看完陈村西二手盘，我觉得PK佛山新城还是有底气
日前，世茂潭村纯新盘的亮相勾起了功夫君对片区二手市场的兴趣。
购房者对陈村市场的关注点一般集中在东部城区，即白陈路-顺联广场一带，沿佛陈路往西的陈村中部和西部的存在感就弱一些。
尤其是陈村中部“三兄弟”，即便一降再降，依然不温不火，此前其中一位发来清盘喜报，令人欣慰，在相对温热的东西两板块中夹缝生存，着实不易。
▲陈村各板块示意图
今天我们讨论的陈村西集中在登洲半岛，过去两年，星英御岛一直独霸天下，进入尾盘阶段后，万科水晶城又垄断存量市场。
▲陈村西二手房源
01.
带装修均价1.9万/㎡
水晶城垄断板块二手
先说万科水晶城，此名得于当年规划时，美国大师操刀设计楼栋外立面，据说设计出像水晶切割体的流线形态。
实际呈现的效果与规划有一点出入，同时业主还因户型做小了，以及其他一些交标不合等细节闹过维权。
▲水晶城北区楼栋外立面
风波过去后，水晶城的楼栋外立面依然是佛山楼市独特的风景线，亦无碍其成为板块中最热门的二手盘，贝壳上130套的挂牌量垄断片区的二手市场。
从高空俯瞰万科水晶城，其以类似蝴蝶状的线型建筑排布来实现各楼栋的景观和通风，房源南北东西朝向都有，江园双景的房源还不少。
▲水晶城楼栋布局
万科水晶城由星光路分为南北两区，北区阳台流线型设计显眼，南区回归保守设计，但江景会更开阔。
▲水晶城南区楼栋实景
中介解释，南区西南角的28、29座是大面积楼王，几乎零放盘，景观最好，直望三江交汇。
▲水晶城楼王景观（网友供图）
中介给功夫君推荐了几套代表房源。第一套是北区18栋，89㎡三房总价185万，阳台朝东，可望佛陈路，弧形阳台空间很大，超16㎡，横跨客厅和主卧。
▲第一套房源户型图
室内布局三房两厅，卧室均为南向，整体保养较新净。
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▲第一套房源室内实景
第二套也是北区18栋，113㎡三房总价205万，阳台朝北望花园，也是有超16㎡的弧形阳台，横跨客厅和两个卧室，私密性有点打折。
▲第二套房源户型图
▲第二套房源阳台景观
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▲第二套房源室内布局
第三套是南区27栋，113㎡三房总价220万，阳台朝西，在夹缝中可望佛山新城江景，同时也直望楼下中心花园，算是江园双景房，同样三房，这个总价高了不少。
▲第三套房源户型图
▲第三套房源户江园双景
▲第三套房源南望潭洲水道
室内为横厅，三房朝向客厅，主卧景观为星英半岛和登洲村以及江景，虽然总价高，但中介对这套比较自信，“因为景观太稀有了”。
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▲第三套房源室内布局
水晶城初期的规划是高档社区，相关报道称当年规划产品为180㎡起步，但二手市场却以89-113㎡三房为主，还有少量170㎡以上的毛坯大户型。
该盘的生活配套基本依赖星光路两侧的生活广场，生鲜超市、银行、士多，该有的都有，中介门店也集中在这一带，但缺乏大型商业综合体。
▲水晶城生活广场
管理方面，万科物业还是相当能打，所有出入口采用高端的识别技术，就连每个楼栋大门都设有门禁，最难得的是，接近10年的小区，大堂依然富丽堂皇。
▲水晶城安保系统
▲水晶城楼栋大堂
▲水晶城小区园林
业主介绍，小区西南侧的会所未来将由政府统一改造，是“两馆一厅”重要用地。
▲两馆一厅用地
02.
星英半岛卖贵价毛坯
碧桂花城安静舒适
随后，功夫君也粗略逛了一下星英半岛，该盘有18个楼栋，二期由时代收购，去年售罄，近期入住。
▲星英半岛实景
目前放盘主要集中在一期，入住率不算特别高，但底商相对成熟，以装修店铺为主，园林较大，配套幼儿园，南望世茂项目。
▲星英半岛底商
总体来讲，挂牌价不比水晶城低多少，同样的总价区间，在水晶城可以找到带装修的房子，这里只有毛坯房。
功夫君随中介看了两套房源，第一套位于小区南部，89㎡三房，带装修家电总价165万，北望花园，南望世茂项目和华阳桥，还有一丢丢江景，未来世茂建起来后江景就可能拱手相让了。
▲第一套房源户型及实景
▲第一套房源北望园林
▲第一套房源南望世茂和华阳桥
第二套也是89㎡三房，毛坯总价165万，楼层不高，南向阳台受世茂施工噪音影响较大，总体来说，性价比不及前者。
▲第二套房源户型及实景
▲第二套房源南望世茂
最后功夫君也到碧桂花城这个标志盘逛了一圈，过来之前，有粉丝提到碧桂花城房子建设年限久远，居住品质一般，但功夫君觉得并没有想象中糟糕。
首先是物业管理，占地1800亩的大型小区，环绕小区设立了多个保安岗位，看房都必须打电话给业主，还要出示看房证明，碧桂园的物业不赖。
▲碧桂花城标志性入口
▲碧桂花城大酒店
其次就是内部环境，偏乡村风格，相当安静清幽，这一点年轻人可能不太喜欢，但对于有一定家庭成员来说，还是相当舒适静谧。
整个小区分为东西两区，由佛陈路分隔开，共计14个苑，7个洋房区和7个别墅区，规划和广州碧桂园很相似，日常需要配备小电动出行才比较方便。
▲碧桂花城小区分布
功夫君看了一套紫华苑顶层复式，144㎡总价179万，虽是步梯房，但公共空间的墙面和地板都铺设了瓷砖，敞亮通风，没有丝毫阴暗感。
▲碧桂花城144㎡房源户型图
▲碧桂花城步梯实景
这套房每层面积约70多平，虽然只有3个房间，但都达到主卧级别，二楼超22㎡的卧室还赠送了十几方的露台，相当于私家花园，实用率超高。
▲碧桂花城144㎡房源阳台
▲碧桂花城144㎡房源主卧露台
一楼单位也是复式，拥有独立的入户花园，就像一幢小别墅，有些还赠送30-60㎡的花园，有些赠送的花园面积比房子还要大，但整体的总价会偏高，因为花园算在房产证内。
而夹在中间的楼层则以50-70多平两房为主，例如紫华苑79㎡两房总价110万，最低的房源可以不用百万，如紫翠苑的57㎡总价仅是91万。
▲碧桂花城57㎡房源户型图
整体来讲，碧桂花城的户型都很方正，采光通风相当不错，实用率也达到9成左右，虽说人车不分流，但环境真的能打。
03.
世茂新品引领下
陈村西是否有望突围而出
考究各盘之间的产品特性，似乎没有竞争性可言，水晶城主打江景大户型、星英半岛为毛坯小户、碧桂花城亮点为步梯复式，可以说这是一个百花齐放的二手市场。
▲从佛陈桥看水晶城和碧桂花城
或许因为这样，给了世茂一个相当自由的发挥空间，从产品规划来看，对标佛山新城龙光项目，不得不让大众重新定位陈村西了。
▲世茂项目沙盘模型
目前，板块二手均价约1.8-2万/㎡，与禅城湖景2.3万/㎡、奇槎2.5万/㎡的均价有明显落差，导致不少禅城客选择过桥置业。
▲陈村西周边板块示意图
据说当年佛陈大桥还处于收费时期，不少人因为过路费对3000元/㎡的碧桂花城望而脚步，2003年佛陈桥取消收费，花城售价一夜上涨千元，如今看来，当初啃下难关者还是尝到不少甜头。
▲碧桂花城门前的佛陈路
功夫君有不少禅城工作的朋友选择买这里，也有不少人住在这一带，消费和教育都到禅桂解决，两区生活似乎无边界，因此说这里一半禅城一半顺德并不为过。
需要提醒的是，在某些生活服务上，还是会有跨区概念，比如功夫君骑共享单车过河就因超出运营范围被罚款了，美团外卖也要两区切换。
在教育上也同样被分隔，从公办角度讲，你只能看着眼前的环湖小学、澜石中学、三中等名牌学校，却只能入读附近的潭村小学。
若是有足够的资金选择民办，那就另当别说，功夫君就有朋友过桥选择禅城TOP级民办九珑璧国际幼儿园，还有碧桂花城学校等选择。
▲九珑璧国际幼儿园
当然，对不过于追求名牌学府、繁华商业的人来说，这里的一切还是能容纳基本生活所需，而且2号线也开通在望，出行也多了选择。
所谓“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，一般人到高空俯瞰小蛮腰都不会登顶小蛮腰本身，而是到旁边的西塔观景。
同样道理放在佛山新城，似乎北岸的陈村西更能尽揽千亿景致。再说了，陈村西更匹配南方人信奉坐北朝南的风水信念。
▲这样的角度是否比新城更棒
虽说新城有千亿配套，但说到底都应该为生活服务，人气尚待成熟是不争的事实，陈村西依靠底商积攒的烟火气亦不输新城，难怪新盘会有底气对标新城。
随着世茂新盘亮相，吹风价去到2.1万/㎡起，同样是过桥（佛山新城是过东平桥），其确实与佛山新城有比拼的能耐。
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