史上最严调控一周年，哪些城市房价真跌了？

撰文|凯风

来源：房屋屋（its-home），未经授权，禁止转载

从2016年十一开始，楼市调控已经进行一年半；从去年3月楼市调控再度加码以来，“史上最严”的局面也已经持续一年。

这一年多来，市场上传闻颇多。房价降没降，本该是个简单的事实问题。然而，在这方面，官方与民间各执一词，专家与看房者态度迥异，持房者与观望者情绪对立。

扫清迷雾，去除各种人为数据的干扰，我们直接上干货：这一年多来，到底哪些城市房价真的降了？

1官方数据：10城房价出现下跌

国家统计部门每月都会公布一组房价数据，这组数据涵盖70个大中城市，包括一手房、二手房的环比同比数据，我们以二手房数据作为参考。

这里，之所以用二手房，而不使用一手房数据，是因为当限价成为调控常态，一手房数据的失真程度远远高过二手房。如果你看到哪个城市官方统计里的一二手房价格出现背离，一个涨一个跌，那么二手房可能更接近现实。

根据统计部门最新发布的数据，从最高点到现在，共计10个城市房价出现下跌：

这些城市，基本都属于热点一二线城市。其中，北京、厦门跌幅最大，分别达到6.6%和5.08%，相当于房价从最高点分别跌掉了4000元和3000元。

不过，相比于过去两年动辄100%以上的涨幅，这点跌幅只能算是局部调整。它并不能有效减轻购房负担，但对于扭转市场预期、减轻市场恐慌，还是有着积极作用的。

值得注意的是，房价出现调整信号的，基本都还是一二线城市，三四线城市并不在其列。按官方统计数据，三四线城市房价还在上行之中。

原因在于，这些城市的货币化棚改还在推进之中，大拆大建仍在支撑房价的暂时上行，显然，随着未来棚改的完成和退出，这些城市将面临着极其严峻的考验。

2市场数据：京津沪厦下跌，深圳假摔，二线城市稳定

由于众所周知的原因，统计数据可能存在失真。有时候会弱化涨幅，有时候又会强化跌幅，那么不妨引入第三方市场数据作为参考。

对于以上10个城市，对比链家、房天下等数据后显示，北京、厦门、天津、上海、厦门5个城市出现实质性下跌，其他城市房价则相对稳定，而济南、南昌、郑州、南京房价还在上行。

1、这其中，北京跌幅高达15%。从去年3月出台史上最严楼市调控政策之后，北京房价就步入下行渠道，一路下跌，未有反转。受此影响，环京楼市房价同样出现下跌，加上限购限贷的执行常态，缺乏本地需求支撑的环境楼市，跌幅更胜于北京。

2、天津，虽然今年年后房价有所反弹，但由于去年房价一直不温不火，累计跌幅也高达10%以上。这背后，是天津经济增速严重下滑，而且人口面临流出。数据显示，2017年末，全市常住人口总量1556.87万人，较上年减少5.25万人，降幅0.34%。

3、厦门房价，仅次于北上深，高过广州。从去年开始，厦门房价出现调整，跌幅8个点左右。2015年，厦门和深圳房价率先反弹，其背后的支撑是土地资源不足、外地购房客涌入。而随着限购限售政策推进，厦门外来需求受到抑制，房价不可避免受到影响。

4、上海房价近几个月刚刚出现微调，跌幅为5个点左右。上海与北京一样，都在大力度控制人口，两地的常住人口同时出现逆转，这对楼市情绪产生影响。

5、以南京、郑州为代表的二线城市，无论是官方统计还是市场数据，都未显示这些城市房价出现实质性下跌。部分城市正在高位盘整，房价只有暂时的波动，还未进入下行渠道；部分城市则仍在上涨，市场情绪依旧未能发生变化。

6、至于舆论普遍关注的深圳，虽然官方声称该地房价实现17连跌，但这终究只是数字游戏。去年2月，深圳房价为54778元，今年2月，这一数字为54191元，一年时间，仅仅跌了不到600元，聊胜于无。当然，这也显示了当地精准的数字控盘能力。（更多可参阅《房价13连跌，这个一线城市怎么了？》）

3三四线城市：普遍上涨，却有隐忧

三四线城市，由于市场交易数据不够完善，而且二手房交易不够频繁，我们以国家统计部门的新建商品房数据作为参考。

过去一年，在全国70个大中城市里，涨幅超过5%的城市为47个，绝大部分都属于三四线城市。而且如果考虑到统计中可能存在的水分，这些数据其实存在大幅低估，但这不影响分析。

三四线城市的房价上涨，其实背后的原因非常简单。简要言之，一边是一二线城市严格限购限售之后，资金向三四线城市转移；另一边是三四线城市正在普遍推动的货币化棚改。（更多分析可参阅《为什么一二线越调越坚挺，三四线越涨越心虚？》）

从各地的政策来看，棚改货币化会继续推进，三四线城市的房价上涨，还有可能得到进一步的支持。不过，随着去库存的完成，以及货币化棚改的收官，三四线城市最大的政策利好将不断削弱。

▎来源：易居研究院。

按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。该任务较2015年~2017年的1800套棚改目标有所降低。 

到时候这些城市就必须直面缺乏人口支撑的现实，买到的房子如果根本就卖不出去，那么这笔资产也只是空中楼阁。

4大趋势：一二线高位盘整，三四线最后的狂欢

今年市场环境发生不少变化，择其要者，主要有三个方面：

一是防风险去杠杆成为政策主基调，宽松环境不复以往；

二是多部门一直在重申调控政策的延续性，短时间内应该不会放松限购限售政策；

三是市场预期有所转变，房价之所以出现高位盘整，就是因为多空对决，市场情绪摇摆不定。

所以，对于一二线城市来说，高位盘整恐怕是大概率事件。（更多分析可参阅《两会透露重要信号，楼市逻辑正在发生变化！》）

而对于三四线城市来说，只要货币化棚改还在持续，房价还有持续上升的可能，但这也只是最后的狂欢了。

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