落后融创，疯狂拿地，现金流异动！保利能否重返前4？|年度房企观察⑥

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小凯推荐TC乔安娜的《四月》：最后一次把自己暴露在别人面前，死在那个春天。这个新乐队好棒，一张专辑记录2020年的春天，麻烦有人可以帮他们重新录一下唱片就好了。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

保利地产的年度业绩发布，姗姗来迟。

多数房企都已经发布，日前保利地产终于揭开2020年财务面纱。这份年度财务报表，销售、营收没有意外的劲爆，重返前3当然没有实现，销售第4也没有拿下，依旧在融创中国后面。

不过，拿地数据却亮瞎眼。年度房企观察第6篇，杠杆地产说说保利地产。

01

销售额缩小和融创中国的差距，重返前3还需时日

和各大榜单上的销售排名一致，2020年保利销售额排第5。

最终年报数据为合约销售5028亿元。排名第4的融创为5753亿元，少700来亿元，2019年少800来亿元。

应该说保利地产2020年有进步。

具体来说，2020 年，保利地产实现签约金额的准确数字是5028.48亿元，同比增长 8.88%。年报说，自（2020年）4月份起，连续8个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至2.90%。

应该说，保利地产这个增速还是不错，毕竟体量摆在这里。

和销售额比起来，签约面积3409.19万平米，同比增加9.16%——增速略微更高一点。

即便取得不错的销售增长，销售额排名依旧落后于融创。

保利地产2017年就提出“重回前3”的口号，不过3年了未实现。

实事求是地说，杠杆地产认为，保利地产“重回前3”难度很大。

从2012年之后，销售排名前3其实就没有保利地产，一直在努力，但一直难。

近些年，保利地产主要位置都是第5。

2020年房企销售额前20强 图表来源|中指院（特此感谢）

融创这几年销售金额连续超过保利地产，整得保利地产稳居第5。

从2020年巨头的销售业绩看，总体都在放缓，只是保利自己也是。

融创以万达文旅为标志的大体量收购，为自己奠定了江湖地位。大家都在拼，虽然说唯规模论，大佬似乎都“鄙夷”，但其实都是站在高位谈笑风生。

未来，不知道保利地产是否还提“重返前3”，但转型和寻求盈利增长点，重塑核心竞争力，是谁都需要的。

02

疯狂拿地，现金流指标异动

无论嘴上说不说，保利当然不满足于今天的位次，毕竟当年江湖地位显赫。

2020年“三道红线”管理以来，多数房企谨慎投资，保利逆势扩张。

年报披露，2020全年下来，保利地产拓展了146个项目，新增建容面积 3186万方，拓展成本为2353亿元。后两个数据，分别同比增长19%和51%。

如今算是遇到好时机了吗？在杠杆地产看来，三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地，很多房企被迫收缩战线。

不仅如此，保利地产作为央企，融资成本低。

披露显示，保利地产坚持深耕“中心城市+城市群”，全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。

这个思路，杠杆地产认为没错，甚至可以很棒。不过成本不低。

受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至7388 元/平方米。

保利地产认为自己“不随众，不盲从”，拓展溢价率仅13%，低于行业平均溢价率水平。

尤其在下半年土地市场趋于理性时，集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全

年总投入的 65%，为经营发展提供资源保障。

总的来说，保利地产这几年拿地都挺猛，前2年也都是千亿级，只是2020年谁知道更猛了。

按照财报披露，2020年保利地产累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%，以低成本储备长期发展资金。

截至2020年末，保利地产有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低 0.18个百分点，继续保持业内领先优势。

此外，杠杆地产注意到，2020年末，保利地产资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82。

按照三道红线管理，保利处于“绿档”，意味着举债空间不小。

即便如此，疯狂的拿地，也考验保利地产的现金流水平。

截至2020年末，保利地产经营活动现金流量净额同比下跌61.31%，至151.50亿元。对于该指标异动，财报说：

项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加。

同时如下图，筹资活动产生的现金流净额，由-28.35亿元，变为-18.78亿元。主要原因是净增贷款增加。

同时，杠杆地产注意到，截至2020年末，保利地产短期借款同比增长52.45%，至47.77亿元。

应付票据149.19亿元，同比增长90.59%。

其他应付款从2019年末的1000亿元出头，增长至40.44%，至1405.21亿元。财报解释，与联营、合营企业及子公司合作方股东往来款项增加。

03

多个利润指标走低

2020年，保利地产盈利增幅创新低，营收、净利润、归母净利润全部个位数增长。

财报披露，2020年，营收2432.08亿元，同比增长3.06%。

这个增速无疑是不高的，但是低的程度，超乎想象。杠杆地产发现，增速为3年来最低。如下图。

过去动辄20%、30%，甚至更高的增长。除了2017年负增长。

同样。净利润400.48亿元，同比增长6.64%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%。

全部低增长，且都是个位数。特别是归母净利增幅，创4年来最低。

同时，财报披露，毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

其中，如下图，无论房地产销售还是其他，毛利率同比全部下滑。

此外，国内六大片区中华南、华东、中部、华北四大区域的毛利率水平，均出现不同程度下跌。

如上图。其中，华东片区的毛利率跌幅最大，下滑10.73个百分点至20.28%，也是保利地产五大重点片区（不含东北、海外）中，唯一毛利率低于30%的区域。

不仅如此华东片区，营收也成为2020年唯一负增长的区域。

还不错的是，2020年保利地产净利率为16.47%，同比增长了0.56个百分点。

综上，杠杆地产认为，从现金流、利润指标等看，保利地产重返前3靠谱否先不论，就算要拿下第4，付出的代价可能也不小。

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