调控加码，补丁不断，楼市持续降温信号明显

迟迟白日晚，袅袅秋风生。

8月5日，距立秋还有2天，北京、杭州、成都三地不约而同发布了新的房地产市场调控政策。至此，一个月内已有十余个城市先后调控加码，让楼市提前感受到了明显的凉凉秋意。

    政策补丁全方位补漏

在5日当天首先公布新政的是杭州。

按照其发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，杭州进一步升级限购，落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。此外，还对新房销售“摇号”及市场秩序规范进行了完善。

这是杭州年内在出台升级限售、提高房贷利率、叫停宅地设商墅等政策后，再次对调控进行补丁升级。

同日，北京市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。   

成都住建局则发布《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》，强调房屋所有权人将住房赠与（包括赠与部分份额）直系亲属的，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。同时，还要计入受赠人名下。

限购、打击假离婚、管控赠与，虽然京杭蓉三地调控新政的角度各有不同，但体现的都是对投机炒房的抑制，对购房秩序的规范，进一步说明了当前“限购打补丁、政策必从紧”的导向。

    立体化调控加码

事实上，近一个月来，全国已经有超过12个城市从限购、销售、利率、学区房改革、人才政策收紧等多个角度，全方位立体化地对房地产市场进行了调控加码。

7月8日北京发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿），从四方面明确后续规范方向。

7月12日，上海市要求在已二手房增加价格信息核验，以整顿挂牌价格虚高，规范二手房市场秩序。

7月20日，衢州实施区域限售，加强房价管控。对规定区域新出让地块中的普通新建商品住房，自签订《商品房买卖合同》之日起5年内不得转让。

7月23日，绍兴发布加强二手房监管新政，成为继深圳、宁波、成都、西安之后，第五个明确推行二手住房成交参考价格发布机制的城市。

同日，上海发布，赠与住房纳入限购政策。

7月26日，无锡宣布，正式建立二手房成交参考价发布机制。

7月28日，武汉对购房资格管理征求意见，计划进入“凭房票买房”时代。符合购房资格的“房票”，有效期60天，每次只可申请一个楼盘。

8月2日，金华宣布实行住宅限售、加强金融和市场监管，及开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点政策。

同日，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确将强化住房限购措施、加强房地产金融管理、以及建立二手房成交指导价制度等。

2日晚间，广州黄埔区则发布了关于取消人才住房政策的通知。

如果再加上深圳拟出台的大学区制度、上海等地上调首套房贷利率等在月内出台的政策，一张对于一二线重点城市和热点三四线城市的调控大网正在迅速铺开。

但立体化调控的组合拳不尽于此。

在热点城市的限购和市场政策层面之外，房地产金融政策的叠加效应也在显现。

按照贝壳研究院的报告，“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显，房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。

另一方面，坊间传闻的严控“三道红线”房企买地也并非完全无风起浪。按照这个要求，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

而在6月底，央行等监管部门刚刚重拳出手，将“三道红线”房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

    楼市持续管控还将延续

各地调控不断持续，还在于高层和多部委的密集发声。

7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议指出，要全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确表示要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。同时，要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并将上述城市纳入房地产市场监测重点城市名单，要求加大调控和监管力度。

7月30日，中共中央政治局召开会议，重申“房住不炒”，加快发展租赁住房。

因此，可以预见，未来还有一批热点城市将结合实际市场情况，采取针对性的调控政策措施。而在被住建部约谈后，徐州、泉州、惠州、银川或将效仿金华加码调控，其他热点城市未来也不排除进一步升级调控的可能性，如南京、成都。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，近期包括东莞、武汉、金华、杭州、北京、成都等纷纷收紧政策，充分说明下半年政策趋势。第一、地方政府调控的主动性和自觉性明显增强。第二、调控工具更加有力，调控的“颗粒度”明显增强，即不断细化，不断发现各类钻政策漏洞的做法，全方位进行调控。第三、对于各类老百姓反映比较大的问题主动管控，社会反响较好。预计后续政策管控的城市数量会明显增加，同时将促进房地产市场的进一步趋稳，尤其是体现为量价指标上，后续市场量价等都会有降温。

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