【关注】土增清算前，清算单位和清算条件的确定

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（一）土地增值税的清算单位

《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（延伸学习：准确区分清算单位，合理归集成本费）
归纳上述文件，应当按以下要求确定清算单位。
(1)以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位。房地产企业取得开发项目后，按照《企业投资项目核准和备案管理条例》(国务院令第673号)规定，到当地备案机关(一般是发改委)登记备案，取得企业投资项目核准证。（延伸学习：土增分期清算筹划与稽查难点）
(2)对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。房地产企业取得国有土地使用证后，进行规划设计，申领建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。对于土地面积比较大的项目，一般会选择分期开发，在建设工程规划许可证里面就标明了分期开发的情况，并得到规划部门批准。在获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表(国税函[2016]300号)。房地产企业把本期开发的基本情况已经报告给税务机关备案，土地增值税清算时，应当以企业填报的土地增值税项目登记表为准。
(3)对开发项目内不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
从总体上讲，房地产开发企业开发的产品包括土地和房屋，房屋开发又可分为别墅、普通标准住宅、非普通标准住宅、经济适用房、限价房、商铺、会所、宾馆等，土地增值税清算时应当按照开发项目内的各类房屋分别进行清算，分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。从总局印发的土地增值税纳税申报表(二)填报内容看，房产分类基本上趋向三类：普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产。（延伸学习：各地关于普通住宅认定的规定）

（二）土地增值税的清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算。
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
(3)直接转让土地使用权的。
对于符合本条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内填报土地增值税纳税申报表，提出清算申请，到主管税务机关办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年并已竣工验收的开发项目仍未销售完毕的。
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。（延伸学习：各地关于土地增值税清算条件的规定）
对于符合本条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，税务机关应当做出评估，并经分管领导批准，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知书。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内填报土地增值税纳税申报表，向主管税务机关提出清算申请，办理清算手续。经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。更多关于土增清算条件政策的分析，可以了解专家的解读：土地增值税的清算条件，不止表面这么简单。
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来源:土地增值税金穗源

作者：刘玉章

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