二手房压顶！这些城市正在加速“抛售”
文|凯风
一半是海水，一半是火焰。
上海千人“秒杀”6000万顶豪、深圳万人摇号抢房冻资上百亿、杭州6万人抢900多套房子，成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……一时之间，抢房之声不绝于耳。
楼市热了？
众所周知，万人抢房背后，正是稳赚不赔的套利游戏。
正如《6万人抢900多套房？大魔幻了》一文所论，一如股市“打新”，在限价政策下，一手房价格远远低于周边二手房，一套房动辄相差上百万。摇到就是赚到，自然带动楼市“打新”高热不下。
然而，在楼市万人“打新”背后，这些城市的二手房正在加速“抛售”。
在万人摇号抢房最为火热的杭州，二手房挂牌量已经突破12万套，创出历史新高。
相比2019年初的6.5万套，一年半时间里，杭州二手房挂牌量接近翻倍。与之相对，在楼市相对正常的2019年，杭州全年成交量仅为8万套。
成都和南京，有过之而无不及。
仅在贝壳平台，成都最新的挂牌量就已高达13.6万套，而2019年初仅为6万套。一年半时间，二手房挂牌量增长1.3倍，最近几个月每月新增房源3万套，而月成交不到1万套。
南京也是如此。同样仅在贝壳平台，南京二手房挂牌量从2019年初的3.8万套，飙升到如今的9.2万套。一年半时间，二手房挂牌量飙涨1.4倍。
上海和深圳市场相对好一些。上海从5.2万套增长到5.8万套，深圳从3.7万套增长到4.27万套。这两地二手房市场迅速回暖，二手房成交出现明显放量，不断消化新增放盘。
值得一提的是，深圳二手房挂牌量看起来总量不高，但最近3个月的新增房源接近5万套，月均1.7万套，而去年同期每月新增房源仅有6000套左右。
同时，这还只是一家平台的挂牌数量，其中部分高价房源由于“你懂的”原因不定时下架。考虑到整个市场，各个城市的二手房挂牌至少还要增加20%以上。
“万人抢房”城市尚且如此，其他城市更不用说。
作为一线城市的广州，仅链家平台，二手房挂牌量就高达7.6万套，相比2019年初的3.1万套，飙增1.4倍。
重庆：二手房挂牌量接近16万套，相比2019年初的4.8万套，飙升2.3倍。
天津：二手房挂牌量超过13万套，相比2019年初的5万套，增长2倍多。
苏州：二手房挂牌量达到8.8万套，相比2019年初的2.4万套，飙升近3倍。
沈阳：二手房挂牌量达到12.3万套，相比2019年初的2万多套，飙升5倍。
郑州：二手房挂牌量超过11万套，相比2019年初的5万多套，接近翻倍。
要知道，这一数字，已经扣除了成交房源，相当于净存量。问题在于，房子只会越卖越多，新增挂牌房源远远超过成交量，未来二手房挂牌量还会继续井喷。
就在最近几个月，一二线城市每月新增房源都在1万套以上，深圳、杭州每月接近2万套，成都、苏州更是超过了2万套。
然而，二手房成交量刚刚企稳，便已掉头直下。
今年6月前三周，重点18城市的二手房交易量连续三周环比下降，降幅分别为-5.7%、-7.9%、-21%。
二手房挂牌量创下历史新高，释放了什么信号？
其一，房价经过一轮大涨，高位变现者增多。
从2015年到2018年，绝大多数一二线城市房价都出现明显上涨，部分城市房价翻了一番。
不过，从2018年至今，部分城市房价处于横盘状态，基于“房价不涨就是跌”的认知，加之对未来不确定性陡增的预期，获利盘出现集中高位变现现象。
其二，在疫情冲击之下，部分高杠杆炒房者资金无以为继，只能通过抛售回笼现金流。
这场疫情带来的冲击，不仅力度前所未有，而且持续时间远远超出预期。虽然部分行业已经出现明显复苏，但大多数行业仍在艰难恢复当中，部分高杠杆炒房者开始面临越来越大的现金流压力。
其三，大多数城市都已触及“限售”时间线，二手房逐渐解禁，这些被解封的二手房正在进入市场。
从2017年开始，全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策，成为这一轮楼市调控最深的印记。
大多数城市限售周期为2年，部分为3年，个别城市为5年。如今，三年过去，限售已经开始陆续解冻。
其四，2020年，楼市重回“政策市”轨道。政策对房价的影响，前所未有之重要。
对于楼市来说，最重要的政策有三：一是限购，二是限贷，三是降息。楼市是维稳还是重启，是托底还是刺激，只需关注这几个重要信号：
1、一二线城市陆续取消限购；2、大城市放宽首付比例及二套房贷限制；3、5年期LPR大幅降息（25个基点或更高），加点上浮明显下调。
没有这三大信号，貌似火热的楼市打新、个别城市的蠢蠢欲动、一些政府托市的卖地高潮，都只是小打小闹。