，只能一再降低门槛，引君入瓮！

房地产行不行，看看房地产股票，股市走势比房价走势迅速多了，恒大、融创这种Top房企股票啥样了？其他小房企我都不想举例了，日跌80-90%也不鲜见！这都叫不醒你们！？

2、棚改旧故事啦！

棚改是十三五主要任务，而十四五主要任务是老旧小区改造，现在已经进入“后棚改时代”，但凡关心我国政策新闻就一清二楚。

中信证券有数据：

2019年棚改走向尾声，计划大幅缩减，2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套，较2018年实际开工套数下降54.5%，较2019年原本计划套数460万套萎缩了38%，2019年棚改数量缩减最多约导致的投资额减少约4500亿元。

2021年8月，住建部出台63号文，强调防止城市更新中大拆大建，鼓励对存量进行改造。2021年底，三部委明确鼓励社会力量进入更新改造领域，严禁以老旧小区改造为名随意搬迁居民，拆除建筑，砍伐老树。新的城市规划观指引下，广州、上海等地，以拆建为主的旧改项目节奏有所调整。

2021年以来，政策方面弱化了对棚改房的支持，转而大力支持保障性租赁住房的建设。十四五规划中指出，需要进一步有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策；逐步使租赁住房在享受公共服务上具有同等权利；以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。

【重点】郑州现在也不过是给棚改收尾罢了。即便是想走棚改，郑州也难以如愿，首先棚改资金哪里来？房地产又不是傻子，想他们出钱？当下时局不是作死吗？银行出钱？银行最多锦上添花，雪中送炭还是难，因为房地产风险太大了，为了避免坏账必然尽可能谨小慎微。政府出钱，你是想太多了吧！？

郑州最近两三年房地产并不好，主要原因是什么？经济转型升级亮点不足，然后又遭遇了去年水灾和疫情，成为了压垮郑州最后一个稻草。郑州2020和2021年GDP名义两年平均增速不及武汉，但是武汉封城一个季度，还是比郑州要严重吧！

事实上，郑州房地产市场情况不容乐观。据58研究院统计，自2019年以来，郑州新房销量持续下跌，2021年全年新房销量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以来，受房地产行业整体低迷、特大暴雨以及疫情反复的影响，郑州楼市成交明显萎缩。

中指院数据显示，2021年郑州主城区新建商品住宅成交规模928万平方米，同比下降12.1%；2022年1月，新房成交37.9万平方米，同比下降9.0%。

在价格方面，据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，2021年8月至2022年1月，郑州新建住宅价格、二手房价格持续下跌。

不只是郑州，整个河南省的商品房成交规模也在下滑。根据统计局数据，2021年河南省商品房销售面积1.3亿平方米，同比下降5.8%；土地方面，河南省住宅用地共成交1.3亿平方米，同比下降25.8%。

3、两年前就命中郑州房市！（下面为节选）

关于郑州房地产，我早就写好了语言，详见我2020年初的文章——《房市漫谈之郑州，中原之星的愿景》，以下为节选：

安居客二手房数据显示，18年下半年，郑州房价有一次急速上涨过程，不到半年时间，房价从1.26万涨到了1.39万，涨幅为1300元。此后到了2019年，先是缓慢下跌，由于2019年所谓的小阳春，又上调了一段时间，到了2019年下半年有一个明显下跌过程，幅度在600元左右。到了2020年，先是有一个上调，然后又进入下跌状态。

相较于长沙房价走势的清清白白，郑州房价的走得比较挣扎，不过，郑州房价还没跌透，只是刚刚开始。

工业方面，全年规模以上工业企业增加值比上年增长6.1%。分经济类型看，国有企业增加值增长12.8%；集体企业增加值增长0.6%；股份制企业增加值增长3.9%；其他类型增加值下降3.6%。虽说郑州的国营经济对GDP的贡献大约41%，但是在工业方面，国营经济的影响力还是很强的，去年的规模以上工业附加值增速主要靠国有企业挑着。

主要工业产品产量有升有降。其中，移动通信手持机（手机）21369.6万台，比上年增长3.2%；汽车60.7万辆，增长3%。郑州不愧是富士康基地，年产2亿多台手机。

但是，必须清醒地认识到，富士康属于一种候鸟型的公司，用人庞大的属性注定了其对人力成本很敏感。而且，目前全球智能手机出货量自2018年开始，已经连续两年负增长。未来，郑州的智能手机生产基地前景并不好。

郑州的工业产业布局比较单一，富士康对郑州的影响力很大，但是考虑到智能手机的负增长和手机厂商相继在越南、印度等地设厂，未来前景还是很紧张的。

同时我们也得看看郑州的商品房库存情况，贝壳数据显示目前郑州在售房源10万多套。克而瑞数据更是显示，目前郑州商品房库存达到12万左右，19年下半年库存明显增长。

不仅如此，去库存周期最近半年内也明显拉长，目前达到了创新高的16.3个月，充分说明郑州的房子不好卖。想上车的朋友，得想想自己会不会成为接盘侠。

4、迎接合理房价新时代！

最近一两年，房地产公司纷纷裁员，不少还爆雷。这不，号称房地产隐形巨头平安也据说要裁员。

前几天万科郁亮都喊出了：房地产已是缩量市场、房地产行业进入缩表出清阶段。

郁亮将2022年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年，也是一个新时代的开始。他将当下的行业总结为“黑铁时代”。

我实在不懂，房地产蒸蒸日上，他们怎么还如此狼狈甚至一败涂地？有些家伙眼睛咋了？脑细胞存在吗？

宁愿听每单抽佣2%的中介和别有用心房地产自媒体忽悠，也不愿意醒来！樱桃之流垃圾文章都有人看，韭菜真茂盛啊。

我曾经明确说了，高溢价拍地的房企，那将成为房企的催命符，越是高价拿地，死得越快。

据时代财经不完全统计，除招商蛇口计提减值43.72亿元外，目前还有阳光城、蓝光发展、绿地控股、大名城、华侨城、华夏幸福等房企曾公开表示将计提减值准备，计提额度超过200亿元，成为名副其实的利润“杀手”。

“对于房企说，计提存货减值一方面是企业对未来市场看淡，一方面也在于过去高价拿地。”一位业内人士如此表示。

阳光城在对2021年业绩预告的回复函中就列出了存货跌价超过2亿的7个项目，其中位于福建的一个项目2020年销售均价为87156元/平方米，而到了2021年则降至64220元/平方米；位于长三角的一个项目2020年销售均价为119266元/平方米，2021年均价跌至88991元/平方米。

最近政策比较多，这么多政策，但是理解为走老路，那就大错特错了，要理解最近的政策，首先要理解国家经济形势，还要理解国际形势。为什么最近两三个月陆陆续续降准、降息呢？

三个方面：其一经济大环境压力较大，为了稳经济，必须这样做，这是最关键的原因；其二美联储下个月就要开始加息了，留给我国灵活货币金融操作窗口期缩窄；其三我国房地产去泡沫回归合理大势所趋（人口和经济转型升级决定的，人口是核心逻辑），但是也不能立刻让房地产行业消失，保交楼是首要，一波出清兼并潮后，只有那些财务健康的大央企、国企以及少数民企会存活。

为什么要降低首付、甚至微降房贷利率？看看1月份数据就知道了：2022年1月人民币贷款虽然增加了3.98万亿，比上年同期多增4000亿，但2022年1月新增居民贷款比上年同期少增4270亿。2021年12月地产销售面积单月同比-15.6%，2022年1月，30大中城市商品房成交面积同比-29.56%。说明居民购房偏冷、开始观望。

不仅是消费者开始观望，银行金融系统也在观望，因为大家都知道房地产这个形势，金融机构不会那么傻，都知道明哲保身控制风险、避免坏账，这就是大背景。以前不需要上面鼓励银行给房地产贷款，他们自己就会干，这难道不是风格逆转！？

凡是二极管理解为走老路，都是没有系统性认知体系的人，不具备分层思维能力，不懂得战略思维和战术思维之间的耦合分析。特喜欢一惊一乍，情绪容易极限震荡。

我相信系统性阅读我的文章并跟踪我发言朋友，是完全有能力看透房地产的，我已经从细胞层面将我国房地产解构了。

下面南京案例是今天一位朋友分享给我的，大约半年时间，降价170-180万。为什么总有人对房地产下行、房价明显下跌视而不见？

我的目标：影响1000万人正确认识房地产和中国&世界经济，争取让100万家庭避免接盘！

房地产下行农村包围城市的路径势不可挡！（全国各地的下降案例不砸你们屏幕了，太多了，最近几个月也陆陆续续分享过）

出生人口数据和人口结构（老龄化）是影响我国今后经济社会发展的最底层最核心逻辑！

我国未来当务之急就是加速经济转型升级，all in产业升级和消费升级，其中消费升级是建立在产业升级上的，因为只要产业升级成功，人们就能工作良好，才能收入稳定，才会敢于消费。我个人非常看好产业升级——《别太悲观了，我国产业升级很有戏！》。

也就是说，我国当前最重要的就是经济转型升级，这才能从根本上建立人们对经济发展的信心、对美好生活的信心。房地产泡沫的负面作用我早前就解剖了，一方面占用太多资本，抢了产业升级所需要的资本支持；另一方面掏空了居民财富，让消费升级受阻，又因为房贷压力，也进一步限制了人们消费意愿。

国家本次只有一个选项，尽快让房地产回归合理，all in 产业升级，人口和产业升级太关键了，没时间给房地产磨磨蹭蹭了，但是，国家会尽可能避免烂尾，目前的一些政策其实也是保交楼，大家别搞错了方向！

5、别被房地产中介和大V轻易营销了！

每一次房地产中介肆无忌惮断章取义的狂欢，都是给中介行业的安眠地掘深了一寸黄土。

别让樱桃这种教唆人无脑炒房的大V跑了，他们的财富自由就是纯割韭菜，现在怕韭菜们清算，于是卖惨说自己也被坑了，这是安抚伎俩，属于忽悠到底。

信不信有被骗的人（也可能是自己大水军引导控评）会帮忙解释：樱桃也被骗了，她也是知行合一，她没有骗我们，只不过HD太坑了，世界500强，谁知道这样啊！

人类都有一种自我慰藉机制：当你发现有的人也被坑了，坑得比你还狠，她就可以相当程度释放自己被坑的苦痛。比如自己被坑几十万、发现有人被坑上千万，他们心理就好受点。

这些大V此举就是把人的心理拿捏得死死的，前面他们忽悠人接盘P2P估计也是用这种伎俩脱逃的。

像樱桃这种无良大V，每单抽佣1-2%，发广告估计一篇软文几十万。被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。

有些人天生就是被坑的，对自己斤两也不先掂量掂量，整天想走捷径暴富，殊不知那是埋葬他财富的不归路。有句话虽然被用烂了，但是还是要说一下：你只能赚自己认知以内的钱。我此前也告诉大家——先熟悉游戏规则，再争做游戏高手——也是一个意思。

直到现在，有的人还没有认清楚现实，认为樱桃之流只是贪财、无脑接广告。这显然是不清楚这个行业的情况，也小瞧了人性的贪婪。

不可否认有的人确实可以遏制住贪欲，赚几个本分钱。但是，那种人太少了，樱桃这种人显然不配，她都带炒房团看楼盘了，不是显而易见做局套人吗？而且，文章质量低劣如斯，除了宣泄情绪、毫无逻辑，连这点辨别是非的能力都没有？！

让我说：别让樱桃、卢俊、越女以及各种房叔/房哥/房姐/房爷这等鼓吹房地产泡沫之流跑了！就像现在的明星代言得对代言负责一样，这些泡沫经济鼓吹手也要负责任。

房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由，反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？

中下层朋友，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的屁股后面跑，你们永远只能做接盘侠。

当下，除了硬刚需可以谨慎购房，其他的就别买房了（某几个房价合理的城市可以降低购房门槛标准，比如长沙），尤其是对于需要加杠杆背负30年房贷的朋友，高位接盘很可能意味着一生就撂下了。

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市，每年都换城市，但是却无视整体的大趋势。犹如大决战，局限于某个小战役的胜利，却无视整个战局的大形势。没有城市可以逃过此劫，落地可能有先后，但是终会殊途同归。千万要避免出现“一叶障目，不见泰山”的判断错误！

何时买房？详见本文——《财富密码，未来最佳购房时机在何时？！》。

备注：图片来自网络

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