招商蛇口我靠深圳，也有自己的难！|年度房企观察⑤

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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‍招商蛇口这个名字，我特别喜欢。

因为这家公司的名字传承了两段历史，一段清末的自强自救，一段改革开放。

很多人都说，招商蛇口名字很怪。“蛇口”两个字，是为纪念深圳当年开发的蛇口工业区。

所以这家公司的全称叫“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”，是的，这不仅仅是一家房企。

如上图，招商蛇口业务范畴很广，基础很好。

当然，核心的还是地产。2015年末，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市,算是国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。

这家承载历史厚重感的央企系房企，2020年的表现用喜忧参半来形容，我觉得非常合适。

01

多因素叠加，增收不增利，扣非净利润下滑最显著

2020年，招商蛇口销售不错。实现签约销售面积1243.53万平米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。

其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕确实取得阶段性成效。

同时，增收了。2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%。

但是不增利。

毛利2020年达到372亿元，2019年只有338亿元，看着也不错。

但归母净利润约122.53亿元，同比降低23.58%，2019年有160.33亿元。

毛利率同比下降5.96个百分点，至28.69%，2019年为34.65%，2018年为39.49%。

净利率也从2019年的19.31%，下降至2020年的13.05%。

这也是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。

如果看扣非净利润，杠杆地产发现就下滑更多。2019年有接近125亿元，2020年下降不到91亿元。

如果继续回溯，2018年尚有接近146亿元，也就是说连续2年下滑。

2020年下滑27.19%，2019年下滑14.55%。

注意细节，净利润出现明显下降同时，营业成本快速上升。

2020年销售费用接近30亿元，2019年只有22亿元出头，同比增长35.30%。财报解释说：

主要系本年销售规模同比增加，导致广告费、佣金代理费等增加。

同样，管理费用接近20亿元，2019年只有17亿元出头，增长了14.49%。财报说：

主要系公司规模扩大，导致人工成本同比增加。

利润下降还因为大额计提减值准备和转让子公司收益大幅减少，双重因素叠加。

2020年，减值准备30来亿元，导致归母净利润受影响20亿元出头。

同意，2019年转让子公司产生投资收益较2020年超30亿元，形成的归母净利润较2020年多25亿元。

02

深圳依赖、利润压力，能稳住前十地位吗？

深圳是招商蛇口的大本营，贡献招商蛇口年营收超20%。

同时也是利润引擎。如上文第所述，招商蛇口毛利率连续2年下滑。其实和深圳项目有不少关系。

如下图，2020年深圳区域毛利率同比下降2.17%，至37.42%。而其他区域的毛利率只有十多二十个点，低出一大截。

深圳一年卖接近280亿元，毛利算起来超过100亿元。深圳真的是招商蛇口的福地。

2020年，招商蛇口销售额再度回归前十行列左右。

招商蛇口2021年的销售目标为3300亿元。以2020年2776亿元的合约销售额来看，招商蛇口设定增长率约为18%。2020年同比增长25.91%。

“我们现在的可售货值有5300亿元，达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”“这还不含我们今年要新增的，近期新增的项目，今年内有很多可以上市，我相信在今年市场不出现剧烈波动的情况下，我们是很有机会完成3300亿目标的。”

招商蛇口董事总经理蒋铁峰颇有信心。

不过如上文杠杆地产所述，2020年计提减值不少。蒋铁峰强调，这部分资产计提减值是由于2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，公司从而计提了存货跌价。

按照统计，2017-2019年这段时间内，招商蛇口新增土储规模分别为1023万平米、1357万平米、1423万平米，同期其权益比例分别为63%、61%、55%，呈下降态势。

2020年有所回升，新增1625万平米，权益比例为64%。

从土地储备增长看，未来招商蛇口协议销售额如果没有大问题，基本有保证，也就是说前十名次左右，可能七七八八问题不大。

真正的问题是，这些项目和权益比，可能削减招商蛇口的利润。

03

招商蛇口的财务秘密

财报披露，2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款的资产负债率66.22%，净负债率28.81%，现金短债比1.23（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。

财务指标“绿档”，三道红线一条未越。堪称优秀。

同时，资产负债率其实略有上升，2019年末63%出头，2020年末升至65.63%。

另外，杠杆地产注意到，截至2020年末，招商蛇口其他应收款占总资产12.78%，较年初增长30.74%。主要系支付合作方往来款增加。

存货占总资产48.94%，较年初增长15.66%。主要系新增项目和基建投入增加。

长期股权投资占总资产5.44%，较年初增加50.71%。主要系对联合营公司投资增加。

财报还披露，未并表住宅地产项目有息负债288亿元，其中公司提供担保对应融资27.87亿元……

还有些数据杠杆地产就不挨个举例。

如上文所述，相对高价地和权益占比因素，会影响招商蛇口的利润指标。

正如招商蛇口自己所言：

“房地产开发利润下滑这个行业一个普遍的现象，但是我们也清醒的看到自己的问题，我们也深刻认识到房地产也早就进入了土地红利，金融红利的时代，现在要向管理要效益。”

这可能是不可避免的。

如何尽量稳住，保持优秀，是一个好企业可以做到的。

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