不久前，我们刚受到禅西新城（张槎西部）的价格暴击，毛坯低至1.3万+/㎡。有粉丝看完后，表示对靠近祖庙的张槎东部更感兴趣。
张槎东部无非三个盘：花曼沁园、东建世纪锦园和弘阳德商昕悦府，两老一新，主要面向祖庙、千灯湖外溢刚需。
近日，张槎东部有盘打出海报“16XXX元/平起”，到底是真降价还是假噱头？
花曼沁园
门槛最低，南向三房1.54万/平起
花曼沁园是张槎“神盘”花曼丽舍二期，自去年4月开盘，首开价格1.5-1.7万/㎡。该盘价格稳如泰山，如今售价约1.6-1.73万/㎡，部分特价单位1.54万/㎡起。
在本文讨论的三盘中，花曼沁园入手门槛最低，三房总价149万起，三成首付45万起。
| 花曼沁园销售中心实景
| 花曼沁园特价单位
当客户上门时，销售小姐姐介绍说辞相当精辟，直截了当询问购房预算，然后开始推荐特价单位。由于客户主要是周边居民，大部分人多次上门参观，因此销售会默认客户“很熟悉项目”。
项目在售最后三栋3/4/8座，涵盖96-137㎡毛坯三四房。楼高17-18层，2梯4户或2梯5户，预计2022年3月交付，相当于准现楼发售。
| 花曼沁园项目沙盘
三房有5个户型可选，其中4个为南向，还有1个北向飞机户型（客厅在中间，房间在两边）。
但现场只有一个板房可供参观，是最畅销的三开间朝南户型，但尺寸略有不同，板房面积小于实际在售三房。其他三个户型的空间布局，只能依靠客户想象。| 90㎡三房板房（户型与8座01/02户型类似）3座位于整个项目的西北角，其中01户型靠近路口，总价相对便宜，约150多万左右，单价1.54万/㎡起。据销售称，同一楼层，01总价要比04便宜10万左右。功夫君算了一套中间楼层的04户型98㎡三房，南向望花园，原总价约176.8万，折后总价约165万，单价约1.67万/㎡。按首套三成计算，首付约50万，若采取30年纯商贷，月供约6800元。| 90㎡三房板房（户型与8座01/02户型类似）如果不挑楼层，二楼04户型总价可以谈到低于160万，但特价单位要求7天付清首付。如果首付资金紧张，也可先给15万，尾款在一个月内结清。另外，8座02户型的总价与3座04相仿，预估在160-175万之间，但面积约96㎡，折算起来单价比3座高一点，差距甚微。离开花曼沁园后，功夫君来到了与它相隔约1.2公里的弘阳德商昕悦府，两者配套相似。项目于今年6月开盘，首开售价约1.9-2.3万/㎡，而现在售价约1.75-1.9万/㎡，部分特价单位1.65万/㎡起。对比国庆促销，这一波双11优惠力度更加明显。该盘规划有6栋住宅，楼高17层，均为2梯4户。其在售2座95-113㎡带装修三四房，还有3座少量房源。虽然2座北邻张槎三路，但南向望中心花园，位置和景观优于3座，售价约1.78-1.85万/㎡。销售说，2座10楼以上单位，单价都在1.8万/㎡以上。以2座一套中间楼层的95㎡三房为例，原总价约210万，双11总裁特批价约175万，单价约1.83万/㎡。首套首付三成约53万，如果采用30年纯商贷，月供约7300元。3座东邻东鄱路，南面与星晖盛汇园（二手小区）仅一路之隔，目测楼距约60-70米。作为吸客噱头的二楼95㎡单位，就位于3座，望隔壁小区。随后，功夫君参观了2座实体板房。95㎡是竖厅三房设计，客厅带双联阳台；四房则有两个户型，111㎡横厅（3座户型，异地板房）和113㎡南北对流竖厅。95㎡三房户型图111㎡四房户型图113㎡四房户型图交标观感方面，弘阳德商昕悦府比海伦堡弘阳·悦江一號、东建世纪锦园要好，细节别具匠心。比如，玄关赠送玄关收纳柜；厨房带方太三件套、洗碗机、凉霸；公卫配备浴霸，主卫带摩恩智能马桶；客厅和主卧设有一键报警按钮等。不过，项目拿地时间较晚，建设进度自然逊色于花曼沁园和东建世纪锦园，预计2023年交付。急于入住的客户，可能会有所顾虑。销售透露，双11特价单位基本没有再议价空间，但可以尝试争取其他福利，例如家电大礼包、人防车位等，但数量有限，不确定到时是否还有。（相当实际的福利）此外，项目预计本月底加推1座，楼栋布局与2座一致，户型为95㎡三房和113㎡四房，带装修，价格待定。近期，陆续有房企爆雷，如果你对期房有所顾虑，不妨看看这个现楼——东建世纪锦园。项目自2019年底开售，总规划9栋小高层和一所公办幼儿园（已开学），目前进入最后清盘阶段。销售透露，三房仅剩8套在售，四房约32套，全部现楼发售。在售房源主要分布在9座和6座，9座近幼儿园，南向望罗马新都（二手小区）；6座北邻张槎四路，10楼以上部分房源为回迁房。整个看房过程，销售给我的印象是“真诚、实在”。在介绍项目西北角预留地铁建设用地时，他细心提醒客户，佛山7号线属于远期规划，需要耐心等待。90㎡三房有两个户型，一个进门就是入户花园，厨房U型设计；另一个没有入户花园，厨房采用双排式橱柜，带生活阳台，两个户型房间布局类似。板房是第二个户型，每个房间空间都算实用，是东建的风格，装修标准方面，略逊于昕悦府。价格方面，如果选择6座北向三房，总价约185-187万；如果选择9座南向三房，总价约200万左右。三房单价约2.05-2.2万/㎡。销售称，国庆清货时确实有这个特价，但卖得很快，现在接近清盘，老板已经取消优惠。在佛山大道上，还有一个特别的楼盘，封盘三年从未开卖，但江湖一直有它的传说。我说的就是祖庙DW项目华发四季。该盘于楼市大热的2017年拿地，楼面价近1.6万/㎡，后来在2019年初开放销售中心。但由于市场环境下行、城市界面欠佳、竞品众多等原因，一直没入市。附近项目销售认为，华发四季拿地价太高，起码要卖2.6万/㎡才能回本，但是2.6万/㎡在禅城有很多选择，可以选城南或者祖庙低价房源，现在没有太大竞争优势。“它的优势在于现楼，预计最快也要明年下半年才会重新开卖，至少等周边三个项目卖完。” 销售说道。目前，整个项目已经建成，从小区园林到户内装修，都已完工。销售中心已改建为红棉社区警务室、居委会等。项目南侧为岭南风格的亲仁公园，偶尔还有市民在公园里闲坐休息。亲仁公园与项目之间的小路，也成为过路车主临停的好地方。至于项目何时重启，至今仍是一个迷。（知道内幕的，可以在评论区留言。）如果说禅西新城（张槎西部）主打环境和轨道，那么张槎东部的卖点就是通勤和教育。首先，这里距离祖庙约2公里，10-15分钟车程即可共享祖庙配套，相比起祖庙（包含朝安）2.8-3.4万/㎡的价格，保持着较大价格差距，是禅桂上班族的上车板块。其次，周边教育资源丰富，这一点强于城北。元甲小学、东鄱小学、张槎中心小学、张槎中学、冠华小学（私立）、冠华幼儿园（私立）等，大部分是禅城区口碑较好的老牌学校。（注：具体学区分配政策以教育部门公布为准）
但值得注意的是，佛山大道东西两侧，城市界面有着天壤之别。张槎以前以纺织业著称，虽然经过多年改造，但仍有较多厂房仓库，途经的大货车较多。
在踩盘过程中，功夫君也看到不少“旺铺转让”的餐饮店、结业清仓的家具店、零售店。总的来说，基本生活配套可以满足，但人口流入未如理想。不过，请大家记住一句话：“世界上没有完美的房子，在合理的预算范围内，优先满足通勤和教育。”从这一点看，如果你在祖庙上班，同样是1.6-1.8万/㎡，选择张槎要比罗村更加便捷，居住氛围更好。但如果在1.8-2万/㎡，甚至超过2.1万/㎡，你的选择很多，还可以看看城北和城南，最近笋盘还是挺多的。最后，祝大家都能买到心水的房子。如果你还有什么楼盘想看，可以在评论区留言，功夫君随机翻牌子哦。
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