不动产进项抵扣的精准实操！

根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》的规定，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。由于政策的变化，特将实务操作帮财务人员梳理一下。

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一、执行时间：自2019年4月税款所属期起，即自2019年5月份申报期开始。

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二、2019年4月1日之前购入的不动产或发生不动产在建工程：

2019年4月1日之前购入的不动产或发生不动产在建工程取得的增值税专用发票，在2019年4月之前的申报期已做申报并按60%抵扣进项。

企业可在2019年5月申报期开始自行选择申报月份，将剩余未抵扣的进项税额一次性在销项税额中抵扣，不可以分次将40%待抵扣进项税额分次抵扣。

案例：如某公司2018年10月购入写字楼，原价550万元, 增值税进项税额为50万元，11月增值税申报时，已抵扣30万元（50*60%），20万元在待抵扣进项税额。在2019年5月申报期，企业将20万待抵扣进项税额一次性抵扣。

1、账务处理：

借：应交税费—应交增值税—进项税额   20万

    贷：应交税费—待抵扣进项税额    20万

2、增值税申报表的填报：

在附列资料（二）《本期进项税额明细》第8b行“其他”填写20万。

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三、2019年4月1日之后购入的不动产或发生不动产在建工程：

在购入不动产或发生不动产在建工程取得的增值税专用发票，在认证当月全额抵扣进项税额。

1、账务处理：

借：固定资产  

    贷：应交税费－应交增值税-进项税额

        银行存款

2、增值税申报表的填报：

在附列资料（二）《本期进项税额明细》第2行“本期认证相符且本期申报抵扣”填写进项税额。

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四、不动产改变用途如何处理：

（一）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，应将不得抵扣的进项税额，从当期进项税额中扣减。

案例：如某公司2018年5月购入写字楼，原价550万元,购入次月开始计提折旧，折旧年限为20年，无残值。2019年3月将写字楼用于职工宿舍使用。

增值税进项税额为50万元，2018年6月增值税申报时，已抵扣30万元（50*60%），20万元在待抵扣进项税额。在2019年5月申报期，企业将20万待抵扣进项税额一次性抵扣。

不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%

=[500-500/(20*12)*10]/500×100%=96%

不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额 ）×不动产净值率

                  =（30+20）*96%=48万元

2019年3月从进项税额中扣减已抵扣进项税额30万元，从待抵扣进项税额中扣减18万元（不得抵扣进项税额48万元与已抵扣进项税额30万元的差额），不动产待抵扣进项税额余额2万元在2019年5月申报期从销项税中抵扣。

1、账务处理：

借：固定资产    48

    贷：应交税费－应交增值税-进项税额转出  30

        应交税费—待抵扣进项税额      18

2、增值税申报表的填报：

在附列资料（二）《本期进项税额明细》第8b行“其他”填写2万；

在进项税额转出额部分第15行“集体福利、个人消费”填写48万。

（二）如果用于不可抵扣进项税额的不动产，改变用途从而用于可抵扣的用途。

1、账务处理：

借：应交税费－应交增值税-进项税额 

    贷：应交税费—待抵扣进项税额   

可抵扣税额计算如下：

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

可抵扣的进项税额=进项税额×不动产净值率

2、增值税申报表的填报：

在附列资料（二）《本期进项税额明细》第8b行“其他”填写原进项税额转出额“集体福利、个人消费”的税额。

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来源：财税聚焦

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国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

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南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

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国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

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内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
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