对800万港澳人放开限购，大湾区房价会否暴涨

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◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader） |  黄狮虎、齐以和

香港动荡持续，澳门回归20周年在即，北京传来一个重磅消息。

大湾区9个城市彻底开放对港澳居民的限购，豁免所有证明，直接享有与当地居民同等的待遇。

这是一个非常猛烈的“拆墙”举动。同步出台的优惠政策有16条之多，一下冲开了居住的门槛，资金流、物流、信息流将随之大幅加速。

在深圳的落马洲河套地区，港深创新及科技园建设将大步迈进……

在珠海的横琴，跨境办公和金融基础设施已经就绪，准备迎接澳门证券交易所的落地……

在广州的南沙庆盛，香港科技大学新校区已经动工，18个月就可以完成首期……

居住和工作、旅游、度假密切相关。林郑月娥自己就有一套住房在中山。

“惠港澳16条”的出台，绝对是大湾区融合的催化剂，让所有的化学反应变得更加迅猛。

要知道，香港西九龙的房价接近30万/㎡，南沙庆盛周边只有2万/㎡；横跨港珠澳大桥，出口的横琴房价也只有4-5万/㎡。

狮子山下焦灼的年轻人，能否借此找到一条出路？

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年初，古天乐演的电影《反贪风暴4》，有一句心酸的台词。

小人物阿禄说：“坐牢是香港年轻人唯一的出路！”因为坐牢一个月，连房租带吃饭能省将近一万多港币。

住房问题，困扰香港太久了。

大量买不起房的年轻人，找不到出路，引发动荡。

持续的乱局下，香港已经被街头的年轻人“拆”得七零八落。

旅游、餐饮、酒店、贸易、运输业遭受重创，经济进入冷冬，全年很可能是负增长。

不久前，港府公布2019施政报告，出台了购房首付1成等八大措施，是从内部缓解住房困难。

此次大湾区放开限购，则是从外部彻底打通了购房的通道。

要知道，港府此前准备填海的“明日大屿”计划，就是港珠澳大桥的接驳地区，再跨海半个小时，就可以直达珠海的横琴。

只要交通接驳便利，做出适当安排，完全可以把珠海变成香港的“明日大屿”，纾解住房之地。

包括深中通道开通后，中山也可以成为比较理想的住区。

林郑月娥宣布，香港居民可以豁免提供本地居住、学习或工作年限、纳税、社保等证明，直接购买住房。

相当于香港人到大湾区内地城市置业“零门槛”。配套的融资贷款、教育医疗等政策，相信也会很快跟上。

750万的香港人，住房自有率不到50%，在香港动荡之下很可能形成一波购房热，尤其是在港珠澳大桥直达的珠海、中山，广深港高铁直通的深圳、东莞以及广州。 

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近年来，到内地置业，已经在香港逐渐兴起。很多地产中介，也都会向客户推荐大湾区的楼盘，不过，面临的有形、无形门槛也不少。

“限购”就是一个最大的困扰。

在粤港澳大湾区的9个城市中，广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门都有不同程度的限购政策。对外地人一般有社保要求，只能购买一套。

对香港人放开的最彻底的是深圳。现行的深圳限购政策，明确香港人可以以个人名义购买一套住宅。

深圳也是香港人最喜欢的购房地，这些年深圳房价的上涨，同样少不了香港客的推波助澜。

在广州，从2018年4月起，香港人只要提供在职工作证明及营业执照即可购买一套住宅，比其他城市的外地客门槛要低得多。

3

目前，香港的住房均价大约在16万左右，澳门大约在10万左右，都比内地城市要高得多。

过去，受房价所困的香港居民退路有限。

而在内地，虽然北上广深的房价也挺高，但是城市中有大量的城中村，离中心稍远一点，都有相对宽敞体面的居所，而且人口可以往二三线城市转移，有大量的退路。

就像广深，周边的佛山、东莞、惠州都可以成为退路之选，甚至100多万还能拿下房价更低的江门、肇庆等地。

如今，港澳也有了同样的退路，甚至门槛比广深的外地人士更低。

实际上，早在去年9月1日，港澳台的居民就可以凭借居住证享受“使用住房公积金”等福利，鼓励移居大湾区。

随后形成了一波港澳台同胞在内地的买房热。

交通、价格优势成为香港人来大湾区内地城市置业的主要原因。据南华早报报道，2018年，香港人在粤港澳大湾区买下了近100亿人民币的房产，同比增长10%。

那么，香港人更青睐去哪买买买？

中原地产调查了505名香港市民，有14%表示有计划在未来5年内在大湾区内置业，最感兴趣的城市分别为珠海、深圳、中山、惠州，超半数人群置业预算在400万元港币以内。

这个价格，几乎可以在除了深圳以外的8个城市，任性地买了。

深圳离得最近，但房价依旧高企，中山是不少香港人的祖籍，珠海的城市界面更适合休闲，惠州也有度假的海滩。

在深圳，早在10年前，深港房价一体化概念就开始提出。有市场调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

近几年，高铁入港也助推了这一局面。

香港西九龙高铁去年正式开通运营后，该站到深圳福田的时间缩短至14分钟。高铁速度让两地变得像是一个城市，深港双城生活变得切实可行。

那些与香港交通接驳便利的区域自然更受青睐。下图是西九龙、福田和深圳北站楼盘价格的对比。可以看出，目前深圳重要枢纽周边房价相比西九龙附近要低的多。

随着港珠澳大桥去年10月正式通车，深珠通道、深中通道开始动工建设，中山、珠海开始成为香港人置业的新选择。

4

此次对港澳居民开放限购的“特权”，会不会引发大湾区房价的上涨？

应该说，肯定有一定的影响，上升恐难免。

只不过，相对目前珠三角近20万亿的巨大楼市库存，港台居民能贡献的购买力也有限，只是对特定地区如珠海横琴、中山马鞍岛、广深港高铁沿线影响更加明显。

毕竟在中山，一套100平米左右的房子不到200万港元就可以解决。这对香港中低收入阶层，还是有吸引力的。

在珠海买房的，主要集中在横琴新区，除澳门人占大头外，剩下主要就是香港人。3万多的均价对香港人来也很容易“上车”。 

随着往后大湾区轨道交通的全覆盖，往返香港只会越来越便利。

预计会有相当大的一批香港购买力流入大湾区9市，短期内对内地楼市产生支撑作用。

当然，香港人到大湾区置业目前还存在一些障碍。

例如，购房资金进入内地需要经过外汇审查，香港银行对于向内地汇入人民币一般每日同名账户最多8万元的金额限制，相对于动辄百万的首付款项，可能要花上一番工夫。

此外，尽管许多银行对港人开放了按揭贷款业务，但可能还有一些隐性的限制，办理起来不一定非常方便，有一个磨合的过程。

因此，这股楼市的冬日暖流，不会影响国内楼市大局，更无力影响周期。

它的最大意义，还是在于“拆墙”，同时给香港一颗“定心丸”。未来，大量港澳人口流动往返，带来的化学反应，才是最值得期待的新明天。

延伸阅读——

会否影响内地楼市大局？

继香港居民在大湾区内地城市购房放开后，澳门居民购房也可享受内地居民同等待遇了。

根据《澳门日报》消息， 11月7日下午，中央政府推出15条惠及澳門的政策措施，其中就包括港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房，享有与内地居民同等的待遇。

业内专家指出，此新政执行后，大湾区有丰富土地资源的城市将有机会加速导入香港外溢的产业需求和居住需求，香港紧张的住房供应局面将得到一定的缓解。不过港澳居民也不是独立于内地“房住不炒”的调控红线之外的，不会影响内地楼市大局。

图片源自澳门日报

澳门日报消息，11月7日下午，崔世安在粤港澳大湾区建设领导小组会议上致词时表示，澳门在推进粤港澳大湾区建设工作上取得阶段性成果。

崔世安表示，政府加大力度宣传推介“规划纲要”和湾区各兄弟城市的发展特色，鼓励和支持澳门同胞融入大湾区建设。在中央政府大力支持下，在湾区各兄弟城市共同努力，各项便利澳门居民在内地工作、学习、就业、创业和发展的优惠政策陆续推出并落实，为澳门参与大湾区发展建设注入了新的动能。

据了解，按照中央统一部署，此次公布了15项相关政策，其中第一条就是便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房。

即豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，港澳居民享有与内地居民同等的待遇。

南都记者了解到，此前港澳居民需要在境内工作、学习时间超过一年，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。同时对于实施住房限购政策的城市，其购房还应当符合当地政策规定。

而此次推出便利港澳居民在大湾区内地城市购买房屋，直接免去了在当地工作年限，以及缴纳个人所得税及社保条件。

而该政策执行之后，808万（世界银行2018年数据）港澳居民，除了获得粤港澳大湾区大湾区内地城市“房票”外，也将更便利地在内地学习、就业，以及退休后在内地生活。

对于此次的新政，戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为，这些措施将极大促进大湾区各城市软环境的融合，尤其是港澳与湾区其它9城。这些惠及民生的措施将加快湾区各城市人才和资金的流动，产生极大的规模效应。

“大湾区有丰富土地资源的城市，将有机会加速导入港澳外溢的产业需求和居住需求，港澳紧张的住房供应局面将得到一定的缓解。”他表示，不过目前这些措施尚未有明确的实施时间，具体实施细则还需等官方公布相关的执行文件。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，这个政策出台是为了使到港澳居民可以更好地参与和融入内地经济社会的大发展。

“相对目前内地新房和二手房加起来二十几万亿的大市场，港澳居民能贡献的购买力始终是有限的，并且他们也不是独立于内地‘房住不炒’的调控红线之外，在限购城市和市民一样不能无限度地买买买。所以，这股楼市的冬日暖流，最终体现的是在局部，也就是那些本身就与港澳有较为紧密的人员和经济联系的区域，无关内地楼市大局。

相关政策措施15项全文：

(一)惠及全体市民的政策

1. 便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房。豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，港澳居民享有与内地居民同等的待遇。

2. 支持港澳居民在内地便捷使用移动电子支付。鼓励及支持商业银行、支付机构、中国银联和网联等市场主体积极参与粤港澳大湾区支付环境建设，在已经推动实施的银联港澳版“云闪付”APP和微信（香港）电子钱包、支付宝（香港）电子钱包的基础上，支持符合条件的港澳电子钱包运营商和境外具备合法资质的清算机构合作开展移动支付应用。同时，将按照“成熟一家”，“上线一家”，“推广一批”的工作思路，推动跨境移动支付项目在全国范围内的广泛应用。

3. 保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育。完善港澳儿童入园政策，保障港澳居民或居民随迁子女按规定享受居住地学前教育公共服务；城镇住宅小区配套幼儿园优先满足包括港澳居民在内的本小区居民适龄儿童就近入园；支持各地设立港澳子弟幼儿园（或港澳儿童班），积极创设条件提供寄宿服务；完善以居住证明为主要依据的港澳居民或其随迁子女义务教育入学政策；落实港澳居民子女按当地随迁子女有关政策参加中考，入读高中阶段学校。

4. 探索建立跨境理财通机制。研究支持粤港澳大湾区内地居民通过港澳银行购买港澳银行销售的理财产品，以及港澳居民通过粤港澳大湾区内地银行购买内地银行销售的理财产品。

5. 为持有港澳永久性居民身份证的外国人前往粤港澳大湾区内地九市提供停留、居留便利。对持有港澳永久性居民身份证的外国人前往粤港澳大湾区内地九市创新创业，以及持有港澳永久性居民身份证的外籍高层次人才前往粤港澳大湾区内地九市洽谈商务创新创业，以及持有港澳永久性居民身份证的外籍高层次人才前往粤港澳大湾区内地九市洽谈商务、任职工作的，公安机关出入境管理部门可签发2至5年以内的相应种类的签证或居留许可。

6. 进一步放宽药品和医疗器械准入限制。允许在粤港澳大湾区内地九市开业的指定医疗机构（港澳医疗卫生服务提供主体在粤港澳大湾区内地九市以独资、合资或者合作等方式设置）使用临床急需、已在港澳上市的药品和使用临床急需、港澳公立医院已採购使用、具有临床应用先进性的医疗器械，由广东省实施审批。

（二）扶持专业界别的政策措施

7. 进一步放宽合伙联营律师事务所的限制。取消两地合伙联营律所港澳方出资比例不得低于30%的限制，降低合伙联营门槛。取消港澳律师只能受聘于内地一个律师事务所担任法律顾问的限制，允许同时受聘于最多三个内地律师事务所担任法律顾问。进一步便利港澳律师在内地律师事务所担任法律顾问，将法律顾问聘用由核准改为备案管理，不再进行年度注册。进一步完善粤港澳大湾区内的内地与港澳律所合伙联营机制，允许联营律所以本所名义聘请港澳律师和内地律师，允许联营所的内地律师受理、承办涉及内地法律适用的民商事法律事务和行政诉讼法律事务。允许港澳律师通过特定考试取得粤港澳大湾区内地九市执业资质，从事一定范围内的内地法律事务。

8. 进一步扩大资格互认范围。延续已到期的专业资格互认；对具有香港协会（学会）会员资格的香港建筑师、结构工程师与内地相应协会（学会）会员资格互认。

9. 扩大港澳专业资格人士执业优惠政策实施范围。将通过互认或考试取得内地建筑及相关工程等领域专业资格的港澳专业人士在广东、广西、福建享受的相关优惠措施，扩展至内地全境。

10. 中央支持深港科技创新合作区（河套地区）建设。在便利人员、资金、货物、信息等要素流动方面配套制定出枱支持政策，推动监管模式和科技体制机制创新，助推香港以此为支点打造国际创科中心，实现深圳区域和香港区域协同发展。

11. 对进境动物源性生物材料实行通关便利。压缩满足条件的进境无特定病原体（SPF）鼠隔离期，免于随附国外提供者出具的成份说明和安全声明的进口检测用动物DNA/RNA出口国家/地区官方检疫证书；对微生物、人体组织、生物製品、血液及其製品等特殊物品实施分类分级管理，将检疫审批时间由20个工作日压缩至10个工作日；将低风险特殊物品审批许可权期下放至部份具备条件的隶属海关。

12. 放宽内地人类遗传资源过境港澳的限制。将部分港澳高校、科研机构和医院等在内地设立的分校、医院或分支机构视为内地机构，具体试点单位清单由香港、澳门特别行政区政府相关部门提出并报科技部备案。对于从其他内地机构获取人类遗传资源样本的出境申请，赋予港澳高校或科研机构网上操作申报的权限方便其填报。

13. 给予保险监管优待政策。在监管等效基础上，内地保险公司分保至符合条件的港澳保险公司时，适用较宽鬆的信用风险要求，并继续研究推出其他等效优惠政策。

14. 支持港澳保险公估机构在内地发展。取消港澳服务提供者在内地设立保险公估机构的有关年限限制。允许港澳保险公估机构在内地投资设立的保险公估人提供保险公估服务，按照内地保险公估人备案相关制度进行业务备案，适用与内地保险公估机构相同的监管标准。

15. 支持港澳债券市场发展。放宽对内地保险公司或大型企业为发行巨灾债券而委托中介机构在港澳设立的SPI（特殊目的的保险公司）在评级、资本金、偿付能力等方面的限制，支持有意愿的内地保险公司在港澳市场发行巨灾债券。

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