农业小镇 – 乡村振兴下的巨大风口 —— 产城研究之战略观察系列第96期

产城君产城观察网 2023-06-10

阅读提示：乡村振兴是我国农业产业全新政策周期的开始。政策导向上，乡村振兴战略将“三农”提升至关系国计民生的高度，农业产业小镇将是农业政策落地的直接载体，是乡村振兴下的巨大风口

乡村振兴是我国农业产业全新政策周期的开始。政策导向上，乡村振兴战略将“三农”提升至关系国计民生的高度。产业发展规律上，农业未来必然走向规模化与集约化，再加上“田园生活”的民生诉求，使乡村振兴战略的确定性较强，可持续时间相对较长。在此大背景下，农业产业小镇将是农业政策落地的直接载体，是乡村振兴下的巨大风口。

一、第六产业：田园东方 - 三生三产融合

田园东方蜜桃村：项目位于无锡市阳山镇，3200亩桃园是阳山水蜜桃核心产区规模最大的自有基地之一。田园东方以无锡阳山特产水蜜桃为卖点，产地直销模式对外出售。我们认为，田园东方蜜桃村找准了以农产品为核心的发展之路，再配套文化、生态主体公园等，提供包括采摘、垂钓、有机农场、亲子游乐基地等个性化旅游服务，实现以“农业+旅游+地产”的运营模式，旅游先行地产回现的开发模式，先打造田园休闲旅游项目，后推住宅项目，最终打造以乡村田园为主体的文旅小镇。

图 - 田园东方运营模式

田园东方蜜桃村整体上来看，是田园东方通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生，其涵盖了生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，将新型产业与农村发展进行有机结合。

二、有机农业：协信小镇

有机农业与科研结合。多利桃花源通过多利十几年有机蔬菜的良好经验积累，和启迪协信背靠雄厚的的科技资源结合形成以科技农业、有机农业为核心的现代农业大系统。目前规划三个版块，田园版块主要用于农业种植；乐园版块主要用于以农业为基底的旅游；家园版块主要用于地产开发，特色在于地产并不集中，而是散落的住宅，视觉效果较好。

打造农业+旅游/服务+地产模式。多利桃花源期初规划农业用地占比超过一半，以有机农业种植和农民致富为根本，不走“类房地产开发”模式，在多利有机农业资源基础上借助协信和农业部等多方式技术性研究，以达到农业上收支达平衡。在此基础上，通过契合消费升级的需求——消费情感的升级和逆城市化需求带动文旅和地产项目发展。此后，农业与旅游在自身运营打平的基础上，通过地产回现来支持投入初始项目投入成本，以此实现项目的长期运营，仅依靠地产项目平衡其他项目的亏损是不具有可持续性的。

三、农业现代化：中粮生态谷

北京农业生态谷包含三个核心板块：中粮智慧农场、中粮健康科技创新园和生态谷美丽田园小镇。其中，“中粮智慧农场”，以智能农业技术为核心，集智能化、工厂化、自动化于一体的智能设施农业平台，整体践行农业现代化。“中粮健康科技创新园”，以研发、检验检测、业务外包、营销分销、电商进口、体验、售后、客服的二、三产业为主要业务，提供从研发、示范性种植、生产、新产品上线测试、营销推广的全产业链服务。借助于北京市和中粮集团在健康产业的优势，承接健康中国战略，打造世界级产业高端服务与创新平台。

四、科技主导农业未来

特色小镇是一个复杂的系统工程，从项目选址到落地建设、从产业招商导入再到小镇的运营和品牌推广，需要形成一整套的长效运营机制。当前特色小镇的建设，更应该从市场入手，将运营前置，倒推特色小镇的策划、规划和落地建设，除了客群市场的洞察和产业的整合外，科技必将是农业特色小镇的核心和重中之重。

主要原因之一：政策上的一产园区支持农业高科技发展。2017年中央1号文件中首次被正式提出，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。农业与产业地产之间的联系已经非常明确：推进农业供给侧改革和发展农业新动能的最重要抓手与载体，就是大力建设“农业产业园”（包括现代农业产业园、科技园、创业园）+“田园综合体”。

主要原因之二：科研进入，符合国家方向。田园东方农业板块划分为四园、三区、两中心，整合集团内部优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，引入科研技术，推动科研成果快速落地。在农业产业的基础上融入科研，是推动整个农业产业的升级优化，并带动农民集体入股，定期分红，符合国家“新农村建设”政策，提高当地农民生活水平。

未来农业小镇的趋势一定不是单纯做种植园，也不是在农业的基础上附带文旅，一定是农业+科研为核心带动产业升级，这才与国家的需求相一致。

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