MUDO 孙树瓅：当你运气不太好的时候——两个以退为进的设计故事

爱学习的 UniDesignLab 2022-04-21

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2020IAF锋建筑节梦想发布会暨年度颁奖典礼

主题：当你运气不太好的时候 -两个以退为进的设计故事

嘉宾：孙树瓅

帝奥·墨度MUDO Architects创始合伙人/主持建筑师

△ 孙树瓅陪你一起脑力激荡

以下为演讲文本

大家下午好，我是MUDO Architects的创始合伙人孙树瓅，同样我也是带来两个项目要分享。因为是把两个项目合在一起讲，一开始我说给它找个主题吧，然后这个主题就叫：当你运气不太好的时候。因为这两个项目其实讲的是两个场地条件相对比较苛刻的项目。

宁波天空之环商业综合体

第一个项目在宁波，我们起的名字叫天空之环商业综合体。这是项目的场地情况，它在宁波的一片新建的住宅区当中，邻着宁波的宜家。

从兴奋到绝望

当时看到这块地的时候我们还是很兴奋的，因为从商业的角度来说，这个角度具备成为优秀商业综合体的一切条件。因为周边有大量的居民，同时，它的体量大概有4.5万方左右。但是，到了现场之后有点绝望。在这么好的场地里，它却拥有着最差的周边条件。

第一，虽然面对宜家家居，但是是最差的停车场的一面对着我们。第二，本来从地图上看的时候对面是个居民区，还有一条桥引到我们场地中间，其实是很好的人流导流，但是去现场看时发现，桥已经被炸掉了。

然后，对面的居民区是这样一个情况（下图）。所谓的小区周围的围栏把小区全部围了起来，没有任何人可以穿过这个连廊，通过这条桥来到我的场地。

更绝的是，场地的南侧区域是个高架，高架下面都是快速道路，所有车行都不可达，人行也不可达。项目最主要的一个主立面是个地道，地道还不是中间通地道、两边通车，而是车被夹在了中间，人流和车流都没有办法到达场地内。

后来我作了总结，在这么大的一个商业地块内，整个场地的车流只有北侧和这个角部的局部区域是可达的。人流更惨，只有两个点可以到达场地内。所以就整个场地来说，它仿佛又不具备做好一个商业综合体的一切条件。

8/9层的可售商业街区

这个项目的体量大约4.5万方，对方要求我们全部做开放式商业街区，我们经过反算之后，发现这是一个接近8到9层的可售商业街区。

如果大家经常逛街的话就会知道，开放式商业街比方说常见的三里屯、太古里、或者万达、吾悦，通常商业街区就是三层，部分四层，这是因为常规的商业导流它的极限值大概就是这么大。

而且更重要的，它是一个可售商业，不像自持商业。自持商业在招入好的业态之后，可以依靠本身店的网红性来吸引人流。可售商业则意味着卖掉了，可能会有二房东，你想象的这些优秀场景可能不存在，可能在里面的是黄焖鸡米饭、沙县小吃、兰州拉面。这是你遇到的现实情况。

三种策略

在设计初期的时候，我们也尝试套入一些传统的设计方式去进行设计。我们做了三个方向。方案一就是底下还是做常规的商业街区，我竖一栋塔楼，这栋塔楼我打擦边球，我去做公寓，去做别的产品。

或者说，方案二是我做一个空中停车场，损失掉一部分容积率，把所有的人流往上拉动，顶上做一小部分主题商业。

还有个方案三就是擦边球中的擦边球，顶层我做所谓的商墅，就是40年产权的产品，放在商城顶部想办法偷偷卖掉。

但是，当我们反看这三个方案的时候，我们在想，其实那三个方案都是干的同一件事儿。就是在传统的商业地产的模式下，让一到四层的商业价值实现最大化，这四层能卖掉就卖掉，靠这四层卖掉的钱把整个商业开发的成本回收，顶部就随缘，听天由命嘛，能卖掉就卖掉，卖掉一点是一点，卖不掉就当不动产自持在手里，将来再说。

新突破口

但是这种传统方式在这个项目现场存在很大的问题是，一到四层的商业价值没办法实现最大化。因为周边场地条件不好，人流到达有限。尤其对我来说，商业价值最高的一层商业没有想象得那么好，可能导致人流无法到达，那些沿街店铺就容易倒闭。

然后，我们在此基础上回看整个场地，看能不能找到一个突破口，希望不要用传统的商业逻辑来讲这个事。于是我们对整个场地周边的住宅小区进行了摸排，然后从中找到了两个特别的点：一个叫孩子，一个叫生活方式。

我们发现场地周边是一个小清新的中产小区，里面有大量的我们叫小太阳家庭或者是二孩家庭。对我们来说，孩子都有游玩的天性，孩子在逛商城的时候，他的逻辑跟大人的逻辑不一样，他有去探索场地、寻找游乐场地、寻找室外活动的这些倾向。换句话说，我把孩子的喜好照顾好了，从商业逻辑上我也带动了他的父母在我这儿进行消费。

另外一个是，这些新兴家庭年轻的这一批人，我们叫新中产，他们对生活方式有一些新的追求。他们会寻找与众不同的商业体验，寻找一些新的玩法，就是所谓的美学体验等等。我们可以靠这些体验的方式做人流拉动，把原来非目的性人流的商业动线，变成一个带有一定强烈目的性的动线，形成这么一个场景。

同时，因为这里是个新社区，我们发现周边其实缺少社会公共空间，比如文化图书类、室外活动类、康体健身类等等，这些场所都没有。我们就想，是不是可以把这部分需求融到我的商业综合体中？把这些功能空间放在综合体的高层，通过满足这些社会需求来拉动人流，从商业的一层往高层递进。

商业属性+社会属性

我们想到，既然有这么多探索的状态，而且我必须得做到七到八层，那有没有可能把整个商业综合体做成可以向上探索的一座山。

底层部分还是用商业逻辑来打造它，但是越往上越把它设计成可游玩的场景，而在最顶层区域，我把这些体验型商业融合刚刚说到的社会公共空间的需求，变成一个既带有商业属性又带社会属性的场景，去进行人流拉动。

这是一个剖面图，是我们当时对整个场景的想法。针对底层区域，我们创造的是有趣的商业，结合少量的儿童业态，越往上越把儿童型业态放大，然后在中间层形成一个空中的游乐场、空中的花园，把商业的比例降低，而把室外活动空间的比例增大。最上层则变成我的主力空间，让主题性商业和社区空间进行关联。

当我们再反过来，用这个理论去倒推的时候我们发现，刚开始接触这个项目时描述它的一些关键词，这些所谓不太有利的因素，在这个逻辑下都变成了整个场地的有利因素，或者说反而创造出与众不同的差异性商业体验。

我们通过反向思考，给了这个项目四个主题，叫地标性、可玩性、社区性和主题性。它最后变成一个对整个项目进行重新定位、契合区域人群需求的社会商业活动空间。

更多思考

我们简单来看一下项目的生成情况。这就是我们一开始对场地商业性的一些分析（下图）。

这些越红的区域商业属性越强，而这些相对蓝色的区域商业属性较差。第一步我们还是去应对沿街区域的问题，如果不考虑项目周围的现实场景，思考它的商业流线应该怎么排，怎么应对临水空间，怎么应对商业主入口，怎么连接商业。

但是在思考这个问题时，我们把它做了个提升。因为我们发现第一层其实没有那么有用，人们的视角因为周边的阻拦可能很难看到第一层，那不妨这样，我把停车场设置在一层。虽然说停车场设计在一层会浪费一定空间或者容积率，但换句话说这是我做的平衡，这个能够抵消掉多挖一层地下室的建设成本这个问题。