如果房价横盘5年

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如果房价横盘5年

Original 柯谈柯谈地产观 2020-10-18

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）

微信公众号：柯谈地产观（ID：lincokk）

以前，天下第一难事是拆迁，因为政策前紧后松，越晚走补偿越多，所以大家立志都要当钉子户。平时温顺低调的居民，遇到拆迁也会横眉冷对。那时，拆迁的预期就是拖到最后拿钱最多。

现在，拆迁政策越来越公平透明，先走后走都一样，先走的还可以先选房。预期已经被拨乱反正，拆迁就变得越来越容易，百姓也越来越欢迎。

当下，楼市调控变成为了天下第一难事。因为，所有百姓的预期都是：政府一定扛不住，调控一定会松绑，房价一定会上涨。

今年上半年的确有不少地方政府借着“一城一策”给楼市松绑，这其实是调控的大忌。

楼市调控其实根本不难，只要做到言而有信，前后一致，彻底打破民众对房价大涨的预期，就可以了。

如何打破预期呢？就是让房价至少横盘5年！

恶习

8月6日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》发布。新片区内针对非户籍人才，限购资格由家庭调整为个人，社保年限由5年缩短为3年。

在全国都在紧绷收紧的时候，上海这一另类举动，再次彻底点燃了房产投资的热潮。

仅仅一周时间，临港新片区内的一手楼盘就被一扫而空：陆家嘴滴水涟岸，售罄：悦临雅苑，清盘；中建锦绣熙岸、艾森公馆，即将清盘；东宸源著、海上风华，洋房售罄，只剩叠墅；保利玲珑公馆，毛坯即将清盘！

临港，这种荒郊野外、鸟不拉屎的地方，用一周的时间卖掉了过去相当于一年的销量。

人才细则还没出台，满3的刚需还没反应过来，满5的投资客就已经结束战斗了！后续的戏码已经很明了：满5的投资客捂两年再高价转卖给满3的刚需。

这和去年发明的限价政策如出一辙，需要的买不到，买到的捞一票。政策的初衷看似完美，其中的BUG耐人寻味！

我们现在调控最重要的任务，就是要把这种投机的恶习彻底铲除，否则房住不炒将很难实现。

最近，很多粉丝后台咨询临港是否值得购买？

目前，临港新房所剩无几，二手次新可以考虑。如果是闲置资金太多，打算长持投资可以买，但是刚需自住不建议，因为太远太偏没法住，每天刮着8级海风，晚上伸手不见五指，准确点说，那里根本不叫上海。至于如何选盘，切记只买滴水湖旁，靠近地铁16号线临港大道和滴水湖站点，其它地方坚决排除。

行情

8月15日，国家统计局公布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

我看到很多媒体都在大肆解读这个数据，但其实这个数据我从来都不看。而且我可以负责任的告诉你：但凡有人给你长篇大论的解读，或者以此来告诉你哪里房价涨了，哪里房价跌了，指导你房产买卖的话，一定要果断取关，离他越远越好。

以北京和上海为例，这个70城指数显示：2017年7月-2019年7月两年时间内，北京二手住宅房价下跌了4%（3.5%+0.5%），上海下跌了2%（2.2%—0.2%）。

只要你不是房产白痴，或者你周边有亲朋好友这两年曾经买卖过房子，你就应该知道，这两个数据严重缩水了。

从2017年至2019年间，京沪真实的房价其实是下跌了15%左右，而绝不是图表中显示的北京跌4%，上海跌2%。这就是我根本不看这个70城指数的原因。

但是，假如某些城市调控政策即将出台，你必定会在这个指数中看到它名列前茅。比如这次新房价格同比去年涨幅前三名的大理、秦皇岛和呼和浩特，都超过了20%，那说明真实市场一定比这还要严重。

这三个城市必定是下阶段调控的靶心，就像之前的苏州和大连一样。毕竟调控总得找个理由。

想要真切的了解楼市动向，看新闻和看报表是最愚蠢的行为。因为新闻和报表永远是滞后且带修饰的。等你在新闻里看到大家都在抢房，或者看到房价大涨大跌时，已为时晚矣。

想要了解最真实的楼市行情，最直接的办法就是，找中介小哥聊天，别无它法。千万别企图在新闻里看到一个完整的世界。

中介小哥整天在路上风吹日晒、分发传单，却遭路人鄙视嫌弃。你只要过去给他递根烟、聊聊天，他会非常的开心。他会毫无保留的把整个板块的行情都讲给你听。哪个小区单价多少，最近是涨是跌，近期房东跳价的多，还是下家砍价的多，带看量有啥变化，银行贷款是紧是松。

以上这一切信息，比你看一百条楼市新闻和关注一百个公众号都更加有价值。

记住，所有数据都可以作假，唯独中介告诉你的市场才是最真实的。

如果你怕中介骗你，那只能说明你是毫无经验的小白。

其实，70城房价指数只是一个维稳工具，而不是你精准判断房价走向的一个指标。因为，数据太过真实，反而会引起不良预期。就像7月15日深圳市房地产信息平台宣布从4月份起，不再公布新房成交均价和总金额。

横盘

去年731会议“坚决遏制房价上涨”，今年730会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

一句话就可以管一年，一个指示就是所有政策的宗旨。

8月8日，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个重点城市开展专项检查，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

近日，广州郊区新盘开始扎堆“降价促销”：番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.7万/平直接降到3.6万/平，降幅超过20%；增城某超级大盘从最高的1.5万/平直降到1.2万/平，降幅20%；南沙、白云、黄埔等地的新盘，也有不同程度的折扣。

其实，这一切的一切，我在2个月前的文章《2019年下半年的楼市，这8件大事必定发生！》里就肯定的告诉过大家，现在只是逐一应验而已。

对一二线城市来说，未来的行情就是：上半年微涨，下半年微跌，整体来看，横盘二字。

横盘就是现在高层的最高指示，既可以达到房价“下跌”的目的，又可以防止楼市崩盘。

为什么只有横盘才是我们的唯一选择呢？

去年，央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示：我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上。

59.3％的抵借比，也就是市值100万的房子，银行提供的贷款是59.3万。平均首付比34％，也就是说房产市值的34％是居民的自有资金。

这两个数据的含义就是，如果整体均价下跌超过34％，房奴就会资不抵债，出现断供的可能，从而导致银行坏账，极易诱发楼市崩盘。

而假如，让楼市横盘5年，同样可以让房价下跌，但对银行却极为安全。

以上海为例，2018年上海城镇常住居民人均可支配收入增长8.7%，5年后就相当于收入提高了50%。

按照上海二手房均价5万计算，购买一套80平的房产，需要400万。以一个普通家庭年到手收入40万计算，现在的房价收入比是10，假如政府能控制房价横盘5年，5年后房价还是400万，而这个家庭的收入增长为60万，房价收入比就成为6.7，也就是相当于房价降了33%。

所以说，只要摁住房价5年不涨，就相当于房价下跌了33%。

这就是金融稳定的奥秘：房价急跌34%就会崩盘，但是通过增加收入，让房价相对下跌33%，楼市就会软着陆。

这就是给楼市挤泡沫的真正意义。而政府在这个过程中，要做的就是：控制好泡沫，填满泡沫，以后才有机会再次吹大泡沫。

应对

无论是政治局会议不断的喊话，还是70城指数的官方维稳，谁露头打谁，种种迹象一再表明，高层的意图就是要尽可能的让楼市横盘，能坚持一年算一年。

只有横盘才能在保护楼市的前提下，打击炒房投机。如果楼市的预期不再是上涨，而且横盘，最多5年，炒房客就会彻底不见。

北上广深，已经调控了2年，再横盘3年，高房价才能彻底夯实，购买力才能重新崛起，一线的房价才能再次上涨。

二线的调控最为复杂，既需要压又需要托，只有大尺度的抢人，增加购买力，楼市才会健康发展。

对三四线城市来说，能够横盘将是最好的结果，除了环京环沪环深外，大概率都很难实现。