大松敦：东京，人性化城市设计
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纯干货，不啰嗦
大松敦
日建设计常务董事兼项目开发部门总裁
日建设计TOD首席设计师
城市更新中的人性化设计有三大要素：
一、促进公共交通利用，站城一体，打造TOD开发模式，完善人行体系。
二、利用公共空间来增加创新机遇。
三、通过PPP推进，激发城市活力，提升城市价值。
今天分享的这三个项目将着重从以上三点来阐述。
在讨论具体的项目之前，我们先来了解一些时代背景。以下是东京从1984年到2015年地价的变化过程，暖色调部分是地价最高的地方（中心区）。
1988年，1990年是日本泡沫经济的鼎盛时期，也是地价最高之时；
1991年、1992年泡沫经济破裂之后地价急剧下降，之后到2015年，期间地价几乎没有变化。
六本木、日比谷、涩谷站再开发这三个项目都是泡沫经济破裂之后开发的项目，并且从开发到最后竣工的周期很长，比如六本木项目是从1995年开始，2007年才竣工的。
东京中城“六本木”
东京六本木项目开发前是东京日本国家防卫厅旧址，在1995年的时候政府启动了其规划项目。
六本木项目从一开始就不是盯着项目本身用地，而是考虑与周边区域的联系，做了一条东西向的绿色廊道。
该项目作为六本木地区的核心，在开发商进入项目前，政府就进行了“土地出让前的行政规划1”。
1988年1月，内阁会议通过「关于国家机关等的迁移」的決定。
在1988年—1995年期间，分别在1995年的土地规划中确认打造城市“城市绿轴”；
1996年进行了开发基础条件的梳理，涉及到绿地、住宅、高品质商业、城市防灾功能等多项建设；
1997在政府机关迁移旧址等的利用规划座谈会上确立以４公顷的地区公园规划为核心进行主要的公共设施建设。
也就是说开发商拿到地后首先要确保三分之一的绿地保护，同时将该项目与周边区域进行衔接，以及对周边绿地进行一体化设计。
在1999年到2001年期间，又通过了“土地出让前的行政规划2”。
这一阶段项目由三井不动产集团中标，开发模式也由所有风险均由买方承担的原始处理方式转换为出让方（政府）承担部分开发风险的开发型模式。
这是用地北侧的一个公园，结合到项目内进行整体考虑。公园的土地并不是开发商的，但通过开发商资金的投入进行了景观环境的提升。
桧町公园
设计阶段同样经历了很长时间,通过多轮的方案推敲细化。只有绿地公园和生态环境不可能吸引大量的客流，因此在公园的设计方案中，增加了很多文化设施以提高公园吸引力和活力。
六本木中的公共设施
除了公共空间的设计，公园景观的提升，六本木同时也是一个典型的TOD开发项目。项目将周边两个地铁站进行衔接，通过地下通道连廊，将地铁的人流吸引到项目内。
地下空间网络体系
该项目还成立了一个运营管理公司，负责策划集会活动，商业推广等，同时管理桧町立公园、中城花园等绿地的运营，及东京中城总体的运营和管理。
因此一个项目的成功不仅仅需要优秀的规划、设计的参与，后期管理也是确保它能够顺利实施运营的关键。
项目运营和管理战略
日比谷中城
日比谷中城项目是今年刚刚竣工的另一个新的中城项目。与日比谷一路之隔的西侧是东京占据重要位置的日比谷公园，东北侧是东京车站。
用地中的两栋历史建筑
开发前的用地中有两栋历史建筑，都是三井不动产持有的办公楼。如何处理这两栋有50年历史和80年历史的老建筑，是项目面临的难题。
前期与政府协调的总体研究范围已远远超过了项目本身，要求与周边的公园和项目衔接，以提升日比谷在整个地区的影响力。
日比谷地区的北侧是东京站、东京CBD，通过日比谷项目将东京CBD衔接起来，这是区域化研究的思路。
2012年废除道路，增设广场
上图左边为原来用地情况。场地中有两栋老历史建筑，虽然用地很有限，但仍然需要公共开放空间的打造来吸引人流。
两栋老建筑之间原本有一条城市道路，后来将这条道路取消了，但道路的权属是政府的，需要和政府协商作为项目内用地，这也是一种比较特殊的做法。
公共空间的设计
上图白线左边是项目用地红线范围之内的，开发商为三井不动产；右边是政府的道路，作为公共空间广场来设计。
项目地原来有两个地铁站，但与地铁站的地下没有联系，人从地面才能进入项目。在更新改造的过程中，通过一条地下连廊将地铁站与项目联系起来，并且通过地下路径将日比谷区域内的项目进行了有机的连接。
很遗憾最后两栋历史建筑被拆掉了，但历史建筑的立面风貌在地下空间里得到了再现。作为对城市空间的回应，项目在面向公园的方向做了一个空中花园，游客可以在花园中欣赏到远处的日比谷风景。
空中花园
以PPP方式来打造公共空间是项目的一大特点，PPP是指官民协作的一种方式。日比谷中城项目竣工后，开发商三井不动产提出要在街区成立一般社团法人日比谷地区管理会，通过与周边项目业主进行协调，维护整个日比谷街区的运营管理。这也是一种「政府零负担」的新型管理模式的探索。
日本涩谷车站周边的地块条件、地势高差非常复杂，项目共涵盖五个开发项目。面对复杂的城市更新TOD项目，首要任务是确定政府、开发商、地铁公司在不同阶段所需要承担的责任。制定规划导则、城市规划、引导项目推进是开发课题解决中的方针。
开发前的老涩谷站
涩谷车站周边城市更新的契机是在2000年，因为有一条新地铁线准备开通，以此进行涩谷周边地区的大改造。涩谷站中有7、8个轨道公司轨道车站，在更新中需要对原始分散车站进行整合。
涩谷站的第一个项目“涩谷未来之光”通过把两个不同公司的站点进行纵向叠加，整合之后形成顺畅简短的换乘。
在项目中，对一些较为分散的车站在整合、转移位置，腾挪出的空间又可以用于各个区块间的衔接。未来涩谷地区将会形成一个高密度、集约的城市空间结构。
由于是谷地，涩谷地区本身的地形就很复杂，但过去的立体交通体系非常简易。改造后通过纵向人流的顺畅转换以形成典型的TOD空间结构，将地铁车站枢纽和开发项目进行了很好的衔接。
六本木中城、日比谷中城以及涩谷，这三个项目都在15年期间地价飙升最快的区域。通过城市更新与TOD的开发，发挥土地效用，实现了土地价值的提升。
本文来自“听空间的共鸣”2018杭州城市更新论坛大松敦先生的演讲
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