恰逢今天，一打开朋友圈，大家齐刷刷的在发自己的年度歌单。
不过，房叔更加关心的是，今年惠州的土拍报告，随着上周最后一宗商住地出让，2021年惠州土拍也顺利收官！
回顾今年惠州土拍，用“冰火两重天”来形容最合适不过了。“火爆”的地方在于上半年土拍战绩亮眼，拍出多幅高溢价率地块，楼面价天花板从7字头一跃到9字头，“疯狂土拍”也许是上半年惠州土拍市场的真实写照。“冰冷”便在于下半年土拍降温明显，流拍、终止出让、底价成交等情况比比皆是，下半年拿地的企业绝大部分是央企或国企出手，民企开发商出现“退潮”现象。
归根到底还是由于“三道红线”的严格执行、银行贷款紧缩、“惠八条”新政影响等多重因素。总之，下半年土拍市场真的回冷了。
那么，今年惠州土拍战绩如何？哪个区域最火？哪些地块最抢眼？有哪些新面孔？
/// 2021年共成交62宗，211亿元 ///来吧先看看总数据：2021年惠州商住地成功出让仅62宗，揽金约211亿元，成交总面积约171万平。对比2020年（卖地153宗、出让总金额456亿元、成交总面积538万平），2021年卖地少了91宗，出让总面积少了367万平，出让总金额足足减少了245亿元！| 年份 | 2020年
| 2021年
|
商住地成功出让
| 153宗
| 62宗
|
出让总金额
| 456亿元
| 211亿元
|
出让总面积
| 538万平
| 171万平
|
值得关注的是，单单是2020年全年，仲恺的出让总金额便高达190亿，差点就赶上今年全市全年的出让总金额。
在62宗商住地块中，土拍热门区域以惠城、博罗、仲恺为主，包括博罗16宗、惠城13宗、仲恺12宗、惠阳9宗、大亚湾5宗、龙门4宗、惠东3宗。成交总金额方面，惠城区以揽金约84.8亿元高居榜首，甩了其他板块好几条街，其次是博罗县43.7亿元。
2021年惠州商住地成功出让总面积约171.4万平，其中仲恺区最终出让47.2万平位列榜首，紧随其后的是惠城区46.1万平，两大板块力压其他各区县。
在惠州商住地楼面价TOP10榜上，今年有5宗为新上榜选手，前3席均为今年新诞生的高价地，而宅地想要入围地价榜单必须7字头起步，竞争尤为激烈。而需大家留意的是，受到“惠八条”影响，从8月至今，惠州拍出的所有商住地均未入围楼面价TOP10，也意味着，目前全市楼面价TOP10或将保持很长时间。不难发现，“惠八条”新政出台后，的确保证了住宅土拍市场平稳有序，“限地价”、“限房价”、“竞配建”、“竞人才房”、“触顶摇号”等已是常规操作，避免出现地块地价过高的现象。
值得一提的是，从各区县来看，今年惠城、博罗、仲恺刷新了区域的楼面价记录。6月7日是惠州土拍史值得铭记的一天，中海击退十余家房企，最终以总价4.82亿元斩获金山湖岛内商住地，溢价率43%，楼面价高达9161元/平。不仅是惠城楼面价新高，也捅破全市楼面价天花板，成为新一任地王。楼面价9161元/平，这是惠州楼面价首次迈入9000元/平大关！
众所周知，博罗地王便是奥晨天宸花园二期（奥晨石湾地块），今年3月，奥晨力压群雄，最终以楼面价8572元/㎡、113%高溢价率斩获临莞靓地，一跃成为博罗新地王，目前稳居全市楼面价TOP3。
最让大家意想不到的是仲恺沥林镇仲恺大道南ZKE-031-08-02号地块，可谓是迷你地块，占地仅7157平，竟拍出了69.6%的高溢价率，最终楼面价定格在7084元/平。
从房叔整理的商住地土拍溢价率TOP5来看，竞争惨烈的板块非博罗莫属了，博罗霸占榜单前四席，竞争激烈。同样，下半年依旧受到“惠八条”影响，优化土地竞拍规则后，地块最高溢价率基本控制在15%以下，触发时基本采用摇号确定竞得人，从而地块不会出现溢价率过高的现象。所以，大家以后几乎看不到高溢价率的地块，临莞片区亦是如此。在TOP5榜单中，大部分地块地处为临莞片区，纵观这两年，可以说每逢临莞片区的土拍，便会迎来各大房企群雄逐鹿，必将是一场持久大战。
|今年商住地溢价率top5
其中，2021年全市土拍溢价率最高的地块为博罗园洲2020（储备）36-2地块，激战近两个小时，最终溢价率去到119.45%。据悉，该地块引来了旭辉、金裕、招商、碧桂园、华润、保利等房企参与，最终保利以总价6.03亿、楼面价约6292元/㎡拿下，成为园洲新地王，后打造为保利堂悦花园。再来看房企方面，据房叔统计，今年超40家房企成功夺魁，但首次在惠州拿地的仅招商蛇口、合能两家房企。换句话来说，绝大部分地块被深耕惠州多年的房企们拿走。值得一提的是，仅从下半年来看，惠城成交的宅地中，近9成地块都被国企或央企抄底拿下，例如城投、交投、水务局、粮食局等。
事实上，对于其他大城市而言，下半年的土拍，国企是大赢家也并不意外，品牌房企已然没有能力拿地，只能是国企们给政府兜底。
从统计表可以看到，出乎意料的是，拿地总金额最高的竟是城投公司（约26.7亿元），遥遥领先后面的房企，但是否会投入后续开发，还得打个问号。而中交同样悄无声息，成为今年拿地成交总金额TOP2房企，约18.8亿元，其入手的区域为博罗新城、陈江两大热门区域，均通过高溢价率斩获，地价不菲。这也让中交在惠州版图多落下两子，虽然是今年拿地，但两大项目已入市，其中陈江项目名为中交紫薇春晓，目前已首开；博罗项目名为中交紫薇听澜，已在12月25号正式开放营销中心。
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首进惠州的合能，一天豪斩惠州北站新城两幅宅地，成交总金额约12.4亿元，位居今年成交总金额第三，后期携手旭辉共同开发建设，打造为合能旭辉江来花园。
反观央企中海，凭借实力，接连斩获金山湖两大优质地王项目，也成功挤进TOP5榜单。
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有趣的是，2020年拿地总金额前三名房企分别为佳兆业、星河、华润，今年惠州的土拍场并没有他们的踪影。
就连碧桂园，今年仅在惠东拿下一宗商住地，无太多收获。
成交总用地面积方面，昊翔源拿下约17.2万平商住地，成为2021年成交面积龙虎榜TOP1。中交、城投紧跟随后，分别拿下约16.5万平、14.4万平商住地。
对比过往，今年惠州土拍出现一大变化，除了限地价，便是限房价（即规定地块所建单套毛坯商品住宅销售最高单价）。房叔罗列了下半年成交的宅地中，每个区域目前的限房价情况。| 2021年惠州商住地成交限房价排行榜 |
| 区域 | 毛坯最高售价（元/平） |
| 惠城金山湖 | 21000 |
| 惠城鹿江板块 | 19000 |
| 惠城江北中心区 | 18694 |
| 惠城马安板块 | 17900 |
| 博罗石湾片区 | 17000 |
其中，限房价最高的是金山湖片区，毛坯单价不高于2.1万/㎡，如实施装修销售的，装修标准原则上不得高于3000元/㎡。
江北中心区中，参考又一居斩获的商住地，毛坯最高售价约1.87万/平；而像博罗临莞热门板块，具有代表性的是聚龙石湾地块，毛坯最高售价1.7万/平。其他热门板块方面，惠城鹿江板块最高毛坯售价1.9万/平，马安板块最高毛坯售价1.79万/平。
2021年惠城区一共卖出13宗商住地，出让面积共约46.2万㎡，卖地总金额高达84.84亿元。
其中，上半年惠城区楼面地价最高、也是全市地价最贵的地，便是金山湖片区JSH-A04-05-01号地块，最终被中海以48250万元拿下，折合楼面价9161元/平，溢价率42.96%。
据了解，本次参与土拍引来中海、建发、越秀、远洋、海伦堡、城投、江西新旅、招商、奥园、保利、龙湖、中梁等十余家房企，竞争十分激烈。
仲恺高新区卖出12宗地块，出让面积共约47.2万㎡，卖地总金额约33.5亿元。其中，大部分商住地为城市更新地块，吸引了兴能、中交、卓越、天益、鑫月等房企的进驻。
此外，仲恺高新区楼面价最高的地块是吉祥龙拿下的，地块位于仲恺大道南ZKE-031-08-02号地块，楼面价7084元/㎡，楼面价创仲恺新高，成为仲恺新地王。
博罗县一共卖出16宗商住地，为今年卖地大户，出让面积共约32万㎡，卖地总金额约43.7亿元。今年博罗诞生了多幅高价地，楼面地价超过6000元/平的地块有五宗，楼面价最高8572元/㎡。
2021年惠阳仅卖出9宗商住地，出让面积共约12.4万㎡，卖地总金额约19亿元。
大部分地块为村企合作项目，其中拿地数量最多的是金辉集团，五宗商住地位于惠阳区秋长街道西湖村地段，属于惠阳区秋长街道西湖村边水经济合作社的征地留用地，需回迁物业面积近7万平。
大亚湾拍出5幅商住地，均为底价成交，出让面积共约23万㎡，卖地总金额约23.7亿元。总价最高、占地面积最大的是GJB2021-010号地块，被恒力集团以总价约8.57亿元斩获，斩获楼面价4486元/㎡，地块位于大亚湾霞涌小径湾地段，占地面积约6.3万㎡。
惠东、龙门依旧表现平平，两县合计仅卖出7宗商住地，宗地面积约10.5万平，揽金约6亿元。
数据来源：惠州公共资源交易中心