【正本清源】系统性驳斥某些房地产专家胡说八道！

最近由于烂尾楼的问题，人们开始讨论预售制是不是该取消了以及现房销售的必要性，但是，依然有一些专家给公众灌输预售制的好处。

其实我不反感他们给预售制站台，但是他们的理由太拙劣了，针对市面上一些混淆视听的观点，我觉得很有必要写篇文章系统性驳斥掉。

每个时代当社会要向前变革的时候，总会有一些只顾私人利益而没有家国情怀的人出来掣肘。为了营销他们可笑的逻辑，他们总会找一些冠冕堂皇的理由愚弄大众。

言论1：北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示：现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

驳斥1：（这个家伙奇葩观点特多）

（1）预售制确实有改善我国房地产供需不平衡的问题，该政策属于揠苗助长刺激房地产发展，20年时间就把十几亿人居住的房子给造过剩了，这是预售制的贡献。

但是也不能忽视附带的不利影响，预售制是我国房地产高周转发展模式的基础，没有预售制，房地产就不能走高周转模式，房地产杠杆也不至于拉得如此高，泡沫也不至于这么明显。

而且，大家要有发展眼光看问题，此一时彼一时，早期我国房地产市场化刚刚开始供应确实不足可以适当加杠杆，但是，经过20多年跨越式发展，存量基数庞大、整体处于过剩。并且，基于人口老龄化和人口负增长现实，已经不需要预售制来杠杆式造房了。

（2）预售制并不能减少烂尾楼，之前烂尾楼之所以少是因为我国房地产空间较大，城镇化和改善型需求造成房地产景气度十足，加上房价上涨预期以及经济高速发展带给人们收入增加预期，所以才没有大规模烂尾楼。

但是，现在不一样了，人口老龄化+城镇化见顶+经济转为中低速，已经决定我国房地产需求将每况愈下，由于经济大环境不好，这不，预售制造成的烂尾楼风险就暴露无遗了。

不是预售制减少了烂尾楼，是前期的市场大需求掩盖了烂尾楼风险，现在需求缩减、经济不顺，烂尾楼不就络绎不绝了么？

（3）房价上涨（甚至房地产泡沫）并不能给平头百姓带去多少实际增值，增值只停留在纸面，房价上涨真正利好的是那群炒房利益集团！

言论2：国城市科学研究会理事长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上发言“高空置率下房价没有暴跌的原因在于中国居民75%的财富都集中在房产上、若暴跌、很多人将成为‘负翁’。稳住房地产经济大盘，不仅是稳经济，还是稳财富，是正确的选择”。

驳斥2：

本言论和上面专家最后一个观点类似，他们只选择性告诉大家中国居民大部分财富在房地产上面，但是没告诉大家房地产泡沫的财富绝大部分握在以炒房客为代表的利益集团手里，而不是在普通家庭手里，对于只有一套自住房的家庭来说，维持泡沫房价百害无一利。

房地产泡沫无助于改善普通家庭的生活质量，相反持续下去有损普通家庭长远利益。就这么说吧，房价持续上涨，你以后要花更多钱给孩子买房，每次买房都是给更大的泡沫买单。

更重要的是，该专家严重忽略了房地产对经济社会的损害！当前，我们最大的问题是以房地产为首的泡沫经济遏制住了中国经济的发展，房地产这座大山已经过渡完成自己的历史使命了。

出生人口5年几近腰斩，产业升级乏善可陈（《零容忍》里面的中信银行案例表明了房地产泡沫对实体经济侵害）、消费则被直接干得没有生机……这些都有房地产泡沫的功劳。

一个社会，资源是有限的，你如果这里资源倾斜多了，那边势必营养不足。产业升级需要大量资金投入，如果资金都给房地产吸走了，自然不利于产业升级。

房地产的历史使命已经完成了。房地产现在所起的作用并不是引擎，而是不折不扣的刹车片，甚至称之为路障都不为过。

最近几年的大事小事，充分说明：房地产并不能帮助国家在全球搏杀中增加国家的战斗力，反而会成为我方的软肋，被敌方所利用！

言论3：在2022网易经济学家年会上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为真正的房奴是租房人，“你被迫租房，被迫把你的钱给你的房主，帮助房主还贷款，你还赚不到增值。”

驳斥3：（又是这个董藩）

典型胡说八道、混淆视听，先立一个房价永远涨的前提，然后忽悠不明真相小白。他怎么不说说高位接盘，后面房价腰斩，购房家庭损失有多大；甚至高位接盘、家庭杠杆拉满，后面收入锐减，无法还贷，家庭又当如何？（最近2年断贷就是活生生例子）

很多人喜欢想当然了，以为租金可以抵消房贷，实际上我国房价租金比很大，5000元月租可以住每月房贷2万以上的房子。不是10年前了，别刻舟求剑！

这群居心叵测的专家学者，明知道房价泡沫、老百姓压力山大，不去呼吁国家整治房地产泡沫，居然一心忽悠人接盘，是何居心？还有比这更坏的人吗？

大家都知道我国房地产存在房价收入比奇高、租售比超级低的现象，这个现象的背后的根本是房地产泡沫太大了，房价高估严重，导致房租看起来低，实际上我国租金很高了。（详见旧文《房地产税想转移给租客？异想天开！》）

我国的房租真的并不便宜，下表可以发现房租与居民可支配收入比值很大，一线城市基本上30%收入都给房租了，对于收入低的上班族，一半以上收入交给房租都不鲜见。而，日本三大都市圈平均年租金收入比为 20%，远低于我国深北上。

下表还可以发现，2006- 2016 年日本三大都市圈月均租金增加不明显，复合增速在 0.6%左右，同时， 2013-2017 年的平均年租金收入比为 20%，租户租金压力不算大。

综上所述，租售比太低不是因为我国房租便宜，而是因为我国房价太特么高了，要是我国房价腰斩，你就会发现租售比相当漂亮了。

PS：如果预售资金监管不到位，预售就单方面对消费者不利。下面是国外预售制基本情况，供大家参考。

备注：图片来自网络

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