对标伦敦迪拜！深港共建！深圳最具含金量的3.65平方公里亮了，这里到处都在向前看

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深圳梦按：香港通关之际，深圳梦第一时间不得不想到前海，这是深港交汇的前沿，深港合作最为紧密的片区，这里又将迎来崭新发展的机遇。
不久前，前海宣布2022年成果：2022年1-10月，前海实际使用外资48.94亿美元，占全市53.3%。其中，实际使用港资46.38亿美元，增长10.9%。目前，前海正加快打造香港融入国家发展首选地，推进“硬联通、软联通、心联通”。

近年来，前海主动对接香港“八大中心”及北部都会区建设，深化金融、航运、贸易等13个领域合作，还高标准打造深港国际金融城、法务区、人才港、青年梦工场等深港合作载体。其中最亮眼的莫过于金融：刚成立一年左右的深港国际金融城，签约入驻金融机构227家，港资、外资机构占三成，恒生前海基金、联易融数字科技、大新银行等重点港资、外资金融机构落子此处。

刚刚，前海又宣布“六大集聚区”。2022年9月，深港首次联动发布风投创投十八条措施，吸引渣打等80家机构入驻深港国际风投创投集聚区，相比去年增加78%（其中港资外资21家，如渣打私募股权基金、惠理股权投资等，占比26%）；前海融资租赁高质量发展集聚区，已聚集企业总数1851家，占全市90.9%，占全国15.9%，其中前海港资租赁企业占比近九成，资产规模十亿级以上20余家。预计2025年行业规模突破5000亿元；前海天然气贸易企业集聚区，已实现24家，2025年预计将实现100家在前海集聚发展，贸易总额超800亿元，成为具有重大影响力的天然气贸易中心；前海跨境电商集聚区，正在爆发性增长；还有前海涉税服务业集聚区、前海高端智库集聚区等形成良好势头。2022年前海金融发展最大亮点是大湾区首家、19万亿招商金控版图落地，前海作为大湾区国际金融枢纽正在崛起。

“无聚集，不前海”。过去10年，前海以每年超30家的速度聚集了超360家世界500强，2022年刚又落地30家世界500强。值得注意的是，2022年前海全球招商大会重磅发布“前海全球服务商计划”，向八类全球服务商发出邀请，提振国内外企业来前海投资发展信心。活动吸引了一批世界五百强企业、港资企业、央企、产业链龙头企业落户前海，总投资金额超1200亿元。

这全球八类服务商计划包括积极招引、培育细分领域全球前50、国内前20的现代金融、商贸物流、信息服务、科技服务、文化创意服务、商务服务、航运服务、公共服务等8类全球服务商，形成以世界500强总部企业为支柱、细分领域隐形冠军和专精特新“小巨人”为主体的全球服务商集群。

随着2023香港通关到来，深港联手抢人才招商，前海将进一步聚集人才、资金和物流！

在2023年开启之际，深圳人有必要对前海这个最具含金量的片区——桂湾片区进行全面了解！

据前海管理局2022年9月发布的《深圳市前海深港现代服务业合作区桂湾片区开发单元规划（修编）》显示：桂湾规划范围东至月亮湾大道、南至滨海大道、西至前海湾、北至前海石公园（双界河水廊公园段）所围合的区域，规划总面积365公顷。

桂湾片区规划目标提出：打造以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的前海深港国际金融城。片区的功能定位是：重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，采用“深港共建、业界共治、深港共享”模式，建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心，打造深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。

片区规划地上建筑规模总量约929万平方米，地下空间建设规模总量约300万平方米（包含地下商业、地下停车库、地下步行道、轨道及其他设施面积等），其中地下商业面积约35万平方米。片区内规划居住人口规模约11.4万人，规划就业人口规模约20.7万人。

如上规划，也一举打破了很多人对前海特别是桂湾的误解，这将是一个宜业宜居的金融城。桂湾可谓是深圳最具含金量的3.65平方公里，也是一个24小时不眠的活力之城，到处都是机遇，到处都在向前看。

与此同时，深圳梦注意到：2022年1月14日，深圳市地方金融监督管理局在其官网发布《深圳市金融业高质量发展“十四五”规划》，规划提出高水平建设金融集聚区，优化金融集聚区功能布局，创新管理体制机制。其中打造7个协同互补的金融集聚功能区——香蜜湖新金融中心、前海深港国际金融城、红岭新兴金融产业带、深圳湾科技金融核心区、北站产融结合示范区、宝安湾滨海国际金融中心、盐田特色金融集聚区。

其中，前海深港国际金融城定位特别明确：借鉴伦敦金融城、迪拜国际金融中心等经验做法，推动建立与国际通行规则相衔接的金融制度体系，出台支持外资金融发展等扶持政策，大力引进国际金融机构，聚集高端金融资源，打造前海深港国际金融城，积极提升前海深港合作区金融业的形象和地位，打造深圳金融名片。>>重磅！深圳宣布再打造一座城！2.3平方公里前海深港国际金融城来了！又一家世界500强也落户前海！

据官方披露：前海金融城规划总用地面积2.3平方公里，超过100万平方米的高品质、高性价比办公空间已经建成投入使用。金融城配套了商业、酒店、国际学校、文化交流等综合功能，规划建设前海国际金融交流中心、前海石公园等公共设施，将为深港金融人士营造宜居宜业宜游的优质生活圈。

而随着深港国际风投创投集聚区的到来，金融城大有扩容之势：前海管理局规划在前海深港国际金融城 (前海桂湾、前湾片区)内以梦海大道、桂湾四路为纵横双轴，统筹两侧优质产业载体，拓展80万平方米优质产业空间，打造创新资本跨境流动便利、科创产业带动能力突出的前海深港国际风投创投集聚区。

金融永不眠，前海奋不息。2023年，前海及金融城必将迎来新一轮大发展！

港深西铁目前已确定连接深圳前海。

不久前，香港发布保险业发展策略蓝图，正争取在前海等地成立保险售后服务中心。

深圳官方也宣布，将依托前海深港现代服务业合作区等深港合作平台，联手香港高水平打造跨境人民币业务创新试验平台、大湾区保险服务中心、大湾区债券平台、深港金融论坛等重要平台，大力发展科技金融、绿色金融、跨境金融，推动创投基金跨境资本流动，着力构建多层次、广覆盖、深融合的跨境金融联通体系，携手共建大湾区国际金融枢纽……

在前海成果发布及香港通关之际，2022最后一个工作日——12月30日，深圳梦与DAO深圳道大咖走进位于前海桂湾卓越前海壹号T1栋55层的深业云海湾城市展厅，前海观潮，云海看湾，就“真前海，桂湾芯、理想家”话题进行了有价值的讨论，值得在此分享，希望对你有所启发！

在前海最具含金量的片区——桂湾片区，最新规划的一个由深业鹏基、深业南方地产联手人才安居打造的深业云海湾项目即将面世，城市展厅正式启用。

该项目总建面21万平米，户型108-117-143-178㎡的3-5房南向房，可看摩天轮、前海湾，优质地段值得关注。在前海人气正在聚集桂湾之际，深业云海湾来得正当其时，正好可满足深港国际金融城金融人士日益增长的职住需求。

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王世泰：真前海，桂湾芯、理想家

主持人 王世泰（知名城市学者、居住文明进步论坛发起人、DAO深圳首席代表）：今，2022最后一个工作日，驰赴前海，与DAO深圳道所邀大咖一起，出席【深业云海湾】项目启势活动，将以“发现美好，传递价值”为宗旨的一线走读活动，置于辞旧迎新的特定时刻，无形之中，赋予了“与时间、与城市、与湾区、与前海做朋友”的特定涵义，现场激起宾主共鸣。

【深业云海湾】乃由深业旗下鹏基南方集团和人才安居集团，联袂出手122亿，在具有湾区图腾和城市魔方属性的前海原版区域，在呼为“皇冠上明珠”、拥享CBD+CLD功能的桂湾地段，所打造的高端人居生活范本。其8栋塔楼之中5栋商品房，2栋可售人才房，1栋移交人才房；主力户型多为178平/115平/107平。既是高净值人群改善性居住的当然之选，亦是城市主力精英人士宜居宜业的优尚之选。消息透露，政府限价，价格友好，既增添了市场魅力，更为楼市迎新迎春，升温添暖，体现了实力国企的贡献和情怀。

大咖走读，沙龙对话，围绕【深业云海湾】的价值谱系：“真前海，桂湾芯、理想家”，各取专业维度，发表独立见解。无论大势分析，政策解读；还是前海势能，桂湾利好；无论行业未来，还是楼市走向；无论置业时机，还是选择尺度……，言论所出，风生八面。可以国际视野，观照伦敦/东京/纽约曼哈顿；可以古今纵横，引述东坡名言“此心安处是吾乡”；可以瞭望金融枢纽/深港联动；可以想象活力街区/市井烟火；对于楼市春天脚步声声已然响起，形成共识，同时，也对中国发展看深圳，深圳发展看前海，前海置业则选深业前海湾的认知逻辑，互为认同。

特别是著名业界专家@凤凰树 先生的压轴发言，以其步量前海，亲访诸盘的实践，建构26个数据框架所形成的权威座标矩阵，作出“深业云海湾”是“天选前海，王炸新盘”的结论，令人信服！

活动现场举行深业云海湾城市客厅启动仪式。正所谓，轰轰烈烈辞旧岁，红火腾腾迎新年。全场高呼：2023，一路飘红！气氛，推至高潮。

PS：活动全场由双语美女主持人执筒，充满激情，活色生香；老朽于沙龙环节充任龙套，穿针引线，交流愉快。这一场堪称2022年收官之作的DAO深圳道大咖一线走读实践，划上了一个圆满句号。感谢主办方充分信任，感谢众咖同心给力，感谢树哥雄帖执鼎，感謝工作团队热情配合。就此挥别旧岁，同抱新年，一起分享，工作的欢乐！[庆祝][庆祝][烟花][烟花][爆竹][爆竹]

#泰哥的朋友圈#2022.12.30.【楼事闻见】

深晚一兵：2023楼市宽松年

最奇货可居的，前海当仁不让

深晚一兵（粤港澳大湾区城市关系研究专家、深晚一兵时评/湾区看房帮创始人）：2022年岁末，我们已经听到从高层传出的楼市限制性政策行将解除的号角，2023年机会出现！

今天是最后一个工作日，一场设在深圳前海55层云端的大咖论坛，不仅揭幕深业云海湾城市展厅，也指出了机会之巅所在。

由深业云海湾和DAO深圳道主办的这场活动，集合深圳楼市资深人物，点拨之间，金句迭出，干货满满。

我也分享了国内限购区域概况，以1.6%的土地面积，集聚了超过16%的人口，贡献了超28%GDP，正是国内优质资产的囤积之地，从中不难发现最奇货可居的，前海当仁不让。

深业云海湾位于前海桂湾，真正的前海之芯，未来前海人居生活的烟火旺地，2023年入市罕见高品质改善型住宅项目，亦代表了国内金融属性最为突出的代表性作品。城巅风范，值得鉴赏！

邓志旺：前海之于深圳，相当于曼哈顿之于纽约

桂湾片区，又相当于曼哈顿的下城

邓志旺（复旦大学经济学博士，深职院房地产研究所所长、教授）：二0二二年最后一个工作日，奔赴前海，见证深业云海湾展厅启用，并与王世泰等七位大咖共同走读前海。

站在55楼云端展厅，鸟瞰朝气蓬勃的前海，既感兴奋，又带一丝惭愧。十多年前，和绝大多数人一样，我低估了前海的未来。不过，现在仍为时不晚，毕竟前海的发展才仅仅12年而已，未来，还有太多的潜能需要释放。

前海之于深圳，相当于曼哈顿之于纽约。深业云海湾所在的桂湾片区，又相当于曼哈顿的下城（华尔街所在地）。

所以，桂湾被称之为“核心的核心”“皇冠上的明珠”，实在太贴切了。其价值，何须我等赘述？

突发一个想法：深业已经有了上城、中城，位居桂湾中心的云海湾何不称之为“深业下城”？

贺立立：深圳很年轻，前海更年轻

贺立立（资深媒体人，独立地产评论人，《立人立言》矩阵创始人）：今天的活动，可视作DAO|深圳道 的贺岁档大片【激荡前海深业云海湾】，有幸参与其中，说说几点感想。一、深圳很年轻，前海就更年轻了，那么，年轻怕什么？最怕比你颜值高的人，比你还努力。前海就是这样一个优等生。

二是、深圳是双中心制（福田＋前海），这是深圳的基本盘，尽管当下利好袭来暖风频吹，但阿猫阿狗买房就赚的历史已经一去不返了，市场将继续分化，这时候，地段地段还是地段这一铁律仍然管用，当然了，深圳双中心显然是有所分工，如果说福田CBD就是深圳的“北京”，前海中心就是深圳的“上海”，那就更棒了。

三、剩下的一个问题就是，买前海买哪里？选择什么项目？作为深圳的双中心，在前海投资置业可参照福田。目前，福田最值钱的板块就是福田CBD＋香蜜湖，所以，我们要寻找前海的CBD＋香蜜湖，显然，前海最早规划的约15平方公里才是真命天子，为此，深业云海湾的推广语“真前海·桂湾芯·理想家”已经说的很透了。最后，即便在同一片区，甚至隔一条马路，产品力不同，也会在未来的房价上反映出来。今天认真阅读了凤凰树老师的推文《26项PK，天选前海“王炸盘”》，其调查的细致非我辈能及，这是一门苦活累活，尽管说真话往往讨人嫌，但总得有人说。建议锁定前海的购房人，找出这篇文章好好读读再落定不迟，选择什么项目落袋为安真的非常非常重要。

宋磊岩：“此心安放是吾乡”，吾乡必选云海湾

宋磊岩（央视财经频道、凤凰卫视、香港卫视特邀嘉宾，资深财经地产时政评论员）：房地产是中国经济的晴雨表：资金是房地产的推动力；政策是房地产的润滑剂。此时在特区中的特区前海推出深业云海湾楼盘正符天时地利人合。

王方：无聚集 不前海 

无活力不前海 无人气不前海

王方（深圳梦创始人，首届深商意见领袖）：【深圳梦多美好！前海含金，桂湾最心】2022深圳最后一个工作日，随DAO深圳道，卓越前海壹号T1，55层，深业云海湾城市展厅，前海观潮，云海看湾！

❶无聚集不前海：过去10年，前海以每年超30家的速度聚集了超360家世界500强，2022年刚又落地30家世界500强，刚成立一年的深港国际金融城，签约入驻金融机构227家。刚刚前海又宣布“六大集聚区”：深港国际风投创投集聚区，已入驻机构达80家，相比去年增加78%；前海融资租赁高质量发展集聚区，已聚集企业总数1851家，占全市90.9%，占全国15.9%，预计2025年行业规模突破5000亿元；前海天然气贸易企业集聚区，已实现24家，2025年预计将实现100家在前海集聚发展，贸易总额超800亿元，成为具有重大影响力的天然气贸易中心；前海跨境电商集聚区，正在爆发性增长；还有前海涉税服务业集聚区、前海高端智库集聚区等形成良好势头。2022年前海金融发展最大亮点是大湾区首家、19万亿招商金控版图落地，前海作为大湾区国际金融枢纽正在崛起。

随着2023香港通关到来，深港联手抢人才招商，前海将进一步聚集人才、资金、物流！

❷无活力不前海：2019年曾采访牛津大学教授问到前海与英国伦敦金融城、金丝雀码头的看法，他直言除了大金融，英国小企业难以在该金融区域发展，缺少活力。而前海正弥补这一缺憾，除了大企业外，还有不少独角兽，创业企业落户。电视剧《我们这十年》前海篇正是讲述前海梦工场的创业故事。深港今天首次联动发布风投创投十八条措施，深港国际风投创投集聚区，不仅有效拓展香港经济发展空间，更有效补充融资渠道，助力创业创新发展。这也让前海更具活力。>>不可思议！牛津大学教授眼中的深圳竟然是这个样子（看完自豪感爆棚）

❸无人气不前海：前海桂湾最新规划修编进一步打破了长期以来很多人对前海的误解——写字楼多，生活、居住氛围少。实则不然。

根据前海管理局2022年9月发布的《深圳市前海深港现代服务业合作区桂湾片区开发单元规划（修编）》明确桂湾片区定位：要打造以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的前海深港国际金融城。其中规划居住用地16.6%。桂湾片区内规划居住人口规模约11.4万人，规划就业人口规模约20.7万人。规划片区内地上建设规模总量约 929 万平方米，地下空间建设规模总量约300 万平方米（包含地下商业、地下停车库、地下步行道、轨道及其他设施面积等），其中地下商业面积约 35 万平方米。再加上桂湾与宝中打通，可以说，桂湾是一个生活氛围、烟火气十足的地方，适合居住。目前周边有前海万象、前海卓悦INTOWN，还有备受关注的前海山姆旗舰店，以及宝中欢乐港湾、壹方城都在附近。

而据《深圳市前海深港现代服务业合作区前湾片区开发单元规划（修编）》显示：前湾片区规划范围东至月亮湾大道、南至前湾四路、西至前海湾、北至滨海大道所围合的区域，规划总面积 401公顷，定位打造功能复合、充满活力的科技研发中心和文化创意集聚区。

规划重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，建设科技研发中心和文化创意集聚区。规划地上建筑规模总量约536万平方米。片区内规划居住人口规模约4.6万人，规划就业人口规模约10.6万人。

显然，从规划上看，前湾与桂湾形成了差异化发展之势，而深港国际金融城、深港国际风投创投集聚区将是两湾片区互动发展重要的纽带，前湾将是桂湾的公共配套服务区。

目前，前海合作区共有4家在地三级医院，分别为南方医科大学深圳医院、前海蛇口自贸区医院、宝安区妇幼保健院、深圳恒生医院。还有前海泰康国际医院（筹），计划于2024年正式挂牌运营。前海还将规划建设伯克利未来中心、国家博物馆-深圳馆、国家美术馆-深圳馆等一系列文化地标，顶级配套让前海成就最有想象力的城市新中心！

深业云海湾地处深圳前海最具含金量的桂湾片区，人气正在聚集暴涨，能很好满足金融人士职住需求。深业鹏基、深业南方地产联手人才安居打造总建面21万平米，户型108-117-143-178㎡的3-5房南向房，可看摩天轮、前海湾，优质地段值得关注！

风语：现在，又到了房地产行业大显身手的时候

风语（房产投资圈创始人，今日头条签约专家）：2022年即将过去了，这一年，这几年，大家有没有发现，很多人都过得挺难，不管是老板还是打工者，不管是各行还是各业，好多人都过得挺难。

但每个人身边，都会有一些过得很好的人，他们没有工作压力，没有经营压力，没有生活和生存的压力，这些人都有一个共同的特点，那就是，在合适的时机，买了一些好房子，然后，时间这个朋友，给他们带来了丰厚的回报。

羡慕他们的生活吗？大可不必，因为，现在又到了合适的时间，现在又出现了合适的产品。

现在，又到了发展经济的关键时刻，现在，又到了房地产行业大显身手的时候，这个时候出手买房，选对产品的话，就是把握住了趋势，时间这个朋友，也会给你回报。

推荐一个值得关注的好项目，深业云海湾。这个项目可以用九个字来形容：真前海、桂湾芯、理想家，通俗一点来说，那就是皇冠上的明珠，核心中的核心，好房子中的好房子，不管是从交通、配套、景观和品质上来说，这个项目，表现都是非常好的。

项目位于卓越前海壹号55楼的城市展厅已经开放，关注的朋友可以去看看。

凤凰树：前海唯一：摩天轮海景房 

凤凰树（知名产品专家，《凤凰树》创始人）：12月30日（2022年最后一个工作日），深业云海湾城市展厅在卓越前海壹号T1栋55层正式开启。上午，我发布了《26项PK，天选前海“王炸盘”》，深业云海湾以311总分，遥遥领先于前海其他三个项目；下午，DAO深圳道8位大咖参加了《真前海，桂湾芯，理想家》沙龙活动。 

❶ 深业云海湾是2022年深圳前海合作区推出的第四个项目。占地面积5.13万㎡，总建面21万㎡，容积率4.1。为前海拍地的最大住宅地块，也是容积率最低的土拍住宅项目；

❷ 8栋塔楼围合布置，其中 5栋 25-48层商品房，3梯5户；3栋39-47层人才房，3梯7-9户。自带1所12班幼儿园，1万㎡商铺；

❸ 项目南房率93％，是2022前海四个项目中，南向户型最多的项目；

❹ 108-117㎡3房，143㎡4房，178㎡5房；层高3m。108㎡ 3房为前海四个项目中面积最小，且总价最低的3房；178㎡ 5房为四个项目中的唯一 5房；

❺ 深业云海湾外墙采用“铝板+石材+涂料”，外墙品质超过万科瑧湾悦的真石漆外墙，天健悦湾府的涂料外墙 ；

▲图105 云海湾外立面效果图

❻ 总户数1886户（商品房918套，可售人才房718套，移交人才房250套），车位数2200个，车位比1.17 ；

❼ 项目位于桂湾与宝中交界的双界河，可以分享到桂湾金融CBD与宝安中心区的“双中心资源”。距离地铁1／5／11号线前海湾站1km，21号线桂湾站50m（规划），9年制桂湾学校150m，前海港湾学校350m；南方医科大学深圳医院730m；10万㎡万象前海1.1km，荷兰花卉小镇1km，3万㎡山姆前海旗舰店1.6km（明年1季度开业），36万㎡壹方城2km，8万㎡欢乐港湾2.1km；

❽ 以往前海新房房价均在10万／㎡以上，而深业云海湾的毛坯限价 9.2万/㎡，成了前海房价的“铁底”；其精装售价比将于明年入市的招商前海玺的毛坯限价 10.7万/㎡还要低1万／㎡ ；

❾ 按照前海规划，滨海建筑均为写字楼等公建，住宅分布在三四线位置；深业云海湾却能通过双界河公园，无阻档地看到“湾区之光”摩天轮及前海湾海景，是前海至今共有12个住宅项目中，唯一的摩天轮海景房 。

DAO深圳道系列回顾：

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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