今年二季度初，功夫君说过，想买禅城的，接下来要盯死这个板块：
这不，不过三个月，两大定位高端纯新盘相继亮相，它们就是：粤海拾桂府和泰丰千玺湾。日前，功夫君顶着中伏烈日分别去看了这两个新盘，蛮多感受想说。对于佛山人而言，这两个盘的开发商都比较陌生，那就来好好认识一下。粤海，你们应该听过，广州本土房企，省属老牌国企，业务范围很广，属于低调有实力的那种，大名鼎鼎的天河城就出自其手。他的项目主要集中在穗，比较典型的有粤海丽江花园、番禺丽江花园、粤海拾桂府。其中，广州粤海拾桂府是拿过奖的，目前二手价都挂到13.2万/平了，后来又落地珠海与佛山，都采用同一项目名。泰丰呢，总部在深圳，创立于2012年，是一家多元业务的投资公司，百度上的资料很少，多是招聘信息。虽然很年轻，但泰丰已在广东布局有9个住宅项目，年均一个，深圳、惠州、中山、钦州、揭阳都有，很爱惠州，在广深还没有住宅项目。对内，薪资待遇确实可以，一位曾经参加过泰丰年会的地产朋友就向功夫君提过一嘴。去年10月，泰丰在千玺湾地块竞拍中一战成名，捅破区域天花板；一周前，又砸了10多亿再入城南。粤海拾桂府位于佛山2号线、3号线换乘站——湾华站上盖，是2020年佛山地价最高项目，成交楼面价为18464元/平，现在已经被挤出TOP10榜单。很明显，轨道会是该盘最大优势，轨道上还有商业体，目前2号线已经进入调试阶段，预计年底实现非载客试运行。其南侧已建有多个商品房小区，而且都是楼龄较新的次新房，周边有天虹广场、华润万家、绿巢智谷等商业配套，居住氛围已经成熟，但教育配套相对欠缺，小学主要划分到澜石小学。拾桂府目前将展厅开在天虹广场，并表示正式开放售楼部之前，展厅都不会挪，毕竟那里人流量比较大。而目标客群主要还是本土买家，尤其是港口路一带的置换买家及依赖地铁通勤的刚需买家。一直居住在港口路龙光老盘的业主阿金就有置换四房的打算，粤海拾桂府和龙光新盘都在她的关注范围内，考虑到自住，对地铁依赖程度不大，她对粤海的评估主要在于价格。
泰丰千玺湾所在位置也属于大城南，恰好在禅城奇槎与亚艺板块交界处，它的定位会打谁呢？从地图上看，千玺湾与环湖小学本部真就是一路之隔，步行约820米，到龙光天湖华府步行也就是650米左右；反过来，千玺湾距离禅城奇槎的核心区就相对远一些，百度测距与绿城桂语兰庭的步行距离约1.3公里，到半月岛湿地公园差不多要2公里。功夫君询问了几位居住在亚艺板块的老业主，他们的看法代表了一部分亚艺居民置换的路径。
| 置换到奇槎其实还是有点远，要开车，但置换到泰丰，就隔了一条马路，最后还是要看泰丰的户型和装修做的咋样。一位家住龙光天湖华府的业主考虑置换，就对比过绿城桂语兰庭的叠墅与泰丰千玺湾的大平层，他关心的点除了价格，更多的是户型与楼盘品质。泰丰应该是做了足够的调研，才会在楼书上标“亚艺湖”的地理名字。至此，我们已经可以大概了解这两个盘的目标客群其实会有重叠，但主流客群并不相同。先看粤海，功夫君在展厅获悉，拾桂府吹风3-3.5万/㎡，首波或有惊喜价。看这个意思，首批可能会有低于3字头的房源。对比一下，目前周边最近的一手盘就是龙光玖誉台，带装修均价约2.7万/㎡。二手呢，比较多小盘，像龙光君悦华府比较靠近地铁，价格也稍高，均价2.4万/㎡，放盘量只有9套，明显受粤海影响比较大。与龙光君悦华府相隔一条马路的的时代年华和沿海馨庭就便宜多了，均价2-2.1万/㎡左右，可选房源也多。当然，粤海毕竟是轨道上盖，还是双轨道交汇换乘点上盖，溢价能力还是不能同日而语。至于泰丰，输出口径比粤海更高，吹风3.3-3.5万/㎡，声称带豪装，就连项目自己的销售都表示很好奇，到底会是怎么个豪法？
与泰丰千玺湾一路之隔的次新盘龙光天湖华府当前均价超过2.67万/㎡，放盘量也不大，只有20几套。一位有关注泰丰的龙光业主，感到“有点高”。不过，围绕亚艺湖周边的楼盘年纪都大了，去到奇槎板块，望江的保利和悦滨江和龙光天境早已站上4万/㎡，泰丰吹风3.3万/㎡起，应该是更相信亚艺富人区的购买力。当然，吹风价只是一种参考，购房者会否买单，最终还要看项目整体品质。最后，我们来看看两个新盘会做什么样的产品。（注：现阶段只有户型图和展厅。）粤海拾桂府和泰丰千玺湾都有超高层，外立面设计都将采用玻璃幕墙，但户型设计上差异还是蛮大的。粤海首推5、6、8栋，户型涵盖95~140㎡，针对刚改，后期会有少量200㎡大平层，精装交付。其中95㎡是三房，110~125㎡是四房，140㎡可以做五房。从户型图看，95㎡和110㎡设计在一起，可能两梯四户或两梯五户。125㎡和140㎡设计在一起，位置也在小区中间，梯户比也低。至于后期200㎡会设计在哪里，功夫君认为有可能会放在4栋。综合来看，粤海这批户型会比较对广东人胃口，都是竖厅，主朝向全部朝南，大开窗率是共性。泰丰定位轻奢豪宅，7栋住宅总高在32层到48层不等，首批有四种户型，分别是98㎡、122㎡、133㎡和143㎡。销售称8月份会有VR样板房出来，样板房要等到8月底了。遛了一圈户型图，卫生间的设计是一个很大亮点，除了98㎡之外，122-143㎡的卫生间设计都是之前网上很火的日式三分离式。
其中，122㎡做了2.5个卫生间。你仔细看，其中一间次卧的卫生间和马桶，没有淋浴区。不过这种设计目前在佛山极其少见，还是挺想看的。
怎么样，一番挖掘，是不是还挺有戏？无论产品还是售价，这俩位都会是功夫君八月比较关注的新盘。当然，一旦入市，它们都将把城南楼价拉高一档，就冲这个地段与配置，你会买吗？
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