收藏 | 佛山新城置业宝典：5盘详解+竞品分析+利好透视
功夫君近日发现
佛山新城
大家都很关注这个板块的前景与项目
昂首挺胸光明正大去踩盘的
功夫君决定给大家来点猛的：
一、佛山新城在售项目及产品
二、佛山新城各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、佛山新城竞品分析
五、短期内可兑现配套
六、板块远期规划情况
七、大环境政策利好浅析
佛山新城在售项目及产品
先来看一张图，下图中红色的块块，就是佛山新城目前有货在售的项目，共有5个盘。（中海新城公馆位处乐从，金辉优步大道属于北滘，不在本稿讨论范围内。）
| 佛山新城板块在售项目一览表 | ||
| 项目 | 产品 | 在售情况 |
| 华润置地悦里 | 88-123平 | 带装修1.8-1.9万/平 |
| 保利海德公园 | 143-167平 | 带装修2.2-2.3万/平 |
| 怡翠晋盛泰园 | 137-185平 | 带装修2.4-2.6万/平 |
| 泰禾佛山院子 | 610-620平别墅 | 价格待定 |
| 保利天寰 | 110-142平 | 吹风1.7-1.9万/平 |
| 制表：功夫房产 2019.3.21 |
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品极其丰富。（下文项目名均为简称）
佛山新城各盘首付情况
| 佛山新城板块在售项目首付一览表 | |
| 项目 | 首付 |
| 华润置地悦里 | 88平45万起 |
| 保利海德公园 | 143平95万起 |
| 怡翠晋盛泰园 | 137平98万起 |
| 泰禾佛山院子 | 待定 |
| 保利天寰 | 110平约60万 |
| 制表：功夫房产 2019.3.21 |
目前，整个佛山新城的项目都能做单合同，上车门槛最低的是华润置地悦里及保利天寰，前者45万起，后者也十分亲民。
无论是刚需还是投资，如果地段合适，佛山新城目前这一批三房单位，还是挺适合上车的。具体如何选择？请接着看。
刚需及改善客户，如何选择？
刚需购房者：低价的第一梯队，华润和天寰，两者从地段来说挺相似的，周边都是大片厂房。差别就在于，华润旁的厂房待拆，距离广佛线世纪莲站约1.7公里；天寰旁的厂房新一些，距离三号线大墩站约1公里。此外，两者实用率也不同，具体要到板房去感受。
如果希望步行较短距离可以到现成地铁口，可以考虑院子，但目前暂无小户型在售，可等未来的新货。
置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，如果不想压力太大，华润、天寰都可以考虑，可以针对各家四房单位的朝向、景观进行细致研究，再做判断。
土豪型改善购房者：要求房子地段好、景观好的，可以考虑怡翠晋盛和泰禾佛山院子，怡翠专梯专户，大平层望江(远一点)；院子即将推出别墅产品，后期还有大户型或大平层，也可以持续关注。
此外，保利海德公园最后这批大户型单位，如果你对于景观要求不高，喜欢安静，喜欢文化馆图书馆，可以考虑。
佛山新城竞品分析
走出佛山新城，奇槎、城南、北滘新城，都是购房者时常拿来比较的板块。
佛山新城在禅南顺三板块交汇处，环境OK，交通OK，配套逐步OK，发展空间大，只欠人气与大型商业体。（星耀101只剩下餐饮+影院了）
功夫君给大家分析下这三个板块的优缺点。
| 板块 | 奇槎 | 北滘新城 | 城南 |
| 楼盘 | 7盘 | 5盘 | 1盘 |
| 地段 | 临广近市区 发展空间大 | 临广 发展成熟 | 城区内部 发展成熟 |
| 商业 | 楼盘底商 | 有大型商场 | 有大型商场 |
| 交通 | 自驾 | 自驾+地铁在建 | 自驾+广佛线+2号线 |
| 医疗 | 规划新医院 | 北滘医院 | 近市一 |
| 环境 | 半月岛公园、滨水公园 | 和园、北滘公园 | 亚艺或周边小公园 |
| 出品：功夫房产 统计时间：2019.03.26 |
禅桂客户，最常见在奇槎、城南、佛山新城之间做选择。目前，佛山新城的价格对比前面两个板块更有竞争力，部分项目之间存在3-5千的差价。
若在市区上班，跨了一条东平河，佛山新城的地理优势就不及奇槎及城南了，这也是部分禅桂客户纠结的点。
将佛山新城与北滘新城作对比的，常见是广佛投资客，以及部分顺德购房者，交通轨道、生活配套、教育资源，常是这一类人关注的点。
在与北滘新城的PK之中，佛山新城的优势是现成地铁、市政配套、价格亲民，劣势则比较明显：产业支撑不足、居住氛围淡、商业配套较少、教育资源也有待补充。
不过，北滘新城下一轮的板块扩张要怎么做，也是一个值得关注的重点。
短期内可兑现配套
佛山市妇女儿童医院：预计2019年底投入使用。
佛山市博物馆新馆：预计2020年6月建成开放。
广佛环线：计划今年10月正式通车。
佛山地铁3号线：力争2022年达到试运行条件。
东平河南岸改造：2年内完成
小布村、乐从钢铁市场改造：3年内启动
板块远期规划情况
2018年9月12日，佛山市国土资源和城乡规划局发布《佛山市东平新城南片控制性详细规划修编》 批后公示两份，佛山新城南部的宏伟蓝图曝光。【戳我看详情】
交通轨道：片区规划有3条地铁3、6、12号线，共设有4站，
此外，规划区内还经过有广佛环线（在建）、广佛江珠城轨（待建），通往东平站；岳荷路上规划有城市快速公交，即BRT线路。
教育配套：规划新增一所小学、一所中学，位于东平湖南侧，周边生态环境优越。
宅地：片区内规划有17宗宅地。其中，小涌村将拆除，与南侧大片农林用地一同开发为宅地；岳步村将原址保留，开发其四周农林用地为宅地。可以预见，未来这一片区将成为大型生活居住区。
大环境政策利好浅析
一方面，佛山中德工业服务区管理委员会与佛山市佛山新城建设管理委员会合署办公，为市政府派出机构。
另一方面，佛山新城处于三个圈之中：
①粤港澳大湾区 ②一环创新圈 ③三龙湾高端创新集聚区
功夫君认为，居住环境好、配套逐步上线，以及板块远期规划，都是佛山新城的优势所在。
目前，佛山新城人气不足的核心原因在于：缺乏产业引进。
倘若能引进符合佛山新城定位的产业，引流人才与资金，让空荡荡的写字楼充盈起来，让人才逐渐转换为常住人口，才能把区域做活。
对此，你怎么看？我们留言区见！
这是功夫君的肇庆小表弟
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【航拍】这些等待改造的城中村，原来这么美
【卖地】8字头起！德胜新城卖近4万平靓地
【政策】超实用！公积金新规高频问题都在这
嗨！下面介绍功夫君的小表弟：@肇庆楼市。
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