【百态】新老城区之争再谈呈贡

粉丝投稿昆明楼市 2023-04-25

导语

这是一位《昆明楼市》粉丝在投递了第一篇文章后，通过新老城区之间的资源争夺，对呈贡新区再做深度的解读，"理性的"分析一下昆明部分区域(如呈贡)的房价，是否有存在过高的嫌疑？文章内容具有一定的参考价值。文章仅代表个人观点，权当交流，不喜勿喷。

投稿人：大掌柜

前几天投稿发布了一篇《论昆明中产购买力》的文章，貌似甚合多军的口味，点赞者众多。当然，被空军骂的也不轻。

那么，今天我也照顾下空军的口味 (据我暗中观察，评论区唱空，点赞的人更多哟) 再写一篇唱空的文章，"理性的"分析一下昆明部分区域(如呈贡)的房价，是否有过高的嫌疑。

对了，关于上一篇文章，迟来的配图

新老城区之争再谈呈贡

为什么谈的是呈贡呢?因为现在的主城，规划听起来，确实不错，地铁也还在继续修通。在经脉没用打通之前，唱空主城楼市，是非常不负责的。五年后的昆明，跟现在的昆明，大概率是两种东西。只要那些牛哄哄的规划，可以落实个50%。那么昆明房价站稳1.5w 长期看向2~3w 一点问题都没有。

昆明,就如我们每天上班通勤，所感受到的那样。

到底是春城昆明，还是堵城昆明，傻傻分不清楚。

主城区，已经非常拥挤，我在主城出行（５ｋｍ以内）能开电动车，是绝对不开车的。(貌似昆明还是全国电单车最多的城市，也是ofo共享单车使用率最高的城市)

如果把市区内的老破旧都拆了，建成４２层，４梯１２户的筒子楼，住满。满足大家都住市中心的愿望，那么城市也直接就堵瘫痪了，丧失基本功能。

所以每年主城，新批住宅用地，容积率，都是有指标的。严格控制主城人口数量，既不能太多，也不能太少。多则拥堵，少则浪费国家基建资源 (中央下达的指标是2020年将昆明城市户籍人口控制在430w以内，云南这边的指标是400w可见中央觉得可以再多点，但地方信心不是很足，可以吸纳到足够的人口。)

对于16年之前的昆明，省外投资客还没有大量涌入(苍山洱海边，倒是早就买爆了，看看车牌，还以为自己到北京了呢) 像是南市螺蛳湾、北市龙泉路、山水新城、俊发城、东市白沙河、西市草海片区，都属于老昆明人，觉得太偏太远太吵太灰的地段。要么烂尾，要么销售迟缓，如果不是国家队救市，涨价去库存。昆明湖，俊发城这些几千亩的大盘，很有可能把城投,俊发这些云南本土的大开发商，都拖入资金链断裂的泥潭。

因此，在16年以前，为了提升城市效率、解决主城区拥堵、二环外楼盘去化慢，zf卖地收入不足等问题，呈贡新区，学习一二线城市先进经验，顺势响应时代号召，闪亮登场了。

既然大家都喜欢城市中心的房子，但中心又住的太满了。那么我们换一个中心，以低价和高配套，吸引人口，等人口积累到一定程度，跳涨一波，疯狂卖地，再创楼市的繁荣不就可以了吗？

好，呈贡建设的历史背景介绍完了，那么我们来分析下呈贡，到底如何？

首先我们看下区位：　

以老昆明中心，翠湖来看。

安宁的太平新城（不太熟，就取俊发玉龙湾和恒大金碧天下附近的坐标吧）和呈贡区取聚贤街和彩云南路交叉处的坐标，距离都在距市中心30KM左右的范围内。符合新区，新城，要在主城区30公里内，且通勤时间在1小时左右的标准（对于一线城市，1.5小时也是可以容忍的）

区别是安宁被西山隔断，且山多坡陡，可扩展空间小。

所以新区理所当然的选址在了呈贡。

建设速度也还是很快的，市政府身先士卒的搬迁到了呈贡。

什么学校，医院，能搬就搬，不能搬也至少建个分校。

不到十年，宽宽的马路、公园、高铁、地铁、大学城、医院、购物中心，应有尽有

然后是人口

以上数据，来源于网络。2017年第六次人口普查结果（昆明城市户籍人口，注意不是常住人口，城乡常住人口应该是将近680w左右）

嗯，呈贡区的人口，就没有规划的那么好看了。大概是主城区的１／１０吧，比安宁还少3ｗ，比晋宁多3w（当然，有人会觉得我拿四个区跟一个区比，太欺负呈贡。但没有办法，几十年了，狭义上的昆明，就是这主城四区，而且今天讨论的是新老城区，所以可以这样对比）

在安居客的区域热度图上，呈贡的热度也只有主城的1/9左右，只比安宁多一丢丢。

以前，昆明人讨论呈贡，都是不屑一顾的。对于我们这些浸淫楼市久的人，打听下你家有几套房，住什么小区，大概就可以用房价粗略估算出对方身家在个什么范围了。但经过１６～１８年的这轮跳涨，如今说起呈贡，还得先查查房价。　搞不好比自家的老破旧和筒子楼还贵呢（当然，昆明广场，最近已经挂到２ｗ左右了。对于持有这些老城区优质资产的人来说，并不慌）

理论上来说

二线以下城市，只要zf开发新区够专业，够专一，买新区是没有问题的。没有北上广深的命，老城区终将没落。随着时间的流逝，买了新区的人，都可以看着老城区，人老珠黄，拥堵不堪，大部分拆不起，可能也没有必要拆的房子（因为新区大把的地可以卖），沦为贫民窟，笑到最后。

但昆明却很有意思

17～18年,大部分新楼盘，都是开在主城区的(还是开发商最精)，呈贡有时批个预售证感觉都难，似乎缺乏开发热情（说好的，主城区已经太堵，我们必须开发新区呢?）

那么问题来了

新区建设起来很快，但吸引人口，却是一个缓慢的过程。不可能分分钟冒出１００ｗ人口，将原本的鬼城填满（呈贡，依然可以１５００左右租个四室，多数小区，中介的介绍都是：“小区环境好，但自住较少，租客为主。大多都是公务员，教师，医生在租。”额... 真假不论，反正邻居只要不是老表，管你什么职业，自住还是租房的，井水不犯河水）

新区要发展，只能靠外地人输血，还有吸老城区的血。

１7年，老城区３２０ｗ城市户籍人口，呈贡３１ｗ城市户籍人口，昆明全市人口每年大概只增长6w人左右，如果正常新旧交替，那么１０年以后，应该是老城区，300ｗ呈贡110w左右的数据，新区建设的目标才算达成。

呈贡有投资价值，但应该是个慢牛，早期薄利多销，后期通过赚钱效应。吸引市民争相买入，争当好市民，富市民。完成新老城区人口的迁移，逐渐再造一城中心。

而如今，主城巫家坝、会展片区、白沙河、山水新城、俊发螺蛳湾商圈、俊发城商圈等等、各种新规划，新概念，看的我们眼花缭乱。

呈贡则就安静多了，既没有大开发商的扎堆入驻，也没有能让人耳目一新的新区规划。

所以从基本面上来说，如今的呈贡，不比当年了。属于不思进取，吃老本的阶段(至少在zf的扶持力度上来看，果然主城区才是亲生的，而且照现在的开发速度。主城这些新商圈只要建设起来，周边剩余的土地，卖个十来年都不是问题)

但肯定有人要跳出来说，我xx年买的呈贡，现在已经涨了2～3倍了。现在你对呈贡爱理不理，以后让你高攀不起。

看看XX城市的,XX新城/新区，房价早就比主城高了。

首先，我要恭喜你，有眼光。给新区雪中送炭，而不是锦上添花的人，基本都赚到了，以现在的价格，腰斩都不会亏，人生赢家。

但请注意那些XX城市的,XX新城/新区，很多是在这轮大水灌溉之前，就已经有明显的赚钱效应，新老城区已经开始人口迁移，新区房价是有人口和产业支撑的。

而呈贡，如果没有这轮国家队救市，房价可能还是4k~6k 它的羽翼尚未丰满，就被推出鸟窝，仓促起飞了。所以此新区，非彼新区。

新区的繁荣，必须建立在主城区挤满。城市扩张到，边远地段房产无人问津，zf只能大力发展新区造血的情况下。

而不是主城区，投资热情还高涨，新商圈层出不穷的情况下。

现在这个时间点，对于投资。或者自住但以后可能还要置换回到主城的购房者来说。

并不推荐买入，毕竟这波跳涨，有的县城都从3000涨到5500了。

我们爱讨论的，户型、地段、学区、楼盘品牌品质，在大水灌溉面前，好像都没有什么价值，把所有钱拿出来，杠杆加满，买单价越低的房子，越容易资产翻倍。不要跟老夫分析什么一二三四线、筒子楼、高架桥、人口、经济的，就是爱一把梭，照样赚的盆满钵满。

但, 国家真的有能力，连四线城市都调控到只涨不跌吗？

在货币化棚改逐渐退出历史舞台，四线城市的人口净流出加剧的背景下，在没有听到这些城市房价下跌的消息之前，讨论房产价值的意义不大。毕竟， 2018年北京涨幅（其实是跌了）,按百分比算，还没个县城高。但你能说县城发展比北京好么?而且,昆明是省城，有人口支撑，韭菜供应充足，每次公交出行，你只会感叹人多，座位都抢不到。呈贡则是个只有半桶水的新区，人口和安宁，晋宁都相差不大，行情应该跟着几百万人口的二三线城市走，还是跟着几十万人口的四线城市走，大家自己想，就算有高铁地铁加持，只要你没个百八十万的人口，就不能和二三线城市相提并论)

只有等海水退去才知道谁在裸泳

呈贡，本来是一步好旗，一只慢牛。如今，高高的房价，透支了它至少5年内的发展空间，主城大开发商云集，更是抢走了本因流向呈贡的大部分人口。

买房投资，除了考虑涨多少的问题外，还得考虑是否抗跌。以后置换起来，会不会因为新区和老城区，房价差距过大，而无法置换。

主城在16年，房价还没起飞的时候，就已经八九千了。其实真的没啥泡沫，跟米线价格从1.5块涨到10块一样，钱不值钱了而已。2年过去，又是财政上的大水灌溉 + 新盘(精装修 +高赠送) 现在的二手房均价1.3，1.1~1.5w贵么? 当然，这个价你目前可能还买不到。毕竟二手房房东的心理预期，锚点还是18年4月新盘集体跳涨了3~5k左右的行情（新盘已经被调控教做人了，不敢涨多少）所以也就出现了现在昆明，二手房挂牌均价1.4w而成交均价仅有1.2w左右的尴尬局面 (可以理解房东，理论上本来是赚了一台宝马5系的钱。现在你告诉我只赚了一辆雅阁的钱，心理肯定不平衡，反正涨到过1.5w+，再等等。买方卖方，还在心理预期的博弈中拉锯，二手房，价格要想站稳1.5左右，还需要银行给点力。现在主城区里面，评估价9k左右,卖1.4~1.5w+的房子，太多了。很多人，想接盘，都是心有余而力不足。)

主城区，近两年涨幅总体来说 2k(老破旧)~6k(次新)，涨幅在25%~75%左右。

而17至18年太平新城 (3~4k 涨到6~8k) 呈贡(4~6k 涨到 9k~1.2w左右) 几乎是翻倍了，涨幅在80%~150%左右。

水份，很大。

未来5年，甚至更长的时间，政策，规划，投资热点都还会持续向主城区偏移，新老之争，本质上就是人口，规划，资源之争，本该是财政的救命稻草，现在却似乎没有那么重要了。暂时失宠的呈贡,太平至少可以看个长期横盘+阴跌(心疼空军一秒，经常说个横盘都要被骂) 假如，万一，国家没有控住县城的房价。四线集体跌了，那么呈贡，太平，也可能会遭到波及(记得到时候去捡漏，按正常的发展速度，新区新城逐渐取代老城是大趋势，等主城的投资热度降了，就又是靠新区扛起土地财政这面大旗的时候了)。

至于主城区，也看个短期横盘吧，连涨21个月了。该降降温，等等那些追不上房价的人民了，后市如何，且看规划的兑现情况。

好了，我知道很多人是不看文章，只看评论的(其实我也是这种人，评论精彩，才想去看文章)，咱们评论区见。

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【01】房价上涨最恐怖的并非价格 [作者：米]

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