各地关于土地增值税优惠政策的规定

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

 2015年3月2日，黑龙江盛德房地产开发有限公司收到税务局下发的行政处理决定书。税局要求盛德房地产公司补缴其在2010年至2013年开发‘银泰名苑’小区项目期间，少缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税、企业所得税。

经行政复议后，鸡西市地方税务局作出了维持行政处罚决定的被诉行政复议决定。盛德公司不服，上诉至法院。一审判定盛德公司应缴纳少缴纳的营业税及附加税，而对少申报的收入及未入账的收入也构成偷税。

二审中，盛德公司认为在2012年项目建设正在进行，回迁面积中享受减免税政策的部分未确定，无法确定减免税额度，所以无法申报纳税额。2011年至2013年期间的销售收入已列入财务账簿中，并将应纳税的部分列入账中”计提”中。税务检查时也将财务账如实主动上报，没有隐瞒不报的行为和目的,因此也不存在偷税行为。

二审最终判定，盛德公司在减免税政策未确定的情况下，也应对其应税销售收入正常缴税。存在少列收入、少申报税款的情形，属偷税行为。

上面是一个稽查案例，案例中盛德公司因不了解税收优惠，导致少缴税款，给企业带来风险，具体案例分析可以点击“房产企业回迁房享优惠政策不成，致定性为'偷税' ”阅读。

所以，每一个纳税人都应该熟知税收优惠政策，下面是小编梳理的土地增值税税收优惠政策，希望对大家有所帮助：

目录

01

国家的规定

02

北京的规定

03

上海的规定

04

福建的规定

05

重庆的规定

06

河北的规定

07

山西的规定

08

哈尔滨的规定

09

四川的规定

10

河南的规定

11

江苏的规定

12

大连的规定

13

新疆的规定

14

吉林的规定

15

宁夏的规定

16

西藏的规定

01

国家的规定

一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

二、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

三、个人互换住房的免税土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

四、个人销售住房免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

六、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

七、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）第四条的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。纳税人享受规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

九、企业改制重组暂不征收土地增值税

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 》（财税[2018]57号 ）的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

十、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

十一、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）第二条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

十二、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

02

北京的规定

原则上都要经市政府批准的房地产评估机构评估价格，地方主管税务机关据以确认。鉴于国家对个人转让居住满五年或五年以上的自用住房免征土地增值税，因此，对其可不按评估价格计算免征税款。

一、对经政府批准，由有关单位负责进行旧城改造项目，凡在1993年底以前已总体立项并按规定投入资金开发的，并在1998年底前首次转让的房地产，可享受（京财税[1996]647号）通知中规定的免征土地增值税政策。对于开发单位改变立项批复内容，建设后转让的，不能享受上述免征土地增值税政策。

03

上海的规定

二、个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。

三、从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

企事业单位向房地产开发企业提供土地使用权进行参建、联建取得的住房，可暂不征收土地增值税。企事业单位与房地产开发企业签订参建、联建合同后，不需要取得住宅，改为委托房地产开发企业代售住房取得收入，实际上已改变参建、联建的性质，属于土地使用权转让收入，应按规定征收土增税。

04

福建的规定

关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知（闽地税发[2005]195号）第二十一条 对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。
关于房屋拆迁征收土地增值税问题的批复（闽地税函[2003]240号）根据《土地增值税暂行条例》第八条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”免征土地增值税及《土地增值税实施细则》第十一条的规定，同意你局意见，对企事业单位与个人的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被搬迁，按政府有关规定取得的货币（或实物）补偿收入，免征土地增值税。

05

重庆的规定

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发[2006]143号）一、关于普通标准住宅问题我市土地增值税普通标准住宅按《重庆市地方税务局、重庆市财政局、重庆市国土资源和房屋管理局转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》制定并对社会公布的普通住房标准执行。即“住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。06

06

河北的规定

 关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知（冀地税发[2006]37号）第十二条纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。

07

山西的规定

第八条纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，由纳税人提出书面申请，经主管地方税务机关核准后，暂不预征土地增值税。

1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房；

2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。

08

哈尔滨的规定

五、关于“普通住宅”和“非普通住宅”征免税问题

个人转让的“普通住宅”和“非普通住宅”，适用于《细则》中第十二条规定：即“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。”个人转让的“普通住宅”，不受居住年限的限制，凡同时具备“普通住宅”三个标准条件的，免征土地增值税。

09

四川的规定

关于下发《土地增值税征收管理暂行规定》的通知（川地税发[1995]119号）第五条《暂行条例》第八条（二）和《实施细则》第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税，纳税人如有上述转让行为，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地税务机关提出免税申报，并同时提供县级以上政府要求其搬迁的批文，经县以上税务机关审核后，免予征收土地增值税。第六条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，对转让已居住三年以上或五年以上的房地产的，应从签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地税务机关申报，并提供表明居住时间的证明，如房屋产权证、户口簿，经税务机关核实，予以减免土地增值税。第七条建造普通标准住宅，纳税人应提出申请，由房地产所在地税务机关根据省政府规定的标准，结合该住宅建造情况，对其是否符合免税条件进行具体审核后，确定免税。
关于土地增值税普通住宅标准的批复（川地税函[2000]348号）成都市地方税务局：你局《关于土地增值税普通住宅标准问题的请示》收悉。经研究，现批复如下：为了支持住房制度改革，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通住宅在其转让时，暂免征土地增值税。普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行

10

河南的规定

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）七、为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。（一）个人销售住房。1、政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）2、应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）买卖双方居民身份证明；（3）房屋买卖合同；（4）房屋产权证或土地使用证；（5）税务机关要求报送的其他资料。（二）个人之间互换自有居住用房地产。1、政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）2、应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）互换住房双方居民身份证明；（3）互换住房的协议、由公证机关出具的公证书；（4）互换住房的房屋产权证或土地使用证；（5）税务机关要求报送的其他资料。（三）继承、赠与的房地产。1、政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）2、应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）赠与双方居民身份证明；（3）房产所有权证；（4）属于继承房屋产权、土地使用权的，继承人应当提交公证机关出具的“公证书”；（5）属于赠与房屋产权、土地使用权的，应提交赠与双方当事人的有效身份证件；证明赠与人和受赠人直系亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书；证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。（6）税务机关要求报送的其他资料。上述纳税人应向主管地税机关提请备案，按要求报送有关资料，经县（市、区）级地税机关登记备案后，自登记备案之日起执行；纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。“二手房减免税登记备案表”由各省辖市结合其他税种一并自行设计，并要求基层工作人员在填写时必须签署具体意见。

11

江苏的规定

关于明确旧房转让土地增值税政策的通知（苏财税[2011]36号）一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自2008年11月1日起，暂免征土地增值税。

12

大连的规定

大连地税局关于贯彻落实财政部、国家税务总局调整房地产市场及固定资产项目投资有关税收政策有通知（大地税发[1999]95号）三、关于土地增值税政策问题居民个人拥有的普通住宅，在其转让时免征土地增值税。

13

新疆的规定

十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题

自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》(新地税函[2012]76号)中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条的规定执行。

十九、关于破产企业征免土地增值税问题

鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》(新地税一字[1995]44号)第四条废止。

14

吉林的规定

第三条土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。

15

宁夏的规定

宁夏回族自治区地方税务局关于土地增值税若干问题补充通知（宁地税（流）发[1998]25号）六、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房的，建成后按比例分房自用的，根据国家税务局有关规定，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。九、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，根据国家税务总局有关规定，暂免征收土地增值税。
关于调整土地增值税管理权限的通知（宁地税发[2005]59号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

16

西藏的规定

《关于我区国有企业深化住房制度改革有关税收政策问题的通知》（藏国税发[2003]47号）文件明确，对国有企业将自有闲置土地用于本企业职工集资合作建房以及国有企业出售闲置土地筹集资金用于本企业住房制度改革的，经房改部门批准后，可免征土地使用权转让的营业税、土地增值税。对国有企业利用自有闲置土地进行房地产开发以筹集资金用于本企业住房制度改革的，不属于自治区国有企业房改政策适用范围，对其在房屋销售过程中一并转让土地使用权的行为，不得免征土地增值税。

 土地增值税专题仍在持续收集整理中，希望大家继续关注……

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