万科多项旧改新动作，有的蹉跎十年迎终局
在深圳，万科系产品一向是热卖的代名词。
据深圳中原研究中心数据显示，2019年万科共网签住宅34.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的佳兆业房地产。
作为龙头房企，万科在深圳每年可以保持领先的销售额，却很少参与公开土地竞拍。销售额贡献基本来源于合作、收购和旧改。
1988年，万科开始介入房地产开发领域，通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目，获得第一宗地。某种程度上来说，万科以旧改起家，经过多次的调整优化，时至今日也从未间断参与深圳的城市更新。
根据不完全统计，目前万科手中在售和待开发的旧改项目有十余个，其中广受关注的如35.5万平的坂田世畅自行车厂旧改，其办公万致大厦已于今年七月入市，还有48.73万平的梅林关旧改项目、沙井万科星城、万科滨海置地大厦等。与中电合作的万科大都会近日也获批了建工许可，或许很快能够入市。
近几年，灵芝站周边通过旧改，集结勤诚达、中洲、宏发、中粮等项目，逐渐凝聚成新大型商住组团。建面不到14万平的万科大都会在其间显得其貌不扬，但依然是值得期待的。
万科大都会原为宝城25区及新安25区城市更新项目一期B项目；“一期A”和“二期A”则是宝安大悦城。
根据设计机构C&Y开朴艺洲的介绍，宝安25区更新项目的整体规划及建筑设计基本都由其主控完成。从效果图中也可看出，万科大都会穿插于大悦城地块中间，未来两个项目及周边学校等或将融为一体，使25区项目形成完整街区。
项目地块不大，拆除用地面积约2.75万平，建设用地约1.95万平，总建面约13.7万平，包含住宅、商务公寓、商业等多种业态，容积率8.79。本次获批建工许可的部分为1栋一单元、三单元住宅塔楼及商业裙楼，1栋二单元商务公寓塔楼及商业群楼。其中住宅约6万平、商务公寓1.26万平、商业6500平。
住宅共有500户，拟1栋3单元整体还迁，实际可售商品住宅为250户。
其旧改储备中，也不乏进展缓慢的项目。如64.66万平的南苑新村旧改，项目位于南山区南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧，地铁1号线桃园站D出口。
根据专规草案，南苑新村拆除用地面积为约8万平，开发建设用地面积约5.6万平，计容建面约45万平，其中约22万平住宅、14万平商务公寓。整体采取TOD模式开发，计划将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。
作为深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目之一，2010年列入城市更新单元计划，2012年，万科就已全面介入南苑新村旧改工作，推进至今年初才开始动工拆迁。
同样蹉跎近十年的还有长湖头旧改项目，早在项目尚属于宝安区观澜街道的2011年便列入进深圳市城市更新计划。近日终于迎来曙光，项目已定名万科启城家园，其分期子项目建工许可证已下发并公示。
长湖头村距离在建地铁4号线北延段长湖站约500米。4号线北延段预计今年内可开通，届时片区交通将会得到很大改善。
根据规划，长湖头村项目计划拆除用地面积10.65万平，规划总建筑规模超40.5万平，其中住宅约19万平，是观澜片区最大的旧改项目之一。分为三期建设，整体将建成集住宅、商业、学校、公共配套于一体的大型综合社区。
本次获批建工许可的子项目为02地块7栋住宅楼，含项目全部22700平保障房、3140平商业，还有小区级文化室、社康中心等其他一系列配套。预计可售商品住宅也很快能够报批建设。
相较旧住宅小区和城中村改造，旧工业厂房产权相对单一，业主改造意愿强烈，更新难度明显小得多。根据政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。
万科此前在深圳旧住宅拆迁中并非一帆风顺，分散精力在“工改工”市场或许可以收之东隅。事实上万科也确实在布局工改市场，不断投入这块大蛋糕。如占地5.7万平的福田杜邦厂区旧改和占地13万平的三星工业区旧改。
2016年底，万科对外确认已拿下三星视界旧厂房地块。日前，福田区更新局又对三星工业区项目规划进行了修改。此次规划修改将原更新单元一期分A、B、C三个项目实施，需落实一处不低于36班的九年一贯制学校用地。
项目A拆除用地面积约1.65万平，开发建设用地面积约1.16万平，规划容积约19.52万平。其中产业研发用房约19.1万平、小型商业服务设施1000平、公共配套设施3300平；
项目B拆除用地面积约5.77万平，开发建设用地面积约2.82万平，规划容积32.24万平。其中产业研发用房规划为为创新型产业用房，约7.56万平、小型商业服务设施2000平、配套宿舍约23万平、公共配套设施约1.5万平；
项目C拆除用地面积约1.74万平，开发建设用地面积1.46万平，规划容积1.5万平。其中产业研发用房2000平、小型商业服务设施1.3万平。
三星旧厂房地块位于地铁6号线冬瓜岭站A、B地铁口，南侧紧邻深业上城，东侧是皇岗路，地理位置优越。待此次更新项目完成，片区工业将迎来产业优化升级和整体形象改善，届时，片区内将形成以高科技为核心的产业集聚效应，促进区域经济发展。
旧改项目操作复杂、开发周期长，稍不谨慎就容易陷入“死局”。但“手中有粮，心中不慌”，在5宗住宅用地就能卖出224亿元的深圳，这些旧改项目就等于是万科未来的“粮仓”。
来源：中原大咖、界面楼谈 、 中国房地产报、家在论坛
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