仔细看，香山湖，也熄火了？！
当下，市场比较常见的现象是，新房打折促销，二手横盘压力大。
但反向操作的，也有。
比如香山湖板块。近年来，区域新盘屡推屡爆，有钱也不一定能买到那种，而二手房更是一举成为香饽饽，价格逆市走高，成为当下市场最耐人寻味的一抹异色。
| 香山湖实景，珠海房姐拍摄
挂牌均价最高涨幅约11%
根据链家数据，今年上半年珠海共成交了1217套二手房，同比下降约48%。而在去年同期成交了2340套二手房，可见，今年的二手行情比去年要差很多。（特别说明：仅一家成交数据，不代表全市总成交）
| 2020-2022年珠海上半年二手成交统计
此外，珠海也有不少二手房降价抛售，甚至有盘一夜回到解放前。即便如此，也鲜有人来看。
很明显可以感受到，当下二手市场正处下行期，但并不是所有板块都降温明显。
经浏览各大二手房网站时，房姐发现，珠海香山湖板块抗跌能力非常强，在市场下行期，仍然能有不少二手房价格逆市走高。
Q房网数据显示，近半年来（2022年3月-8月），香山湖板块二手住宅挂牌均价超一半项目呈现上涨，其中最高涨幅为10.98%，而从下跌项目来看，跌幅均比较小。
整体板块价格依然处于高位，表现很稳。
| 香山湖板块二手住宅挂牌均价
经梳理后发现，这些项目的产品类型跨度较大，主要以高端品牌住宅为主，也有普通住宅，还有一些房龄较老的小区。
其中，华发四季、尚东领御、金地伊顿山、云山诗意、恒裕水墨兰亭苑、明月山溪均为高端品牌住宅，建成时间在2008-2016年不等，挂牌均价普遍在4-6万/㎡。
尚雅苑、学府道则属于典型的普通住宅，挂牌均价有较大价差，主要原因是学府道只有很少房源挂出，8月挂牌均价为60426元/㎡。
而熙园建成于2003年，房龄较旧，8月最新挂牌均价35389元/㎡，属于片区较低水平。
要知道，香山湖板块所在的新香洲区域，上半年一手住宅网签均价为42000元/㎡（数据/合富研究院），也就是说，除了个别房龄较旧的普通住宅均价较低外，香山湖其余二手住宅均价均处于区域高位水平。
可以说，香山湖已经成为区域头部板块，二手房均价位于珠海金字塔尖。
| 香山湖板块部分项目分布
成交熄火
虽说香山湖板块比较抗跌，但在大环境下，其成交也有熄火的现象。
从今年来成交数据来看（1-7月），香山湖板块成交11套二手住宅，对比去年成交40套而言，有熄火迹象。
不过，今年板块二手成交周期整体来看都不长，最短仅为2天。
其中华发四季成交2套，均为大面积住宅，成交均价在5.3万/㎡左右，成交周期2-5天。
而金地伊顿山成交最多，多为小面积单位，成交单价最高在4.8万/㎡，成交周期在2-179天。
一般而言，成交周期越短，说明房子的流动性越好，更好卖。
| 香山湖二手房成交统计，截止至7月31日
| 2021年香山湖二手房成交统计
暗藏玄机？
那么，香山湖二手房市场如此抗跌，有啥玄机？房姐认为主要原因归结于三点。
其一，板块新房供应极少。正所谓“物以稀为贵”，由于地处主城区核心地块，可供开发地块有限，且新房供应极少，目前暂时处于断供状态，因此，不少买家抢不到新房，只能转战二手房。
其二，区域二手房普遍较新，房龄多数集中在10年以内，其中恒裕水墨兰亭苑房龄最新，建于2016年。此外，板块内多为改善大面积产品，符合更多改善置业需求。
其三，板块价值高，资源集中，宜居属性强。香山湖位于新香洲黄金地段，生活娱乐设施齐全，交通便利，配套醇熟，人居氛围浓郁。
景观资源：除了香山湖公园这一大王牌外，周边还环绕了香山驿站、梅华城市花园、石溪公园等。
教育资源：凤凰小学、群贤小学、凤凰中学、珠海一中等优质教育资源。而凤凰中学有望成为文园中学的强有力的竞争者，学校将于明年迎来第一次中考。
休闲资源：毗邻体育中心，未来板块内还将有香山迎宾馆（在建）、香山文化中心（在建）等高阶配套落地。
综上，香山湖板块宜居性强，高阶配套资源倾斜下，备受买家青睐，且自住及改善置换属性强。
接下来，还有新盘吗？
板块唯一新盘珠光里程花园，目前仅剩2栋待售，预计会在今年年底亮相。
此外，未来还将新增一纯新盘——名苑雅居，位于珠光里程花园北面，华发四季南面。
根据规划，项目用地面积为20693.28㎡，计容建筑面积约60275.01㎡。规划6栋住宅、1栋商业、1栋社区用房。
目前项目正在进行清理地面工作，预计很快将迎来正式动工。
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| 效果图
至于产品，根据项目投资立项可行性计划书内容来看，名苑雅居建面约90平户型占总户型的70%以上，主要以刚改产品为主。
香山湖，能买吗？
面对如此烫金板块，价格高企下，香山湖能买吗？如何选？
房姐认为，在预算范围内，满足看重的主要自住需求，就可以买！
对于自住、改善而言，如果喜欢香山湖环境，且看重这边的教育质量，有合适的房源可入手。
目前区域新房暂时断供，不妨将目光放置在一些房龄较新的二手房，比如华发四季、金地依顿山、尚东领御等，但需要综合考量下物业、小区绿化等，户型方面尽量选择3房或4房，从今年区域二手房成交户型来看，3房的流通性是最好的。
对于投资型买家，则不建议购入。板块主要以自住为主，投资属性较弱，且房价高企，二手房户型多以大面积产品为主，投资成本过大，不妨将目光放置高新区、十字门等区域新房，大环境下，能淘到不错的价格。
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