房价下跌，北京首现业主退房，历史一幕正在重演

撰文|凯风

楼市又现业主退房。

6月30日，北京通州某楼盘，数十名身着印有“退房”字样短袖的老业主，聚集于售楼处，要求退房。

据悉，该楼盘虽然位于北京通州，但与通州城区相距甚远，反倒跟河北廊坊市界只有2公里之隔。

2017年10月，该楼盘备案价为3.75万元；而到了2018年6月，均价跌到了2.68万元。一年间，跌幅接近三成，每平跌掉了1万元。一间100平方的房子，业主还没收楼，账面就“损失”100万元。

回顾历史，房价跌了就不干，业主集体要求退房，这种场面并非第一次出现。

从2008年的深圳杭州，到2011年的上海杭州，再到2014年的南京杭州，退房的故事总是一而再再而三地上演。

这一次，北京开了先河。

1退房背后：北京房价真的跌了

要求退房的通州楼盘，只是整个北京房价下跌的缩影。

北京向来是楼市风向标。在本轮楼市周期里，北京率先上涨，同样率先下跌。最关键的是，与某些城市一个月跌几十元的假摔不同，北京是实实在在的真跌。

据链家研究院数据，2017年下半年，北京房价开始下行。到2018年3月，整个北京的房价已从最高点下坠15%，局部地区更是下跌20%以上。虽然5月之后开始触底反弹，但反弹力度有限。

至于以河北燕郊、大厂为代表的环京地区，房价更是近乎腰斩。

北京房价为何率先下跌？

原因在于2017年3月17日，北京出台了堪称史上最严的楼市调控。在供给端，要求加大土地供应；在需求端，首套房首付比例提至35%，二套房“认房又认贷”，首付提高到60%，同时暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

随后，调控继续加码。商品房全面限购，离婚一年内按二套房贷款执行，出台共有产权房政策，加上严控之下的人口不增反降，于是房价开始下跌。

同时，燕郊、大厂、固安等环京三城加码限购，房价应声而落，中介门庭瞬间萧索。而就在2016年，环京楼市还一度一飞冲天，在京津冀一体化、雄安新区等概念的叠加炒作之下，大量外地投资客蜂拥而至，房价在短短几个月内翻了一番。

不过，奇怪的是，环京楼市近乎腰斩，几乎没有出现业主要求退房的声音，而通州楼市，仅仅下跌三成，老业主便已经坐不住了。

一个可能的原因是，环京楼市基本都是投资客，愿赌服输；而通州楼市存在部分刚需客，房价跌个三成，就相当于跌完了整个首付，剩下的全是负债，房子瞬间变成负资产，自然难以忍受。

2退房潮为何轮番上演？

在契约面前，退房既不符合法理，也有违情理，完全不值得同情。

房价上涨时业主闷声发大财，从不想着退钱给开发商，房价下跌就要求退房，天底下哪有这么好的事情？

道理是这个道理，但为何每逢房价下跌时，退房潮总是轮番上演？

其一，过去20年楼市上行的长周期，给了全民以“房价只涨不跌”的预期。同时，政府在背后提供的刚性担保，也让所有人都产生了“房价只允许涨不允许跌”的印象。

所以，当房价真的出现调整甚至大幅下跌时，许多购房者都是满脸的难以置信。即使他们心底里相信调整只是暂时的，但也挡不住“利益受损”之下的行为失态。

在2008年9月杭州的一场退房潮中，就有业主直接哭诉：

从没想过房价也会跌这么惨。

其二，股市一跌再跌，在过去20年间，大型股灾就有两场（2007和2015年），中小型股灾更是不计其数。不少股民被割了一茬又一茬，但从未有人要求退钱，因为他们都懂得“愿赌服输”的基本常识。

股民买定离手、愿赌服输，为何到了楼市这里，一切都变样了？

一个原因是，房子是大额不动产，买上一套房，基本要耗尽六个钱包的常年积蓄，同时还要加上杠杆。30%的首付叠加70%的贷款，房价微跌还好，如果跌幅超过30%，那就意味着首付不复存在，余下的全部都是负债，这显然超出刚需家庭的心理承受力。

另一个原因是，“大闹大解决、小闹小解决”的思维，根植于我们的政经土壤之中。以退房来对开发商进行道德绑架，以集体行动来激发政府部门的维稳情绪，向来屡试不爽。

在2008年的退房潮中，万科就曾遭遇监管层面的“特殊对待”。

可见，退房潮的层出不穷，背后就是“房价跌了就不干”的全民心理。房价上涨时，皆大欢喜，全民闷声发大财；房价一跌，仿佛自己被割肉一样，全然没了当初的模样。

3全民神话：房价只能涨不能跌？

这种“只能涨不能跌”的心理，不仅体现在有房一族身上，而且存在于广大的地方政府。

这两年，限价成为各地楼市调控的标配。这里的限价，不只是限制最高价格，而且还限制最低价格，反正房价只能在政府指导价一定范围内进行浮动，既不允许暴涨，更加不允许暴跌，否则就不能进行网签。

这就是著名的“房价熔断”机制。

房价暴涨时期的调控尚且如此，房价下行时期，这种心态只会变本加厉。

2016年，当时全国房价尚未明显复苏，就有官方人士撰文明确表示，

过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多。

这话没错。但也正是这种心理，让全民抢房有了最根本的刚性担保，也让“退房潮”成了一再上演的闹剧。

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