撰文|凯风
来源：房屋屋（its-home），未经授权，禁止转载
新租房时代，逐渐露出真容。
近日，北京首批自持租赁房、万科翡翠书院项目即将启动预租。其中，90平米的精装修小三居，月租金预计达到1.5万元～1.8万元，并要求租客一次付清10年房租至少180万元。
即便是高端项目，10年租金180万，并且一次性付清，也是超乎想象。如果普通家庭真有180万初始资金，按照三成首付要求，足以撬动起600万的房产。谁会拿这笔钱换取一个仅仅10年的长租房？
同时也要明白，资金还有时间成本。即便以余额宝4%的年化收益率保守估计，180万的资金一年的保底理财收益起码也有7万元。一次性拿去做房租，损失的不只是购房机会，还有理财投资的机会成本。
更关键的是，目前租售同权还只是停留在纸面上。有户籍的租房者，固然可以享受就近入学，但学位必须优先满足人户一致的有房一族，租房者只能接受剩余学位的统筹；至于无户籍的租房者，在北上广深等城市，要么通过积分入户，要么通过积分入学，而这其中，房子又有着十分重要的分量。
账本清清楚楚，利害关系也一目了然，但万科也叫屈，表示房租看起来虽然高，但该项目已经投资159亿元，即便能够按照10年180万的租金一次性清租，项目的回报率也只有3%。第一个十年期，甚至连成本都覆盖不了。
3%的收益率高不高？当然不高。且不说房地产企业普遍享有30%以上的毛利润率，就是街头的便利店，如果运营良好，起码也有5-10%的净利润。再与国际上对比，纽约、伦敦、东京的租金回报率也普遍超过5%。
对于持有此类“只租不售”地块的开发商来说，万科10年180万整租不会是个例，恐怕会成为大多数企业的共同选择。去年年底，同在北京的中铁理想家，就因为试图以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租，而遭到约谈。
企业叫屈，市场不认，问题究竟出在哪里？
显然，租金回报率如此之低，原因并不是房租过低，而是房价过高。
这些年，房价持续暴涨，收入被远远抛在后面，由此导致的结果是，房价收入比持续攀升，而租金收益率持续走低。
目前国内一线城市的租金回报率不足1.5%，这相当于一套房子如果单纯靠收租，起码要60多年才能回本，而我国住宅的普遍建筑寿命只有50年—70年。
二线城市比一线城市稍好，但也仅为2%左右，远远低于万科的预设收益率。与国际一线城市4%以上的收益率相比，这点租金收益显得十分可怜。
有人说，租金收益率过低，涨租不就行了？这种问法，显然不了解房价与房租背后不同的决定机制。
要知道，房价与资金面和土地供给面相关，也与炒作氛围相关，可以脱离经济、收入、人口等基本面，一年翻倍并不是什么稀奇事。而房租却与收入水平相关，与居民实际的支付能力相关，不可能随意上涨。
这也就导致，购房者基本不看重租金回报，有多套房的炒楼一族甚至宁愿空置。只要房价能够持续上涨，这些增值收益，足以弥补甚至碾压空置带来的损失。
所以，开发商进入租赁市场，除非政府在土地收益上让利，想要取得高于平均水平的租金回报率，并非那么容易。而要让地方政府从土地财政中让利，恐怕更是难上加难。
显然，只要驱动房价上涨的机制不改变，无论提供再多长租房，无论在文件上赋予租赁多么高的地位，都无法改变买房的“刚需”。
-END-
欢迎加入房屋屋的付费社群：凯风聊楼市。
一对一解答，把握时局，读懂楼市。