洲表价值131亿！万科钩机已进村！保利中标聚龙南、北旧改
金融高新区旧改捷报频传！
刚刚，功夫君从南海区政府网站获悉，保利华南接连中标夏北聚龙南、聚龙北两个经济社的旧村居改造合作企业，将于1个月后举办全村表决。
▲聚龙北旧改中选公告
▲聚龙南村、聚龙北村
同时，万科操刀的洲表村改造也有新进展！
当地居民透露：“已经有钩机开进了村内一处空地，万科正在开工建楼！”
▲万科的钩机正在施工
就在6月初，洲表经济社召开成员代表会议，全票通过了《佛山市南海区夏北洲表经济社旧村居改造合作框架协议》。
公示文件显示，洲表村占地661亩，价值131亿！签订协议后，万科将向洲表村分期支付13.17亿拆迁安置补偿保证金，并保障每年的集体物业租金。
▲夏北洲表村
注意：截至发稿前，框架协议尚未正式签订，但协议内容已在双方内部过会通过，并在全村公示超过了5日期限。
协议全文长达17页，信息量巨大，功夫君将重点挑出来讲：
为方便读者理解，本文统一将佛山市南海区桂城夏北洲表股份合作经济社视为甲方、将佛山市万科万鸣房地产有限公司视为乙方。
01.
洲表整村占地661.4亩 价值131.74亿
据调查，夏北洲表经济社改造范围占地面积约661.4亩，现有户籍人口约2500人，改造地块内原有住宅建筑面积约25万㎡、集体物业建筑面积约18万㎡。
▲夏北各村改造范围
评估报告显示：洲表整村改造项目土地评估价高达人民币1317405万元，即131.74亿元。
以上这些数据，正好可以跟碧桂园操刀的永胜村横向对比：
| 夏北旧改 | 永胜村 | 洲表村 |
| 占地面积 | 483亩 | 661.4亩 |
| 评估价值 | 99亿 | 131.74亿 |
| 户籍人口 | 约2400人 | 约2500人 |
| 住宅建面 | 150000㎡ | 250000㎡ |
| 集体物业 | 160000㎡ | 180000㎡ |
02.
拆迁安置补偿保证金13.17亿 分两期支付
《框架协议》第2.2条规定：拆迁安置补偿保证金为本项目土地评估价格的10%，即人民币131740.5万元，该笔款项将由万科分两期存入监管账户：
▲框架协议公示
（1）第一期金额为保证金的25%，即3.29亿元，需在签订协议之日起30天内支付。
（2）第二期金额为保证金的75%，即9.88亿元，在本项目的《改造方案》及《拆迁补偿安置方案》通过洲表经济社（甲方）有表决权人员2/3以上表决同意，且南海区政府审批认定本项目为旧村居改造项目之日起30天内支付。
03.
集体物业租金由万科兜底 每年递增8%
《框架协议》第3.2.9条规定：乙方应保障甲方现有收租物业在改造期间正常租金收入。租金补偿款按年支付，起始补偿期限从2019年1月1日开始至复建物业中交付甲方的集体物业改造完成并产生收益为止。
补偿金额以洲表经济社2017年租金收入（¥13840912.08元）为基准，每年递增8%。2019年度首期租金补偿款（约合人民币1614万）在《框架协议》签订之日起10天内向甲方支付，文件还列明了未来9年的租金补偿标准：
| 年度 | 基准年租金 补偿标准金额 |
| 2019年 | 1614万 |
| 2020年 | 1743万 |
| 2021年 | 1883万 |
| 2022年 | 2033万 |
| 2023年 | 2196万 |
| 2024年 | 2372万 |
| 2025年 | 2561万 |
| 2026年 | 2766万 |
| 2027年 | 2988万 |
04.
万科统筹各项手续 承担所有拆迁成本
《框架协议》第4.2条规定：乙方负责承担项目基础数据调查、改造方案及拆迁补偿安置方案等与本项目有关的费用、成本，并付清《国有建设用地使用权出让合同》所涉及土地出让金及相关税费。
除此之外，本项目在改造过程中所需的一切资金和发生的一切税费全部由乙方承担，包括但不限于：完善土地办证费、社会稳定风险评估费用、集体转国有、土地平整、拆迁补偿费用等。
05.
先安置后拆迁 回迁地块正在建展厅
《框架协议》第4.2.5条规定：乙方保证优先建设回迁安置房，妥善安置村民。保证在《旧村居改造合作协议》约定的时间内保质保量完成各项回迁工作。
万科此前的宣传册显示，洲表村将依托水系长廊构筑“一轴，两带，三核，多片”的空间格局。
▲万科洲表整村改造规划
功夫君实地探访，确认是万科的工程队正在洲表村西侧建展厅（此处原是一片蕉林）。当地居民透露，这片空地未来很可能就是洲表村的首期回迁房所在。
▲万科展厅建在洲表村西侧
06.
拆补方案需在2年内通过2/3表决
《框架协议》第7.1条规定：若乙方编写的《改造方案》、《拆迁补偿安置方案》在本框架协议签订之日起两年内未能通过甲方有表决权人员2/3以上表决同意，甲乙双方均有权解除本协议。
乙方已支付的租金补偿将不予退还，甲方无息退还乙方已支付的拆迁安置补偿保证金，乙方无条件退出本项目。但经政府同意且经甲方成员代表大会通过同意延期的除外。
注意：截至发稿前，上述协议尚未正式签订，但协议内容已在双方内部过会通过。
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