十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。加快住房租赁市场的发展是改善民生保障的重要举措，也是解决当前人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的重要途径之一。2017年12月召开的中央经济工作会议中特别强调，要围绕推动高质量发展，支持专业化、机构化住房租赁经营机构发展，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
机构化住房租赁市场是指由专业化的住房租赁经营机构（以下简称住房租赁企业）进行建设、管理和运营的住房租赁市场。根据国外市场成熟经验，推动机构化住房租赁市场的发展是加快住房租赁市场的发展重要方面。政府在推动机构化住房租赁市场发展过程中的职能定位是什么？国务院有关部门及各地方政府如何制定出合理有效的政策加快住房租赁经营机构的发展速度和投资动力、如何提升机构化建设和管理的租赁住房比重？上述都是从政府宏观调控角度落实党中央国务院制定的租购并举国策的重要问题。拟从经济法的视角，分析国内外机构化住房租赁市场发展现状和国外成熟市场的政策制定经验，力图找到我国市场目前存在的主要问题，并在此基础上对政府在发展机构化住房租赁市场的职能定位及政策制定提出相应建议。
根据历史数据统计，成熟的住房租赁市场的机构化渗透率普遍较高，例如2016年美国住房租赁市场的机构化渗透率为30%，日本超过80%。以私营企业为主的住房租赁企业的发展为当地的住房租赁市场提供了专业化的管理运营经验、在带来更好的租户体验的同时也促进了国家人才和人口的流动。而反观我国，当前的租赁住房供给市场以私人自行对外出租为主，机构化住房租赁市场发展较为滞后、专业化管理、运营的租赁住房供给严重不足。据统计，截止2017年上半年，我国住房租赁市场的机构化渗透率不足5%，专门从事住房租赁的企业数量较少。缺乏专业化的租赁资源开发、运营和管理导致了我国住房租赁市场房源供给不足，存在诸多缺陷和痛点。传统以私人出租为主的租赁市场大多面临着中介服务不规范、租期不稳定及错配、承租体验差等各种问题。不仅如此，供需双方在租赁活动中的不对等也制约租赁市场发展，一方面房东面临装修费时费力，租客频繁更换，空置期长、房屋维修保洁等问题；而另一方面租户在消费升级的背景下对居住体验有更高需求。
住房租赁经营机构在我国住房租赁市场上长期存在，但因其盈利方式的特殊性而一直处于法律和市场边缘，较少得到政府和社会的关注。住建部〔2015〕4号文和国务院办公厅〔2016〕，以实现租赁规模化、集约化，进而实现城镇居民"住有所居"目标。由此，培育扶持住房租赁经营机构，发展机构化住房租赁市场已上升为国家战略，成为我国新一轮住房制度改革的重要内容。机构化住房租赁市场以企业作为新的市场供应主体，从房屋品质到日常管理，提供更加契合市场需求的房源，且有利于规模化经营，盘活闲置土地及资产，将成为住房租赁市场的重要组成部分。然而，目前机构化住房租赁市场及企业的发展面临着诸多挑战，需要政府从立法、政策制定、市场监管等多个层面积极推动扶持，才能加快机构化住房租赁市场的培育和发展。本文的研究目的就是在上述背景下，发现机构化住房租赁市场发展存在的问题及障碍，并探讨政府的职能定位，进而提出相关政策建议。
当前机构化住房租赁市场发展面临着诸多问题和挑战，影响了住房租赁企业进入市场的信心，降低了前期投入意愿，进而影响机构化住房租赁市场发展的进程。主要问题概括如下。（一）缺乏完善的租赁市场监管法规，企业进入市场信心不足我国目前现行涉及住房租赁市场的法规主要是《城市房地产管理办法》（1995年实施）、《合同法》（199年实施）、《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月颁布，2011年2月开始实施）、《公共租赁住房管理办法》（2012年5月颁布，同年7月实施）以及一些地方性政策法规。其中《城市房地产管理法》中规定了城市房屋租赁实行登记备案制度；《合同法》对房屋租赁确定了两项有针对性的规定：一是"买卖不破租赁"；二是"优先购买权"；《商品房屋租赁管理办法》是现行关于房屋租赁相对较为完备的一部法规。不难发现，我国租赁市场法律法规建设整体较为滞后，缺少专门正对住房租赁的立法，规范租赁法律关系及租赁双方权利义务等基本租赁法规制度散布于相关部委发布的部门规章中，但未成体系，且无法适用于公共租赁房及商品房之外的其他新型租赁房源。（二）对机构化住房租赁市场发展缺乏明确配套政策支持虽然国务院和住建部的多个政策文件均提及扶持住房租赁企业，发展机构化住房租赁市场，但迄今为止并未对住房租赁市场的内涵和外延、住房租赁企业及其经营范围进行明确定义。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称国办发〔2016〕39号文）要求住房租赁企业进行注册或备案登记后，方可享受相关配套政策。因此，在没有明确界定的情况下，政府也很难推出有针对性的扶持配套政策。一是对专业化住房租赁机构的经营缺乏明确的支持政策。住房租赁企业目前存在土地供应不足、融资渠道受限、无法确保租户明确享受租金补贴等问题。虽然在国办发〔2016〕39号文中明确提出要培育市场主体、支持住房租赁建设，加大政策支持力度，但尚未有明确的配套政策出台。二是对商品住房进入住房租赁市场缺乏明确的配套政策支持。国办发〔2016〕39号文虽然提出要"鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务"，但既没有对配套政策做出安排，未明确商品住房如何进入住房租赁市场，享受什么政策，也没有具体的鼓励措施，在这样的政策之下，让商品住房进入租赁市场几乎是不可能的。三是商业办公用地、工业厂房改建租赁住房的相关配套政策尚不明确。住房租赁企业希望盘活存量闲置土地进行租赁住房建设存在土地性质与用途不一致、相关消防及规划验收政策不明确等诸多障碍，利用商业办公用地、工业厂房建设或改建租赁住房面临合规性风险。虽然国办发〔2016〕39号文中明确了"商业办公用房用于住房租赁，土地用途应变更为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行"，但各地"商改住"的土地性质变更等配套落地政策尚不健全，在具体执行中土地用途变更涉及土地出让金补缴、诸多审批程序等问题而很难落地，规划变更也存在程序不明确、审批流程长的障碍。实务中，不少住房租赁企业将办公楼改造成租赁住房使用，并未变更土地用途，也未到规划部门履行规划用途变更程序。其水电费仍按照工业、商业水电费标准收取，增加了承租人签署租约的违规风险和实际租赁成本。由于国内人口净流入城市的土地价格、商品房销售价格高，住房租赁企业在前期建造或收购住房投资金额巨大。但在我国大多数重点城市，住宅租金回报率往往不足2%，与国际上5%的平均水平相差甚远。住房租赁企业长期面临盈利难题，其背后有诸多深层次原因。一是高企的土地价格。二是我国居民的住房消费习惯造成租金水平仅反映广大中低收入家庭的收入和消费水平，较低的租金水平使得以房地产开发商为主的住房租赁企业不愿转型发展住房租赁业务。三是住房租赁业务的税收成本也压缩了住房租赁企业的盈利空间。按照目前的房地产税收政策，出租自有房屋需要缴纳增值税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累积超过租金收入的20%。加上其他成本支出，一线城市平均净租金收益率只有2%左右，远低于住房租赁企业的融资成本，导致无利可图。再者，国内无风险收益率较高，导致住房租赁企业投资建设租赁住房的投资回报无法与融资成本匹配或与其他投资项目的收益率竞争。
综上所述，国内住房租赁企业尚未找到好的盈利模式，使得进入市场投资的意愿不强。特别是作为机构化住房租赁市场的供应主体的房地产开发企业，在习惯了快速开发、销售的高周转、高毛利率经营模式，更对于专业化运营管理要求高、投资回报周期长的住房租赁市场缺乏主动投资的兴趣。
三、国外成熟住房租赁市场政府职能定位及政策制定借鉴
住房具有消费品和准公共品的双重特征，如完全依赖市场自主调节必将产生"市场失灵"。国外成熟住房租赁市场的政府在对住房租赁市场进行管理时往往充分发挥政府有形之手的作用。笔者选取了目前几个公认拥有较为成熟住房租赁市场的国家——德国、美国和日本开展比较分析研究，着重就上述几个国家政府在发展机构化住房租赁市场中的职能定位及出台的有效政策进行分析，为提出我国政府在发展机构化住房租赁市场中的职能定位及政策制定提供借鉴及依据。政府促进机构化住房租赁市场发展最直接的调控措施就是通过多种政策直接主导或参与租赁住房的建设及运营。例如美国纽约等城市要求开发商依据购买商品房用地面积的一定比例配建租赁住房，在土地出让环节增加开发商参与机构化住房租赁市场。在德国，无论是新房开发销售还是新房建设用于租赁经营，开发企业或住房租赁运营企业要获得土地、贷款，新建房屋须在一定期限内让渡给政府出租，或按接受补贴的低租金出租。过了限售期后才能对外销售或按市场化租金出租。因此，德国自二战以来的租赁房源始终充沛，且主要有政府或专业的住房租赁企业建设并运营管理。几国政府均出台了针对住房租赁企业的税收减免政策，从而降低了住房租赁企业的经营成本，提升了其盈利能力，进而促进了机构化住房租赁市场的发展。住房租赁管理中运用税收政策主要包括税收减免、税收抵扣额度等。美国于1981年颁布了《经济复苏税法》，将以前30至40年的出租住房折旧期缩短为15年，这使出租房屋者可获得更大的减税优惠。此外，美国目前实行低收入住房税收返还政策，即房地产开发企业建设的住宅如有一定比例租赁给低收入群体居住，则能获得税收返还额度。德国则对住房租赁企业实行企业所得税免税政策，即对那些纯粹从事住房租赁业务的企业，可以免缴企业所得税。成熟国家往往通过租房补贴来鼓励住房租赁企业加大对于租赁住房建设的投资。住房租赁补贴是指政府对住房租赁企业和对承租人提供资金或补助，分别称为"贴砖头"和"贴人头"。就发展机构化住房租赁市场而言，政府通过对建设租赁住房进行中央或地方财政补贴，来降低租赁住房的建设和运营成本，提升住房租赁企业的盈利水平，促进机构化住房租赁市场发展。例如在美国，政府设计出多种租赁补贴项目，具体手段包括直接投资建设廉租房、购买已建成公寓及私人住房等。在日本，为了稳定雇佣关系，提高员工对企业的归属感和忠诚度，日本建立了众所周知的完善的社会福利制度。其中就包括企业为职工建设宿舍或租赁住房，并提供租金补贴。根据2007年的调查，提供租金补贴的企业占比达48.4%。在几国政府通过税收减免及财政补贴政策促进住房租赁企业及机构化住房租赁市场发展的同时，也通过较为完善的不动产税制扩充税收收入来源，用以平衡日益沉重的住房租赁财政支出，同时引导存量房屋用于租赁住房。以美国为例，美国拥有一套完善的不动产税制，对持有房屋的所有者征收不动产保有税。对住宅地产面言，居民一旦购买房产，将面临较高的保有税，激励居民将自有空置房屋出租以获得稳定的租金收入抵销部分持有成本。完善的不动产税制既是减弱住房购买冲动增加租赁需求的因素，又能使房东尽量出租多余房屋，而这些房屋往往会委托专业化的住房租赁企业进行管理，从而成为发展机构化住房租赁市场的重要推动因素。日本政府也出台了相应的不动产保有税减免政策，鼓励居民将自有住房用于出租。在日本，土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税。固定资产税是根据市区镇村发表的土地和建筑物的固定资产税评价额以及对象房地产利用状况来决定征税标准额，一般税率为1.4%。日本政策规定，如果在持有土地上建造租赁住宅，根据房屋占地面积及居室面积大小，对固定资产税进行一定的减免。租赁住房是具有稳定租金收益的不动产财产，在成熟资本市场有着发达的金融工具为其提供投融资渠道，从而能够降低住房租赁企业的融资难度、提升其资产周转率及盈利水平。其中，境外租赁住房REITs（房地产投资信托基金）是住房租赁市场的重要供应主体和住房租赁企业重要的变现渠道。以住房租赁行业和REITs均发达的美国为例，据统计，美国房屋租赁行业收入占房地产业总收入的31.97%，居房地产业各行业之首，机构持有租赁房屋数量的比重达30%以上，发挥着重要作用。租赁住房REITs是美国租赁行业重要的机构参与者，在住房租赁市场发挥着重要的引领作用。此外，20世纪70，80年代后，私有化浪潮使各国政府更多利用各种经济手段鼓励市场化机构积极参与住房租赁建设及运营。例如为住房租赁运营企业提供低利率开发贷款或贷款利息偿还补助，增加住房租赁运营企业建设租赁住房的积极性。
四、我国政府在发展机构化住房租赁市场中的职能定位分析
政府在房地产市场中的基本职能包括制定和实施公平的交易和竞争规则，建立和维护公平交易和公平竞争的房地产经济秩序，形成有序的房地产市场；补充房地产市场的不完善，提供或者鼓励非政府力量提供市场供应不足的属于私人物品性质的房地产。矫正房地产市场的失衡，维护房地产市场的平衡，平抑房地产经济的波动，促进房地产经济的稳步发展。结合对经济法的定义和政府在房地产市场中的基本职能的分析，笔者认为政府在发展机构化住房租赁市场的职能定位应该是以修正市场缺陷作为出发点，通过各种现代经济管理职能，促进机构化住房租赁市场的规范发展，优化住房租赁市场的供给主体结构，形成公平的住房租赁市场运行环境，实现住房租赁市场整体效益可持续发展。
从成熟住房租赁市场所在国家政府的职能定位及出台的政策来看，政府在发展机构化住房租赁市场中的核心作用即是通过立法、宏观调控政策制定及市场监管等多种职能及手段，引导和促进住房租赁企业加大对住房租赁建设及运营的投资力度，增加机构建设或管理的租赁住房的绝对数量及在租赁住房供给中的占比，从而为国内的住房租赁市场提供专业化的管理运营经验，带来更好的租户体验发挥规模化优势，降低住房租赁的建设及运营成本。因此，我国政府在推动租购并举制度和培育机构化住房租赁市场中应该以下三个层面履行主要职能。一是作为住房租赁市场法律法规制定者，为发展机构化住房租赁市场提供根本制度保障。在立法层面尽快建立和完善租赁市场的法律法规，明确住房租赁企业的法律主体地位和界定标准，明确租赁法律关系及租赁双方的权责利，细化租赁格式合同条款，落实保护承租人合法权益的制度，加快"租购同权"立法进程，为住房租赁市场提供法律保障。二是作为住房租赁市场宏观调控政策制定者，通过金融、财政、税收、产业等宏观调控手段的协调配合，修正目前住房租赁市场存在的缺陷，最大程度地防范"市场失灵"，为培育住房租赁企业、发展机构化住房租赁市场提供具体配套政策措施。同时，政府在实施宏观调控政策时也必须时刻关注严守宏观调控权限，遵循公平、公正原则，避免政策向国有企业倾斜，注重私有财产的产权保护，最大程度地避免"政府失灵"现象的发生。三是作为住房租赁市场监管者，为机构化租赁市场发展提供公平、良好的市场竞争环境。具体方式可以考虑立法可以大步先行，而执法则可以根据实际情况小步慢行。加快健全和完善住房租赁市场管理法规，逐步推进住房租赁市场监管法规的实施。建立一套完整的租赁市场监管法律体系，逐步明确对于住房租赁企业的准入及监管制度。既要规范房东行为，限制住房租金的不合理上涨，保障承租人权利，又要对租赁市场运行进行规定，进一步规范房地产中介市场监管，维持良好的市场运行秩序。目前住建部牵头起草的《住房租赁和销售管理条例》尚处于征求意见的阶段，国家应该加快立法进程，继续丰富和完善租赁市场法律体系。
五、发展我国机构化住房租赁市场的法律法规及政策制定建议
基于目前我国发展机构化住房租赁市场存在的上述问题，并结合国际成熟住房租赁市场的成功经验，笔者认为从中短期来看，我国政府在发展机构化住房租赁市场扮演的三种职能中，住房租赁市场法律法规制定者和宏观调控政策制定者的职能相较于市场监管者的职能而言更为重要，也更为迫切。因此本文最后部分重点从发展机构化住房租赁的角度，对我国政府如何制定住房租赁市场法律法规及相关配套政策提出具体建议。
虽然国务院及地方政府已制定了一系列发展机构化住房租赁市场的引导性政策，但整体而言具体配套政策出台仍然较少，住房租赁企业在土地获取、建设运营租赁住房、确认盈利模式、公平参与市场竞争方面仍然存在诸多政策障碍，落地难度较大，需要政府尽快明确机构化住房租赁市场发展相关配套财税、金融、土地及住房供给等政策细则。目前已出台的法规政策中未对租赁住房进行定义。目前政府主管部门及市场参与者虽然对发展住房租赁市场有较为统一的看法，但在诸如酒店式公寓是否属于租赁住房、"商改住"需要达到哪些标准才符合租赁住房认定要求等问题上存在较大争议。建议住建部及国务院相关部门在即将出台的《住房租赁管理条例》或相关政策文件中明确租赁住房的界定标准及须符合的土地用途、规划用途及消防验收等审批、核准或备案程序，为后续提出具体的租赁住房税收优惠及补贴政策提供制度基础。
结合上述政策及市场主流观点，笔者建议将住房租赁定义为"将不用于销售的新建或改建房屋用于长期租赁的相关业务"。租赁住房具体包括但不限于公租房、廉租房、市场化新建或改建的长租公寓、签署长期租赁合同（超过3个月）的酒店式公寓及其他能够增加有效住房租赁供给的租赁物业。综合相关政策文件，可以将住房租赁企业的定义总结为通过租赁、收购、自建等方式筹集社会房源，对房屋进行必要的装修或改造，面向住房租赁市场提供较长租约及专业化管理服务的商业性经营机构。机构化住房租赁市场则是由住房租赁企业作为参与主体，为住房租赁市场提供租赁住房供给的市场。建议住建部及国务院相关部门在即将出台的《住房租赁和销售管理条例》或相关政策文件中明确住房租赁企业的界定标准及认定程序，为后续推出扶持住房租赁企业，发展机构化住房租赁市场的优惠政策提供政策依据。建议在发展住房租赁市场初期，适当放宽租赁住房和住房租赁企业的界定范围，允许将开展住房租赁业务的机构纳入住房租赁企业的范畴，从管理房间数、备案合同数量、经营收入等方面设置相关企业认定为住房租赁企业的最低业务经营指标，并通过企业自主申请备案登记或达到经营指标即认定为住房租赁企业的方式，避免涉及前置行政审批，吸引更多社会机构参与住房租赁业务。增加土地供应、降低土地出让价格是吸引住房租赁企业增加投入，积极参与租赁住房建设的重要手段。借鉴成熟国家经验，并结合国情，建议从如下方面完善住房租赁土地供给配套政策。一是明确"商改住"等非住宅类用地改建租赁住房的审批标准及监管细则。建议住建部及各住房租赁试点城市尽快出台"商改住"相关的土地用途、建设规划变更、后续消防验收及市场监管的配套细则，并出台相关审批、核准或备案快速通道或便捷程序，给予住房租赁企业明确政策预期，减少其将商业办公用房、工业厂房改建成租赁住房的合规性风险和政策不确定性。二是平衡租赁住房土地供应与住房开发及销售土地供应需求，全面推广租赁用地试点。借鉴美国及德国的经验，建议从供给端通过要求开发企业在土地竞拍环节出具住房租赁建设及运营承诺，增加机构化建设及运营的租赁住房供给。目前国内部分住房租赁试点城市也已经逐步开展住房租赁用地试点。建议在住房租赁试点城市因地制宜，全面推广相关成熟模式，增加租赁住房建设用地供给。政府在出台住房租赁土地配套政策时，要特别注意确保营造公平、公正的市场竞争环境，给予国有企业和民营主体同等的政策待遇，避免出现国家队利用住房租赁的倾斜政策获得低价优质土地资源，影响民营资本参与机构化住房租赁市场建设的积极性。三是明确集体建设用地改造为租赁住房的土地使用权和房屋用途变更具体细则。盘活人口净流入城市的集体建设用地，是增加租赁住房用地供给的重要手段。国土资源部、住建部于2017年联合印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中要求集体建设用地改建租赁住房项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划。除北京、上海外，由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后方可启动试点。目前上述政策规定中提及的试点城市实施方案、试点城市开展集体建设用地改建租赁住房的具体规范性程序均在制定过程中，建议采取边试点、边立法的思路，在积累试点经验的同时逐步完善相关配套政策。根据境外成熟市场经验，税收优惠和财政补贴是发展机构化住房租赁市场的重要宏观调控手段。根据成熟市场成功的政策经验并结合我国当前的财政税收国情，建议从如下方面完善发展机构化住房租赁市场的财税配套政策。一是研究制定针对住房租赁企业建设、运营租赁住房的税收优惠政策。国税总局和财政部可以研究针对合格租赁住房固定资产折旧年限的差异化要求，出台缩短合格租赁住房折旧年限的会计准则解释，使住房租赁企业可获得更大的减税优惠。二是研究推出针对住房租赁企业的税收返还及减免政策。国税总局和财政部可以研究针对企业建设或运营租赁住房所产生的相关增值税、房产税、所得税和城镇土地使用税等返还政策，根据租赁住房的建设或运营规模进行适当税收返还，增强专业机构建设、运营租赁住房的积极性，减轻企业税收负担。同时，可以考虑试点针对完全从事住房租赁业务的企业的税收减免政策。可以借鉴德国的经验，针对完全从事住房租赁业务的企业给予所得税减免，以鼓励房地产开发企业、国有企业将业务重心转向住房租赁市场。完善的金融市场和工具是促进住房租赁企业降低融资成本，提升盈利水平的重要基础。在目前国内人口净流入城市住宅价格高企、租售比较低的情况下，唯有通过金融市场降低住房租赁企业的融资成本、拓宽住房租赁企业建设租赁住房的投资回收渠道，才能真正解决住房租赁企业盈利难的问题。结合国外成熟市场经验，并结合我国目前金融市场及工具的发展情况，提出以下两点政策建议。一是加快推动住房租赁REIT（房地产投资信托基金）的政策落地和项目试点。目前我国房地产行业正进入存量时代，住房租赁市场方兴未艾，REITs可优化住房租赁企业资本结构，有效降低住房租赁企业资产负债率。对于以开发建设为主的住房租赁企业，REIT有助于住房租赁企业由开发-持有的重资产经营模式向开发-转让至REITs的轻资产模式转型，通过专业化运营管理为住房租赁企业建立起有效的资本循环和全面资产管理体系，成为住房市场长期健康发展的稳定器和重要支撑。二是明确针对住房租赁企业开发及经营贷款的利率优惠政策。政府应充分运用国有银行执行信贷政策的优势，出台针对住房租赁企业开发及经营贷款的利率优惠政策，降低住房租赁企业的融资成本，提升住房租赁企业的盈利能力，推动其进入住房租赁市场的投资信心。此外，建议各试点城市尽快明确针对已建成的租赁住房的抵押登记办理程序，并出台针对合格租赁住房办理抵押贷款的利率优惠政策，通过要求贷款募集资金用途用于租赁住房的建设、改建和运营，引导资金投入机构化住房租赁市场。我国机构化住房租赁市场发展较为滞后，需要政府履行好住房租赁市场立法者、宏观调控政策制定者和市场监管者三种职能。通过建立公平的租赁市场经营环境、明确住房租赁企业的法律地位等立法举措增强住房租赁企业进入市场的信心；通过土地、财税及金融等多方面的配套政策在市场发展初期帮助住房租赁企业获得盈利，并在市场发展中逐步培育住房租赁企业的市场化盈利能力，最终进入由市场作为资源配置的决定性因素的良性循环。同时，政府也应在市场发展到一定程度后，逐步加强和完善市场监管职能，促进机构化住房租赁市场的健康持续发展，最终改善我国租赁住房供给结构，加快实现租购并举的住房租赁制度。
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来源：《上海法学研究》集刊2019年第22卷（上海融孚律师事务所文集）。转引转载请注明出处。
责任编辑：朱 炯 王柯心