拆迁还建业务，增值税处理的3种观点分析
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判断的依据来自于国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的相关规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
......
根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国税总局公告2014年第2号）规定:纳税人以自己名义立项 ，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定【营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）】予以核定 ，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
回迁房视同销售的收入如何确认，关系到土地增值税清算收入和增值税及企业所得税应纳税额的计算，对企业影响很大。针对拆一还一业务，王老师在《土地增值税清算系列》中有专门的章节讲解，有专属客服的穗友，直接联系您的专属客服了解听课事宜；没有专属客服的穗友识别二维码详询。
简单概况就是，营业税时期是按照组成计税价格结算缴纳营业税的。此外，部分省份也明确了按组成计税价格计算缴纳营业税，比如安徽：
拆迁安置房的营业税如何缴纳？（2010-01-27安徽省地方税务局）
某房地产开发公司通过竞标取得规划区内某块地的综合开发权，通过“拆一还一”的方式完成原有居民住房安置工作。【点击学习：房企拆迁还房涉税政策集锦及税务处理】
问：安置房是否要缴纳营业税？如果要缴，如何确定计税依据？
答：拆迁安置房应按规定缴纳营业税。其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。
简言之，等赔部分按成本价计征营业税；超赔部分按市场价计征营业税。
2021年2月底，深圳市人民政府办公厅发布了：2021年《深圳市创新型产业用房管理办法》。对创新型产业用房的筹建移交、运营管理、监督检查等方面进行修改完善，该办法也正是对“租售并举”政策的体现与实施。按照办法规定，创新型产业用房主要包括办公用房、研发用房、工业厂房等。那么，“租售并举”业务中，企业财务人员应该关注哪些税收风险呢？近期，金穗源将组织“租售并举”税收风险研讨学习群，对实际业务中大家遇到的税收疑难展开探讨。另外，我们特邀“财税泰斗”刘玉章老师，结合房地产行业经营特点，对地产企业“租售”业务设计的税收问题进行解读。大家可以整理一下实务中所遇到的问题，扫码进群学习、解惑。需要提醒大家的是，本次学习群仅限广东区域学员加入（其他区域我们后期会陆续组织学习）。
首先按拆迁补偿协议价格确定，若无拆迁补偿协议价格（无偿移交）则按交房时的同期同类市场价格确定。理由是拆迁还建商品房相当于被拆迁户用房地产开发企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，而购房款即为拆迁协议中约定的补偿协议价格。
这个观点存在一个问题：拆迁补偿价格往往明显低于房屋交付时的市场公允价，这种情况是否属于《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定的纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的？【点击学习：房企支付拆迁补偿费，税务处理需要区分货币与非货币形式】
这一规定的核心在于判断何为“低价且无正当理由”，是否具有合理的商业目的，是否以减少国家税收利益为主要目的。拆迁还建行为是由政府主导、房地产企业参与实施的依法转移房地产权益的行为，应该是具有合理的商业目的。拆迁还建往往需要两三年甚至更长时间，当房价处于上涨趋势时，补偿协议价格低于甚至远低于交房时的市场价实属正常，同时拆迁补偿协议价格是建立在对被征收房屋和安置房屋的价值进行评估的基础之上，而评估价格是根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，经过专业的房地产价格评估机构独立、客观、公正地出具的，应当属于“有正当理由”的低价。更为重要的是，《拆迁补偿协议》已经明确了双方的权利和义务，它是具有合同性质的凭据，双方签订之后具备法律效力，并受到合同法的保护，即使在回迁房交付年度其市场价格已经上涨，回迁业主也不会向开发商支付差价；同理，即使市场价格下跌开发商也不会将差价退还给回迁业主。也就是说，开发商不会因房价的上涨而从中取得收入，也就不存在缴纳增值税的客观基础。
这个很容易理解：我赔给你的房子价值多少，又就等于我支付了多少拆迁补偿费。
对于拆迁还建业务，不管是增值税、土地增值税还是企业所得税，都存在应税收入如何确定的问题，这是拆迁还建业务中存在的最大分歧。笔者倾向于以拆迁补偿协议约定的价格来确定三税的应税收入，如果没有拆迁补偿协议且没有约定价格（无偿移送），则以安置房交房时的市场价格作为计税依据。
就增值税来说，如果回迁房视同销售计入拆迁补偿费后允许在销售额前扣除，则无论是按补偿协议约定价格还是按市场价格作为应税收入，因为视同销售额同时作为收入和进项税相互抵消了，对于增值税总体税负是没有影响的。
最后，以一个实际案例来总体今天的结论——
案例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
问：该公司应确认的视同销售所得是多少？
拆迁补偿支出：5000平米×8000元/平米=4000万元
视同销售收入=拆迁补偿支出=4000万元
单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）÷80000平米=4000元/平米
视同销售成本：4000元/平米×5000平米=2000万元
视同销售所得：4000-2000=2000万元
来源：智慧源地产财税
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