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房地产财税答疑精选---房地产资金拆借风险与应对

问题一：请问牛老师，我们是一家集团公司，旗下有多个房地产企业，有一个建筑公司，我们老板经常让我们将房地产企业销售回笼资金无偿转借给关联房地产企业使用，请问有什么风险吗？

【答复】

当前，部分房地产企业因为大环境影响，销售形势不景气，难免存在资金的压力，为了生存，房地产企业八仙过海、各显神通，通过各种方式融资找钱。

您提的这个问题其实属于房地产企业无偿将资金让渡给关联方使用的涉税问题，应该说营改增后，有很大的风险。

房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据财税〔2016〕36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关政策对收入征收企业所得税。

房地产营改增后，房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）附件1——《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关规定，对收入征收企业所得税。

对于贵公司，无偿将资金让渡给关联公司使用的行为，应按照视同销售处理。

经常还存在另外一种情况，即企业确实向关联方收取了利息，但是利息低于市场利率。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

若借贷双方存在关联关系，税务机关有权核定其利息收入并缴纳增值税和企业所得税。

但是对于企业所得税，依据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号） 第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

因此，企业需要重点关注增值税风险。

【政策依据】

（1）征收依据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）贷款服务

财税〔2016〕36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

（3）视同销售

财税〔2016〕36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（4）纳税调整

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

问题二：另外，当房地产企业没有回笼资金时，老板会要求建筑公司以房地产公司土地抵押，从银行借款，然后无偿转借给房地产公司用于开发，借款到期后由建筑公司支付利息。请问，这种情况A公司是否应调整相应的财务费用？如企业没有调整的，税务机关是否有权责令企业调增应税所得额？

【答复】

这个问题实际上属于将银行借款无偿让渡他人使用的涉税问题。

企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并征收增值税。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，建筑公司将银行借款无偿让渡给房地产公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

【解决思路】

对于贵公司，企业规模较大，为了统筹管理资金、增加资金利用效率、降低关联方拆借资金增值税风险，建议企业充分利用资金“统借统还”模式。

目前企业集团办理的障碍已经取消。2018年8月17日，市场监管总局出台《关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）文件，第一条明确，企业不需要再办理企业集团核准登记和申请《企业集团登记证》。

取消企业集团核准登记后，各地监管部门将通过强化集团母公司的信息公示，加强对企业集团的后续监管。集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示。

房地产财税答疑精选—支付给农户的青苗补偿费税收问题处理

房地产企支付给农户的青苗补偿费是否应当代扣代缴个人所得税？由于支付给衣户的青苗补偿费只有收据，他们是否应当到税务部门补开发票入账？

【答复】

（1）根据有关规定，对农户取得的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税，房地产企业无需代扣代缴个人所得税。

（2）某一行为（项目）是否应当开具发票的关键是界定该行为是否属于应税行为，或者说是否属于经营性项目。农户取得的青苗补偿费不具有经营性质，不属于应税行为，因此，房地产开发公司和农户都无法申请开具地方税务发票。

【政策依据】

《国家税务总局关于个人取得青苗补偿费收入征免个人所得税的批复》（国税函发[1995] 79号）规定，乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费，属种植业的收益范围，同时，也属经济损失的补偿性收入，因此，对他们取得的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税。《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函[2007] 356号）第七条“关于拆迁补偿费的确认问题”规定，纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据等相关资料确定。

房地产财税答疑—土地性质变更拆除的原有建筑物如何账务处理

近日，一房地产客户咨询，其收购了一个工业企业，目的是土地变性后用于商住用地开发。

原工业用地地上建有废弃的厂房，为该企业固定资产，现在房地产企业将拆除厂房，请问，厂房的账面净值及拆除、清理费用该如何进行账务、税务处理，是否可以计入开发成本？

【答复】

（1）会计上，厂房属于企业的固定资产，对固定资产进行处置，一般需要通过“固定资产清理”科目进行核算，同时结合“固定资产清理”科目的核算范围：“固定资产清理用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产价值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。”可见，厂房的净值及发生的拆除、清理费用属于“固定资产清理”的核算范畴，需要通过“固定资产清理”科目核算，同时，此部分损失计入“营业外支出”。

（2）税法上，没有相关的政策规定，所以遵从会计，同上述处理方式。

综上所述，厂房的账面净值及拆除、清理费用需要通过“固定资产清理”科目核算，无法计入“开发成本”，无法在土地增税税前扣除。

例：假设企业厂房原值为2000万元，累计折旧为600万元，发生的拆除、清理费用为200万元，则账务处理如下（单位：万元）：

       借：固定资产清理              1600

               累计折旧                   600      

             贷：固定资产                      2000

                    银行存款                       200

       借：营业外支出                 1600

             贷：固定资产清理                1600

房地产财税答疑精选——汇算清缴票据相关问题

一、某房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，收入如何确认？

【答复】房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，增值税收入和企业所得税收入的确认方法是不同的，具体如下：

1、增值税

房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，自收到款项的当天确认增值税。

【政策依据】

（1）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

2、企业所得税

房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，按照收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，计算缴纳企业所得税。

【政策依据】

（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照《实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

二、房地产集团下属物业公司预收的年度物业费，收入如何确认？

【答复】房地产集团下属物业公司预收的年度物业费，分为增值税收入确认方法和企业所得税收入的确认方法，具体如下：

1、增值税

预收年度的物业费，先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间；未开具发票的，依据书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为提供物业服务完成的当天。

【政策依据】

（1）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2、企业所得税

预收年度的物业费应在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

【政策依据】

（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

（2）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）款第八目规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

房地产财税答疑精选---房地产企业期间费用核算

问：如何正确认定房地产开发企业的费用？

【答复】

回复这个问题，首先要明确什么是费用，以及费用的特点、原则、方法和内容。

一、费用的特点

费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用主要有以下特征：

（1）费用通常是为取得某项营业收入而发生的耗费，这些耗费可以表现为资产的减少或负债的增加。

（2）费用是对耗费所作的计量，这种耗费并不一定表现为当期直接发生的支出，有些耗费是通过系统、合理的分配形成的，如固定资产折旧等。

二、费用确认的原则

企业在对费用进行核算之前，首先应进行费用的确认。由于发生费用的目的是取得收入，因此，费用的确认应与收入的确认相联系。所以，确认费用应遵循划分收益性支出与资本性支出原则、权责发生制原则和配比原则。对应属于本期的各项费用，不论其是否实际支付款项，均应确认为本期的费用；对不属于本期的费用，即使款项已经在本期付出，也不应确认为本期的费用。

三、费用确认的方法

1. 按照因果关系确认费用

是指根据费用与收入之间的因果关系确认费用。如果某项已耗用的资产与本期所获得的收入有直接联系，则该项已耗用的资产应当在确认收入的当期确认为费用。即凡是与当期实现的收入有直接联系的耗费，都应确认为当期的费用。反之，与当期实现的收入无关的耗费，不应当确认为当期费用。以商品房销售成本为例，只有本期售出的商品房，其成本才能转化为营业成本，才能确认为赚取本期营业收入的费用，而那些本期完工却并未销售出去的商品房，其成本不能确认为与本期营业收入配比的费用。

2. 按照系统合理的分配方法确认费用

尽管按照因果关系确认费用被认为是确认费用的最理想方法，但有些费用与收之间的因果关系有时难以划分清楚。因此，按照配比原则的要求，一般采取系统合理的方法，将取得资产的成本在受益期间分摊计入各期的费用，从不同期间实现的营业收入中获得补偿。例如，固定资产和无形资产能够在较长的会计期间内使用，有助于企业各期营业收入的实现，但与营业收入没有可以直接认定的因果关系，并且企业取得固定资产和无形资产时所发生的支出一般较大， 如果在发生时就将其确认为费用，既影响资产的正确计量，也会导致各期收益的不可比，所以固定资产和无形资产只能通过采取系统合理的折旧方法和摊销方法，确认其应归属各期的折旧费用和摊销费用。

3. 直接确认为当期费用

当期费用是指与营业收入没有直接联系，且只能为个会计期间带来效益或受益期间难以合理估计的支出，应在发生时直接确认为当期的费用。例如，企业的一些行政费用与营业收入没有直接联系，而且只涉及本会计期间，因而在发生时就应确认为当期的费用，如销售费用、管理费用等。此外，对于一些受益期较长但数额较小的支出，也可以直接确认为当期费用。

上述三种费用确认方法之间具有一定的层次关系：如果费用与收入之间存在直接的因果关系，应按因果关系确认费用；如果费用与收入之间不存在直接的因果关系，需来采用系统、合理的分配方法来确认费用：如果费用与收入之间不存在因果关系，又无法采用某种合理的分配方法确认，应当在发生时直接确认为当期费用。

四、费用的核算内容

房地产开发企业发生的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

（一）管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括：工会经费、职工教育经费、业务招待费、技术转让费、无形资产摊销、咨面费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、聘请中介机构费、矿产资源补偿费、研究开发费、劳动保险费、董事会会费以及其他管理费用。其中：

（1）公司经费包括总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销及其他公司经费。

（2）劳动保险费指企业缴纳的养老保险金、退休金等有关离退休人员的费用支出，以及生活补贴、医疗费（包括离退休人员参加医疗保险的医疗保险基金）、安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费和实行社会统筹办法的企业按规定提取的统筹退休基金。

（3）董事会会费是指企业最高权力机构及其成员为执行其职能而发生的费用，如差旅费、会议费等。

（二）销售费用

销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用，包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费（不含融资租赁费）和销售服务费，销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。

（三）财务费用

财务费用是指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括：企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），汇兑净损失（减汇兑收益），金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用，如债券印刷费、国外借款担保费等。

但是，企业筹建期间发生的利息支出计入开办费；与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的利息支出，计入购建资产的价值；清算期间发生的利息支出，计入清算损益。

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房地产答疑精选——企业所得税相关热点答疑

1、企业所得税税前扣除凭证包括哪些？

答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

2、企业在企业所得税季度申报时是否只需填写本年累计金额？

答：根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）的规定，自2018年7月1日起，纳税申报表取消“本期金额”列次，企业在企业所得税季度申报时仅需填报“本年累计金额”列次，具体填报口径请按照填报说明执行。

3、实行查账征收的企业所得税纳税人企业所得税月（季）度预缴纳税时应使用何种申报表？

根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）规定：“《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》适用于实行查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报时填报。”

4、企业当年未弥补完的亏损可否在以后年度继续弥补？

根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十八条规定：“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。

根据《财政部税务总局关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（财税〔2018〕76号）规定自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格（以下统称资格）的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。

5、企业所得税上对工资薪金总额是如何界定的？

答：《实施条例》第三十四条规定，“企业发生的合理的工资、薪金支出，准予扣除。前款所称工资、薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。”

对于《实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金的。

此外，大家在确认工资薪金时，可以参考国税函[2009]3号文件，文件中对确认工资薪金的合理性，提出了五条原则，包括：（1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度（2）企业制订的工资薪金制度符合行业及地区水平（3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的（4）实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务（5）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。

请大家一定按照税法要求确认工资薪金，对于税会存在差异的要及时进行纳税调整。

6、问：企业计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，应如何处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十二条规定：“……企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。”

此外，根据《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）第十一条的规定：“企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。” 大家可以比照以上两条规定进行后续的税务处理。

房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

我们是一家房地产开发企业，之前因项目开发，有一笔借款来自股东方，请问该借款的利息支出如何进行企业所得税税前扣除？

【答复】

首先您这笔借款应认定为关联方借款。

根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定：

一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号发布)第三十八条的规定：

实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。

根据以上规定，在符合财税[2008]121号文第二条的前提下，企业关联方利息支出在企业所得税税前扣除金额，要按照规定的债权性投资与权益性投资比例计算，若超过比例限制，则需进行（特别）纳税调整，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。对于支付给境内关联方的利息支出，如果企业的实际税负不高于境内关联方，即不减少企业总体企业所得税的，不进行（特别）纳税调整，在计算应纳税所得额时准予扣除。另外，对于境内关联方企业之间无偿使用资金，且不符合（特别）纳税调整的相关条件，则不做收入处理。

【举例说明】

九鼎房地产是鼎鼎房地产的股东之一，鼎鼎房地产所有者权益中只包含注册资本4000万元，注册资本年度无变动，其中九鼎房地产出资2000万元。2017年5月1日，九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元用于项目建设，借款期限1年，年利率与金融机构同期同类贷款一致为6%，除此之外鼎鼎公司无其他关联方借款（九鼎房地产企业所得税税负率8%，鼎鼎房地产企业所得税税负率10%。）

鼎鼎房地产2017年度的企业所得税相关计算及会计处理如下：

1、会计处理：

2017年度需计提利息金额：9000×（6%÷12×8）=360万元

会计分录：

借：开发间接费用——利息     360

     贷：其他应付款                     360

2、企业所得税扣除限额计算：

按照财税[2008]121号文件规定，鼎鼎房地产属于其他企业，利息扣除时关联方债权性投资与其权益性投资比例为2:1。九鼎房地产对鼎鼎房地产的关联方权益性投资金额为4000万元，则其债权性投资最高限额为8000万元，而九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元，故多出的1000万借款对应的利息，需根据企业在2017年12月31日的具体情况，判断是否进行纳税调整：

（1）如果该项目完工且成本结转完毕，则2017年度企业所得税汇算清缴时，鼎鼎公司需调增应纳税所得额40万元。(1000×（6%÷12×8）=40万元)

（2）如果该项目没有完工，对应的利息支出尚未结转成本，不影响当年应纳税所得额，因此当年不需要做纳税调整。以后年度结转时，再根据具体情况处理。

【解析】

1、权益投资为企业资产负债表列示的所有者权益金额。包括实收资本(股本)、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。

关联方权益性投资金额的确定分以下三种情况：

（1）若所有者权益≥实收资本(股本)+资本公积，则权益投资＝所有者权益

（2）若所有者权益＜实收资本(股本)+资本公积，则权益投资＝实收资本(股本)+资本公积

（3）若实收资本(股本)+资本公积＜实收资本(股本)，则权益投资＝实收资本（股本）

2、关联债资比例计算公式为：

关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

其中：各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2

各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2

房地产财税答疑—地下车位“销售”土地增值税问题

我们是一家房地产开发企业，与业主签订车位租赁合同，租期为20年，20年之后，通过使用权赠送等方式销售车位。请问对这种方式销售的地下车位取得的收入，是否作为土地增值税清算的收人？

【答复】

土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

“销售”地下车位是否缴纳土地增值税，原则上，应看该车位是否具有产权，有产权的车位销售，应当按“其他类型房地产”缴纳土地增值税，相应的成本费用可以扣除；但如果地下车位没有产权，则不存在缴纳土地增值税的问题。

而在实务中，对于地下车位的使用权转让是否缴纳土地增值税问题，各地的处理千差万别，概括起来大致分为以下两种情况：

第一种情况：遵循实质重于形式原则，将无产权地下车位的销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除，包括:

(1)湖北(鄂地税发〔2008〕207号)；

(2)青岛(青地税函[2009]47号)；

(3)浙江(《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》)等

第二种情况：遵循形式重于实质原则，将无产权地下车位的销售收入不确认为土地增值税清算收人，同时不允许成本扣除，包括:

(1)辽宁(辽地税函[2012]92号)；

(2)新疆(新疆维吾尔自治区地方税务局公告[2014]第1号)；

(3)西安(西地税发[2010]235号)等

综上所述，贵公司应结合项目所在地方的土增税政策为依据，进行判断处理。

房地产答疑精选——房地产资金拆借风险与应对

问题一：请问牛老师，我们是一家集团公司，旗下有多个房地产企业，有一个建筑公司，我们老板经常让我们将房地产企业销售回笼资金无偿转借给关联房地产企业使用，请问有什么风险吗？

【答复】

当前，部分房地产企业因为大环境影响，销售形势不景气，难免存在资金的压力，为了生存，房地产企业八仙过海、各显神通，通过各种方式融资找钱。

您提的这个问题其实属于房地产企业无偿将资金让渡给关联方使用的涉税问题，应该说营改增后，有很大的风险。

房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据财税〔2016〕36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关政策对收入征收企业所得税。

房地产营改增后，房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）附件1——《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关规定，对收入征收企业所得税。

对于贵公司，无偿将资金让渡给关联公司使用的行为，应按照视同销售处理。

经常还存在另外一种情况，即企业确实向关联方收取了利息，但是利息低于市场利率。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

若借贷双方存在关联关系，税务机关有权核定其利息收入并缴纳增值税和企业所得税。

但是对于企业所得税，依据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号） 第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

因此，企业需要重点关注增值税风险。

【政策依据】

（1）征收依据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）贷款服务

财税〔2016〕36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

（3）视同销售

财税〔2016〕36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（4）纳税调整

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

问题二：另外，当房地产企业没有回笼资金时，老板会要求建筑公司以房地产公司土地抵押，从银行借款，然后无偿转借给房地产公司用于开发，借款到期后由建筑公司支付利息。请问，这种情况A公司是否应调整相应的财务费用？如企业没有调整的，税务机关是否有权责令企业调增应税所得额？

【答复】

这个问题实际上属于将银行借款无偿让渡他人使用的涉税问题。

企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并征收增值税。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，建筑公司将银行借款无偿让渡给房地产公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

【解决思路】

对于贵公司，企业规模较大，为了统筹管理资金、增加资金利用效率、降低关联方拆借资金增值税风险，建议企业充分利用资金“统借统还”模式。

目前企业集团办理的障碍已经取消。2018年8月17日，市场监管总局出台《关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）文件，第一条明确，企业不需要再办理企业集团核准登记和申请《企业集团登记证》。

取消企业集团核准登记后，各地监管部门将通过强化集团母公司的信息公示，加强对企业集团的后续监管。集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示。

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来源：九鼎财税

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作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮

出版时间：2019年4月

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作者简介

董  宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
·某房地产企业7亿元转让全部公司股权方案设计

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