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算不算“借名买房”,法院会考虑哪些因素?看这篇就够了!
一套房屋动辄几百上千万元,即使双方关系再亲近,达成“借名买房”合意也会签订书面协议。但若没有书面合同,该如何认定是否成立借名买房关系呢?我们看看下面这个案例。
当事人之间关于借名买房的约定,不违反法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人均应依约履行。借名买房包括“借名”和“买房”两个事实,根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则,当借名买房发生纠纷时,应由借名人对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任。如有借名买房协议和购房款支付凭证、缴税凭证等,法院可以认定借名买房事实的存在;如果没有书面协议,而只有购房款支付凭证,法院将结合全案证据判断借名买房关系是否存在,主要有以下几方面:
1.借名买房原因。借名人如不能合理解释借名原因,不能排除存在赠与或其他债权债务关系,则借名人主张可能无法得到支持。以本案为例,大贾称借名原因是小贾孩子要上对口小学,但小贾提交的证据显示其孩子并未入读该小学,且当时北京尚未出台限购政策,大贾在签订房屋买卖合同并实际入住后没有必要再借名买房。
2.房屋实际占有使用情况。房屋的主要用途是居住,房屋由谁居住是认定实际购房人的重要因素。居住人是谁可以依据房屋物业费、水电暖气费由谁交纳、家具是何人购买、何人进行了房屋装修等因素进行判断。
3.不动产权证书持有情况。不动产权证书是房屋产权的重要凭证,一般均由产权人本人慎重保管,不会轻易交给别人。在借名人能够证明自己保管不动产权证书的情况下,出名人如欲否认借名买房关系,应当举证证明借名人系非法保管不动产权证书。
4.出卖方证明。从看房到达成意向、签订购房合同、交付购房款、办理过户,购房是一个长期过程,期间出卖方与谁沟通签订合同、由谁支付房款,可以作为判断实际购房人的依据。
综上,借名人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条,证明其系实际购房人的情况下,法院即应当确认其系真正的房屋产权人。
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