【行业研究】解码联合办公的垂直化探索——产城研究之战略观察系列第123期

产城君产城观察网 2023-06-10

10月16日，中粮健康科技园开园仪式在京举行。开园当天，纳什空间Space中粮生态谷也正式对外开业。

中粮健康科技园坐落在北京中粮生态谷内，占地面积超1000亩，是中粮集团旗下首座生命健康科技园。而成立于2013年的纳什空间，是国内较为知名的共享办公企业之一。

纳什空间Space中粮生态谷项目主打“大健康垂直型共享办公空间”的概念，围绕“聚焦健康、B2C2B、前店后厂、重度运营、平台价值”五大核心理念，打造新的产业集群，以“双创赋能”助力中粮构建大健康生态。项目中既有适合初创企业的联合办公空间，也有适应中小企业的超级工作室。入驻企业也主要以大健康产业链条上的相关企业为主。

垂直型共享办公，不是一个新鲜词。早在2016年，联合办公社P2联手太合音乐集团，成立合资公司——北京乐空间文化科技有限公司，将在中心商圈打造“音乐垂直一体化主题共享办公空间”。按照P2的计划，音乐主题联合办公空间不仅包含联合办公，还将集排练室、录音棚和LiveHouse于一身。这些音乐空间将着眼于国内一线城市，落地北京、上海、深圳的等核心区域黄金商圈。2017年12月，T-House音乐文化空间在北京揭牌，空间集线上社交互动、线下音乐沉浸式体验、自主IP产出为一体。

T-House打造的垂直空间，对外的卖点是“将音乐空间打造成音乐人和文化人的聚集地，入驻的音乐人可享受到产业和资本聚合带来的更多价值”。这正是垂直型空间吸引企业入驻的最大亮点。

而从行业其他知名企业的动态来看，国内共享办公企业对垂直型空间的探索越来越频繁：优客工场开办了首个矿业垂直领域共享办公空间、方糖小镇与喔耶打造国内首家营销主题办公空间、P2与阿里巴巴联合发布全球第一款智能联合办公空间。垂直化、精细化发展成为行业发展趋势。

头部企业对垂直型空间的探索，反映了行业的一大趋势：经过前几年粗放式的发展，共享办公行业已经渐渐转变为大玩家规模化、精细化的2.0时代。

2018年是共享办公市场的并购年，中小玩家逐渐退出市场，而大玩家继续获得融资。在资本的助推下，共享办公行业迅速扩张，供需失衡的局面也随之而来。一方面是办公空间同质化太严重，只能像传统租赁行业那样提供办公地点、水电等基本设施，不能为创业公司提供融资、资源对接、项目辅导等重要服务；另一方面是办公空间的数量已经过度饱和，再加上近2年创业公司迎来倒闭潮，共享办公也进入了行业洗牌期。

图片来源：艾瑞咨询

目前，联合办公的主要收入来源于租金，对于增值服务的扩展还处于探索阶段。而“办公场所提供者”这一角色替代性较强，潜在用户转化为实际用户的比率非常低。若想撬动广阔的潜在市场，仍需探索出可以为用户带来独特效用的模式，丰富自身角色降低可替代性，从而使更多潜在用户转化为实际用户。

市场上的联合办公大致可分为四种模式，“二房东”模式下的联合办公空间强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入联合办公空间后可以与自己的上下游企业快速对接，为业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势，同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。

目前共享办公的四种模式

垂直类空间正是对构建产业链办公场景的深度探索。目前，很多联合办公还是不太接地气，运营者做的是自身的发展，而不是对入驻企业的扶持和发展。不是有个地方改造一下就可以做联合办公，更不是改装完做个众创空间、孵化器，然后去申请到政策资金就算赢，这就真的成了“二房东”模式。摆脱“二房东”，归根结底是要做实效。

垂直型共享办公空间商业模式（图片来源：艾瑞咨询）

做实效，意味着向专业、垂直领域发展，聚集有效资源。

此外，在梳理垂直型联合办公空间的最新动态时，产城君发现，中粮生态谷是一个活跃的空间提供者。除了与纳什空间合作，2018年4月，中粮营养健康科学园与优客工场签署战略合作协议，计划以中粮·优客工场为尝试，以点带面，展开深入战略合作关系。双方将利用自身品牌优势，整合各自资源，打造专注于营养健康领域的产业加速平台，积极推动北京全国科技创新中心的建设工作。未来，双方将共同在全国范围内推广此项经验。

中粮营养健康科学园位于北京，是中粮集团打造的营养健康产业园区。园区立足精准营养，从基础研究、研发应用、检测认证、健康服务等四个维度勾画人类健康未来图景。

趋势：未来的联合办公空间应是各有专攻，每个空间都会有自己不同的特点和针对的客户群，也有自身的优势去吸引不同的团队入驻。将有共同话题的人聚集在一起，形成社区里人和企业间的协作。

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