其他
男子接房后发现房子采光昏暗 起诉开发商索赔20万！
张异律师
上海华勤基信律师事务所
高级合伙人
案情
李某打算购买某开发商在青浦区徐泾镇预售的新房，参观样板房后，李某询问光线问题，销售人员告知李某询问的这套房屋北向窗外消防连廊为玻璃连廊，不影响采光和通风，还可看到北面的农田。李某便与开发商签订房屋预售合同并按月支付了房款。 谁料等到交房时，李某发现房屋北侧窗户几乎完全被实心墙体连廊（核心筒）遮挡，连廊并非玻璃连廊，无法看到北面景观，房屋北向的采光只能通过窗户与连廊之间1米左右宽度的天井来完成，光线十分昏暗，严重影响房屋的采光、通风。 李某诉称，且小区内只有这栋房屋存在这种情况，自己是以与其他栋房屋相同的价格购买的，拿到的房屋价值远比其他房屋低。开发商在订立合同的时候恶意隐瞒重要事实，给其造成损失，开发商应赔偿其损失20万元。 开发商辩称，其销售人员已经向李某介绍了核心筒被遮挡情况，履行了告知义务。且通过对比同期销售的不同楼栋的沙盘也可发现，系争房屋所在楼栋房屋北向会受核心筒遮挡，中间户无法看到外面，外面也看不到里面。销售现场的阳光公示的户型差异示意板上公示了该楼栋的平面图，并在差异点处特别文字注明“核心筒与其他楼栋不同，对户型有遮挡”，李某可看到此提示。其在定价时也考虑了核心筒遮挡的因素，进行了折价。
方弘：房屋采光是非常重要的，再好的房子如果采光不好就会影响居住的质量和舒适度。然而李某索赔却遭到拒绝。决定他是否能够索赔成功的关键是什么？ 张异律师：首先，本案中李某是否能够索赔成功取决于两个关键点： （1）采光权是否存在被遮挡的问题；（2）开发商是否对李某做出过明确、具体提示； 《民法典》第二百九十三条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 如何确定采光权受到了侵害？ 建筑物日照的鉴定方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴定方法：一是是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范围。二是是进行现场观测测量，确定采光时间和范围 采光权被侵害如何救济？ （1）可以要求侵权人停止侵害，如果权利人的采光权受到侵害，可以要求其立即停止侵害行为。但这里的侵害指的是正在进行的采光权侵害行为停止，对于己经终止和尚未实施的侵害行为不能适用。比如，房子对面正在建的楼房挡住了光，侵害了住户的采光权，就可以要求对方停止侵权。 （2）可以要求侵权人排除妨碍，被侵权人应该排除对于对权利人的采光权构成妨害的状态，这种状态既包括已经造成损害后果的现实妨碍，也包括可能造成妨碍的现实威胁。比如房门对面有反光镜，造成你的采光权过度也可以要求对方排除妨碍。 （3）可以要求侵权人赔偿损失，被侵权人所造成的侵权损害，应该承担赔偿责任。如果是已经建筑好的房屋，无法进行排除妨碍的，应该综合考虑各因素确定赔偿范围及金额。 索赔数额如何确定？比如，房屋的价值贬值的差额或者采光权受到侵害之后，我要额外采取一些措施去补救，开个天窗或多开几扇窗，这就会产生相应的费用，这也能作为损失赔偿的依据。 所以，我们房主救济的方式包括了停止侵害，排除妨碍以及赔偿损失。 方弘：李某的要求就是赔偿损失，他的诉求能不能够获到支持？关键两点，一个就是确实有证据证明自己的采光权受到了侵害，这个是可以取证证明的。另外，就是开发商有没有告知采光权受到的影响。开发商有没有告知的举证对于房主来说很难，比如边纵，开发商说他已经告知了，是在图形户型差异的示意板上有一个不太显著的地方特别的文字提醒，“核心筒和其他楼栋不同，对户型有遮挡”。这个提醒可以免除开发商的责任吗？ 张异律师：本案中的关键问题是沙盘上的示意板是不是购房者一定能够看到的提示内容。我认为是不足够的。为什么？首先，针对购房者和开发商之间购买房屋的主要依据是什么？应该是双方之间订立的购房合同，但在购房合同里面并没有相关的内容。 而对开发商来说，其主张沙盘的示意板上有一行文字，购房者可以看到，可以看到不等于应当看到或已经看到。 因为，这个内容对房屋的价值存在重大影响。我认为开发商必须要进行明确具体的提示。 购房者也不是建筑专业的专业人士，光看沙盘也不足以做出充分的判断依据。比方说我们作为一般的购房者去看楼盘，光照可能会有一些影响，到底是多大的影响？是一点点影响，还是很大的影响？光看沙盘不足以做出充分的判断。 所以，我认为只是开发商的沙盘提示并不能对李某产生约束力，也不足以证明开发商对李某进行充分具体的明确提示。 方弘：销售员已经跟李某说了，会有一定的采光方面的遮挡。但是，在这种情况下，李某还是购买了，这是否意味着李某是自己愿意接受这个房子呢？ 张异律师：这个问题同样还是回到开发商是否有效明确具体的向李某进行提示。那么销售人员说他已经提示过李某了，首先是一个口头提示。口头提示是难以证明存在相关事实的。毕竟销售人员也是开发商的员工，哪怕开发商请求这位销售人员出庭作证，确实向李某做出过口头说明。但，因为销售人员本身就是开发商的员工，哪怕出庭作证，也会因为利害关系而缺乏证言的证明力。 采光权对房屋价值存在重大影响。开发商应当要明确具体提示，而销售人员只说过房屋的采光可能会有一些影响的话，到底是多大影响？同样存在依据不充分的问题。作为非专业人士的购房者也难以从一两句口头提示来获得对楼盘价值的充分判断。 所以，我认为仅是销售人员的口头提醒，不能作为开发商已经有效具体明确向李某提示的依据。 方弘：按照您的分析，李某的诉讼请求是可以得到法律的支持？具体损失多少，法院又会怎么确定呢？ 张异律师：就一般来说，有两种方式来确定采光权的赔偿损失。 第一种方式是被侵权人房屋的贬值部分。李某认为自己花了跟别的业主一样的钱，结果发现其买到的房子，采光权有问题。采光权有问题就会影响他的房屋价值，他可以委托专业的评估机构对房屋的实际受采光权影响后的价值进行评估。那么，与他购买价差额部分就能作为他的赔偿范围。 另外一种赔偿的依据是被侵权人采取补偿措施的费用。这跟本案可能无关，但是在别的案件里面可能会存在这样的情形。即我因为采光的需要改变了原有的房屋结构，增大门窗面积，开天窗，这项费用也应当可以属于赔偿的范围。 方弘：假设有人觉得房子的光被挡了，影响了整个居住的舒适度，可以要求退房吗？ 张异律师：如果本案中房屋的购买价格和其他没有受到采光权影响的房屋购买价格是一样的，我认为李先生可以以欺诈、显失公平、重大误解等理由来解除合同。因为开发商有义务告知，而没有明确向李先生进行提示，造成李先生做出了错误的意思表示。这个合同就是法律上的可撤销合同。 所以，李先生如果不要求赔偿而要求退房，我认为也是可以得到法院支持的。 当然，如果双方能够协商一致，李先生跟开发商确认一致可以换房的话，也是可以通过换房的方式来解决这个问题。 方弘：显然，事后维权要耗时耗力，如果大家在买期房的时候能够注意相应的问题或许就不需要有这样的一个麻烦的维权过程。怎么能够避免购买一些采光不良的房子，有没有一些既简单又实用的方法？ 张异律师：我们有总结的口令叫三看一问。 第一，现场看，比如楼盘附近有没有一些显著的高楼会遮挡采光？第二，看沙盘，我们建议所有的购房者可以把沙盘进行拍照，视频录像，如果后面发现沙盘的情况跟实际的房子不一样，也可以以欺诈为由解除合同。第三，看合同，最终所有的权利和义务内容都是放在购房合同里面约定的。开发商跟你说房子可能会有采光权的影响，你是不是就一定要看合同里面会不会对这点做出明确的约定。如果合同里面有这点约定，我建议要慎重签署这份合同。如果没有这个约定，那么我们就要根据前面的现场沙盘，看这个房子会不会有采光权方面的问题。 当然，我们作为一般的购房者可能没有相应的专业知识，我们建议购房者可以请教建筑规划相关的专业人士，将相关的沙盘图片或视频进行咨询，了解房子会不会有可能有采光权的问题，哪怕可能会支付一些咨询费用，也总比发生问题再去索要赔偿打官司，来得更加划算。 所以，三看一问，即现场看，看沙盘，看合同以及问规划的专业人士。这样就能避免购买到采光不良的房子。
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