住建部发文，珠海旧改，还能拆吗？
就在前日，住建部一纸发文搅动了整个旧改市场——《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。
︳来源：住房和城乡建设部
意见要求城市更新不得大拆大建推高房价，房租。其中明文说到：不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。
这里的城市更新包括老城区、城中村改造等。目前，市面上的旧改项目，多以拆建为主。消息一出，大家众说纷纭。接下来，珠海的旧改何去何从？
不得大拆大建，城市更新模式要变？
我们先来看看这则重磅都透露了什么，房姐的小伙伴@拆神 ，都给大家整理好了：
1、禁止大拆大建，沿用房地产开发建设方向；
2、严格控制大规模拆除，随意拆除老建筑，变相抬高房价、抬高生活成本，产生新的城市问题；
3、稳妥推进城市更新，要求老城区单元或项目内拆除建筑面积不大于现状的20%，拆建比不宜大于2；
4、大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；
5、旧改过程中，做好中低价位，中小户型长期租赁住房建设；
6、旧改涉及的租赁住房，住房租金年涨幅不超过5%；
7、推动由“开发模式”向“经营模式”转变；
8、保护老建筑， 保留城市记忆；
9、拓宽融资渠道，防范债务风险；
10、鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施。
目前，全国各地的城市更新项目，以拆建为主的为多。我们聚焦大湾区，纵然是城市更新走得较前的深圳、广州，拆建模式的旧改项目，更是创造了不少“造富神话”。
这其中，微改造而又成功者，着实是少数。那么，这一纸重文它日下发，是否意味着城市更新模式的洗牌呢？
珠海旧改，拆建为多
目前，珠海旧改计划都有哪些？
2019年6月，珠海各区域城市更新中长期（2019年至2021年）计划表陆续公示。
👉：拆！拆！拆！107个旧村旧厂旧城镇！珠海最全旧改三年计划曝光！
👉：17个旧改！超175万平！富力、龙光、华发、佳兆业、奥园、时代掘金斗门！
计划显示，旧改主要以旧村、旧厂房、旧城镇这三类为主。其中，大部分计划以拆建为主。
比如香洲，旧村项目总共16个，旧厂项目总共32个，旧城镇项目总共15个。而当中，整治类项目仅为5个，其他均是拆建类。
而房姐近年来，陆续根据有动作的旧村、旧厂房等旧改做过整理，有计划改造或正在改造当中的项目有如下这些：
︳珠海旧改进度
推动城市更新立法，珠海紧跟广深步伐
不允许大拆大建？城市更新步伐会否停止？
@拆神 认为：
其实，大方向趋势是不会变的，只要对宜业、宜居、宜乐报有期待，城市更新的脚步，就不会停止。
近年来，从国家战略的角度来看，对于城市更新的表述不断得到加强，更是列为十四五规则的重要内容。
住建部也没有脱离十四五规划的精神：促进以人为核心的新型城市化，避免大拆大建过程中，出现新的城市问题。
同时，一名珠海城市更新领域的资深人士也认为，意见征求稿对于城市更新大环境不会产生太大的影响。
目前，珠海已有不少项目已经在改造当中，且步伐正在加快，预计今年至明年，银坑村、翠微村、东桥村、东岸留诗山、广昌村等将陆续入市。
同时，珠海正在不断完善城市更新领域的政策。
2020年9月，《珠海经济特区城市更新条例（草案征求意见稿）》正式发布，珠海成为了继深圳、广州之后，全国第三个推进城市更新地方立法的城市。
这意味着，珠海未来的城市更新工作终于有了法律上的指引政策。
︳珠海城市更新要立法
而在征求意见稿中，正式将零星征收和行政裁决提上立法日程。
👉：重磅！珠海拟出台旧改新政！签约达95%，政府可个别征收！
不过，在房姐看来，珠海城市更新之路要更健康、更长久，也有一些问题值得我们探讨：
其一，优先建设安置房能否设为硬性规定，同时在户型配比上作出指导，解决村民安置问题以及租赁问题。
其二，能否出台城市更新产业导入标准，适当平衡居住和产业，避免旧改过度地产化。
不过，若城市更新“不允许大拆大建”的基调最终奠定，后续珠海旧改政策也会收紧，进度更加缓慢。
就目前而言，珠海各区域旧改速度：香洲主城＞保十琴＞高新＞金湾＞斗门。金湾、斗门要拆要改，会更难。
老旧小区大拆大建？更难了
相比城中旧村、旧厂房，老旧小区的改造更难，要拆建也更难。
“不允许大拆大建”，相比而言，老旧小区受到的冲击更大，而城中旧村，该拆的还是会拆。
其一，老旧小区拆建目前尚无明确的政策引导，一切仍在摸索当中。
其二，容积率难提高，利润空间小，市场主体兴趣不大，资金来源问题得不到解决。
但如果不进行拆建，许多老旧小区居住环境及配套设施，难以有质的改变。回顾珠海老旧小区改造方面的案例，也是困难重重：
九洲新村被视为老旧小区改造的开端和先例，但目前并没有顺利推进。
不过在今年5月，珠海市公共资源交易中心发布了一则关于《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）服务采购项目公开招标公告》（下称《公告》），这意味着老旧小区改造工作再次提上日程，将开展专规进行研究，力争“十四五”期末完成2000年底前的需改造城镇老旧小区任务。
但，老旧小区拆建之路，很难，也很漫长。
—往期精彩—