楼市调控进入第五轮，房价为何还没被控住？
撰文|凯风
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近日，杭州、武汉、成都等地升级楼市调控，摇号买房成为政策新标配。
从2016年10月以来，不到两年时间，楼市调控已经进行到第五轮。
五轮调控之下，限购、限贷、限价、限售、摇号悉数上阵，调控力度前所未有。然而，除了个别城市房价有所回调之外，大多数城市房价仍没被控住。
在《史上最严调控一周年，哪些城市房价真跌了？》一文中，我们通过对比官方统计数据和第三方数据、一手房和二手房数据发现，只有北京、厦门、天津、上海、石家庄5城市出现实质性下跌，且跌幅相比于过去两年的涨幅，都可忽略不计。
调控如此之紧，为何房价依然故我？
1两年五轮调控，一轮猛过一轮
楼市调控是个不断打补丁的过程。
第一轮调控始于2016年10月。当年，一二线热点城市，房价一改2015年的萎靡不振，出现大幅上涨，抢房热潮再度甚嚣尘上。
于是在十一前后，以北上广深、合肥、厦门、武汉、南京、苏州、杭州为代表的一二线城市，集体出台楼市调控政策，限购成为基本配置。
这是本轮楼市周期的第一轮大调控，结果众所周知，除了深圳在统计数字上稳了之外，其他地方基本都不为所动。
第二轮调控始于2017年3月。每年此时都是楼市活跃期，北京广州等地一天一个价，恐慌式抢房重现江湖。于是，多地升级调控，除了进一步加码限购之外，认房又认贷、提高二套房首付比例等传统手段悉数上阵。
在政策严控之下，北京楼市热火暂时熄灭，一年之后，北京房价大跌10%左右。而其他城市基本未受太大影响。
第三轮调控则诉诸于限价，从2017年年初开始覆盖到几乎所有一二线城市。
所谓限价，就是政府对于新房设定备案指导价，一切新盘都需根据指导价进行销售，如果高过指导价范围，则不给予网签，甚至不再给予预售资格。
显然，限价只是统计游戏。限价令之下，在统计数字上房价貌似被控制住，但阴阳合同却愈发泛滥，房价名稳实涨，居民购房负担不降反增。
看到前三轮调控毫无效果，第四轮调控祭出新手段：限售。
大家都还记得，2017年9月，一夜之间，重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控，其中6城剑指限售，限售时间2-5年不等。
到当年12月，全国接近50城发布限售，楼市冻房，这在楼市调控史上还是头一遭，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。
锁盘或许能遏制住新盘流动性、减少投机性炒房，但仍然无助于缓解市场情绪。
于是，第五轮调控上场——买房摇号。
2018年年初，包括杭州、成都、武汉、上海、南京等城市推出买房摇号手段，表面上是为了遏制茶水费、阴阳合同的泛滥，实际上摇号与限价的结合，反而制造出新的套利游戏。（更多可参阅《买房也要摇号，楼市进入新套利时代？》）
2楼市大调控，究竟改变了什么？
站在2018年4月的今天，我们基本可以对这一周期的五轮楼市大调控做出综合评价。
这五轮楼市调控，带来了什么？
其一，阴阳合同的泛滥。所谓阴阳合同，就是限价之下，一份满足政府限价要求的购房合同，一份开发商私自加上的装修合同。
比如某地新盘限价2万元，而周边二手房3万元，一二手房价格严重倒挂，开发商于是采用双合同模式，先签一份2万的购房合同，再签一份1万的装修合同。
价格不仅一点没少，但由于装修合同贷款期限、首付都有限制，原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下，购房合同（200万款项）首付60万，装修合同（100万款）首付基本都要50万以上，且贷款周期更短，整体首付反而增加不少，居民购房负担不降反增。
其二，茶水费、占坑费和走后门的层出不穷。这是限价和网上摇号导致的结果，限价让房价低于正常市场价，而网上摇号不够公开透明，这就给了中介以运作空间，茶水费动辄几十万元，这相当于用走后门的代价，弥补了市场价格的缺口，购房者并没有轻松多少。
其三，恐慌式抢房的再现。抢房是市场狂热晴雪反应，本来楼市调控有助于缓解市场情绪，但限价与摇号买房的组合，却让买房成了新的套利游戏。如果摇号不够公开，那么结果就是茶水费泛滥；如果摇号足够公开，那么结果就是套利游戏。
一手房与二手房价格倒挂，新房限价摇号，相当于买到就是赚到。所以买房摇号，非但未能稳定市场情绪，反而制造出新的抢房热潮，南京、成都等地频频出现上万人抢房的局面。
其四，刚需越来越受伤。其实，无论限购限贷还是限售、买房摇号，都是遏制投机，保障刚需。但是，限价和限制网签之下，首付比例越来越高，全款买房成为许多地方的主流，刚需空握三成比例首付的资格，却更加负担不起房价。再加上房贷利率不断上浮，即便房价出现微调，整体购房负担也是不降反增。
其五，三四线城市棚改式促涨。所谓棚改，其实就是拆旧建新，拆掉旧的，自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置，这些需求就地解决，这两年提出了货币化补偿的概念，货币补贴取代就地安置，成为大多数小城市的主流选择。大拆大建制造了需求，手里又有了钱，怎会不助推房价？
3比调控更重要的是什么？
过去20年，房价之所以能在一轮又一轮的调控中不断上涨，最根本的原因，就在于调控一直在多个目标之间摇摆，缺乏稳定性、刚性、长效性和决定性。（更多可参阅《20年楼市调控路线图：紧两年松三年，只有房价一路飞涨》）
一方面，楼市只要出现大幅调整，取消调控政策基本就被默许。2014年楼市遇冷，除了北上广深之外的城市全线取消限购。
所以，市场对调控政策出现逆反反应，在很多人看来，凡是调控加码的城市，只能说明市场很坚挺，反而入市更积极。同时，对于调控政策，许多人只当是短期手段，并不会因此而调整自己的行为。
对调控缺乏信心，这是最大的问题。
另一方面，市场充满投机情绪不假，但投机要想变成现实，得有环境支持，货币环境、信贷环境就是根本的。没有过去几年货币的大放水，没有这几年的信贷大松绑，没有各种消费贷、现金贷对于楼市的“支持”，就不会有这一轮的大暴涨。
显然，只有货币环境、信贷环境发生变化，楼市情绪才会得到根本性扭转。
事实上，防风险去杠杆已经成为经济主基调，楼市的狂热正在消退，高风险得到越来越多人的警惕。
只要政策不反复，不给予借助人才落户等变相放开限购的机会，不利用诸如买房摇号等手段反复刺激情绪，那么市场是完全可以稳下来的。
这只看各级决策者，到底愿不愿意。
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