旧组屋的春天真的来了吗？浅析HDB CPF政策调整

本文是小Li飞刀最近研究新加坡HDB的第三贴

组屋讨论前两贴可以参考：

早在去年8月结合本地报纸集中讨论组屋地契之时，我就预测CPF政策会放松

本人在2019年初时的楼市展望：                   

于是这次HDB在2019年5月的的CPF新政一出，大家欢呼一片，仿佛二手组屋特别是高龄组屋的春天来了？

那么实际新政策对各方有什么影响？真的是有利无弊嘛？效果会马上出来嘛？

我们先看下这次的政策详细：                    

新政和原来的相比有什么变化呢，简单来说把原来的买家居住年龄底限从80岁提高到95岁，不足的部分就会按比例影响到申请贷款和CPF使用上限。相比之前的条例（可参考之前旧贴）看似解决了超过60年屋龄的HDB使用CPF限制的大坑，也人性化了很多。  

那么新政策真的是有利无弊嘛？ 

我个人当时的初步看法：                   

简单分析下

得利的>40年屋龄的旧组屋，相比之前的从59年开始一刀切影响年轻（<35岁）买家CPF动辄33%，现在的计算方法更为人性化：

https://www.cpf.gov.sg/members/FAQ/schemes/Housing/Housing-Scheme/FAQDetails?category=Housing&group=Housing%20Scheme&folderid=11357&ajfaqid=6686635                  

放在一张图来看：                   

然后结合早报的举例：                   

其中第二个例子详细说明：

原本条例下48/45岁的中年夫妇俩买剩余50年地契的HDB只能用80%公积金，现在可以用到100%，是受益群体。                   

而第三个例子的25岁的年轻夫妇买剩余65年地契的HDB，原本没有限制（100% CPF和90%贷款），现在只能用90% CPF和81%的贷款，属于受损群体。                   

结合那张综合表格来看，我们发现21-34岁的群体是最大的受损人群，而35岁以上的人在购买地契<60年的HDB的时候会有不同程度的收益，当然受益最大的可能是那些坐拥地契<60年HDB的屋主。                   

那么政府为什么要出这个政策呢，简单来说就是给大家一个出路，潜台词就是：不要指望政府会做SERS帮你解决问题，要用市场的力量来调整。

为啥这么解读这个新政呢？因为组屋的Winter is coming！

摘自2019年5月的早报：本地已有15%的组屋剩余地契少过60年                   

而接下来5-10年，会有21万个组屋单位年满40年！

可以预计的未来整个新加坡有超过30%的组屋是高龄的！如果不及时修改政策，那么会迎来组屋灾难性的下跌。（怎么个跌法可以参考：【实例讨论】新加坡高龄HDB组屋的大坑？）                   

那么本地媒体是怎么看新政的呢？请看早报的分析                   

为什么吸引力不大？其中主要一个原因就是前面说的旧组屋供应量远远超过需求量：5年21万个单位。

而我们看过去几年整个HDB  resale交易量也就2平均万个出头，哪里来这么多买家来买你的旧屋子？                   

相反那些21-34岁的买家，特别是25-34岁的第一次购房中坚群体，被切断了不少选择，使得这群人会转去买BTO或者屋龄较新的二手组屋。

这群人有多少呢？我们从早报数据大概可以看出一些端倪：上限是9%的买家                   

这就带来了第二个受损群体：那些拥有剩余60-70年地契的HDB 屋主！

原本的无辜群众受到无妄之灾，被95岁的限制切断了一大片刚需买家！

所以个人认为现在高龄组屋的影响会间接扩大到<70年地契的组屋，并且实际影响一定会更加扩大（想知道为什么可以私聊微信： rammztein）

另外本地中英文报纸评论似乎也不买账，纷纷持怀疑态度：                   

所以综上所述, 我的个人意见：

1.       此次组屋CPF调整政策绝不是看起来的这么简单

2.       对>60年组屋的效果究竟如何还得看市场反应，短期不会有明显改善

3.       本地年轻人（25-34）是明显的受影响的群体

4.       受影响的部分年轻人可能会分流到BTO和私宅

5.       持有剩余60-70年屋契的HDB屋主反而遭灾，损失了一大批买家

6.       如果你是组屋持有者，你接下来有什么选择？

最后再提醒下各位未来几年的二手组屋供应量                   

结合下面这张图来看，那么你还觉得这几年二手HDB卖得出好价钱嘛?                

那么手上持有二手组屋的屋主，你接下来有什么计划和选择呢？ 

没事别慌，继续抛砖引玉而已，可以找我聊聊，说不定有惊喜哦。                   

【原创】新加坡组屋分析系列：

【新加坡本地重要新闻导读】：

【新加坡海外投资新闻导读】：